一年引174個品牌、租用率反升96.6% 領展内地零售的“以量補價”之戰

觀點指數 在6月18日觀點指數研究院發布的《資金熱度分化 | 2026年6月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數指出，企業運營重心聚焦存量盤活與輕資産轉型，領展零售物業租金小幅承壓，但通過品牌叠代、場景改造穩住出租率與經營基本面。

企業業績方面，領展房産基金期内公布了2025/2026全年業績。财年内，領展中國内地零售、辦公室及物流物業錄得租金收入15.53億港元，按年下滑1.9%；續租租金調整率也錄得負數，零售物業組合的續租租金調整率為-14.3%。

不過，值得肯定的是，中國内地零售資産的租用率維持在96.6%的水平，相較上一财年95.9%略有提升，是領展積極引入品牌門店的正面結果。

相關數據顯示，在生活零售及休閑餐飲需求的帶動下，領展内地零售物業于2025/2026年度引入了逾174個品牌，主要聚焦當前消費偏好的潮流生活、文創潮品相關零售及休閑餐飲等業務類型，但後續租金能否提升還有待觀察。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

在上述品牌調整的趨勢下，内地零售物業組合的業态占比也發生了新的變化，餐飲、時裝的租金占比均有小幅提升，截止2026年3月的業态租金占比分别提升至39%和25.5%。

此外，為應對日益激烈的市場競争及新增供應，領展持續推行針對性租賃、重新定位及小規模資産提升。

其中，廣州天河領展廣場歷時兩年九個月完成兩期改造，投入3.81億元，涉及外立面翻新、樓層空間重組、引入“平川好味foodie+”美食街區及戶外生活街區“平川夜巷”等。改造後投資回報率（ROI）達10.7%，客流和銷售額顯著增長，品牌煥新率超80%。

北京通州領展廣場也投入6300萬元完成整體翻新，調整超80個品牌，改造面積3000㎡，重點打造“拾味街foodie+”沉浸式“逛吃”體驗空間，並釋放挑空共享空間“星舞台”。投資回報率10%，出租率回升至96%，日均客流增長2.5倍，成為通州剛需社區消費的核心場所。

除傳統零售商業企業外，電商巨頭京東也繼續加碼線下零售業務發展，推出復合商業空間JDSPACE京東天地。據了解，從2026年9月起，JDSPACE京東天地将陸續在宿遷、北京、深圳、上海四座城市落地，随後推向全國各地。

在自營闆塊，JDSPACE将集中聚合京東101HOME、京東全球購、京東醫美、七鮮超市等既有自營門店，同時落地全球首家京東美妝集合店、京東戶外運動集合店、京東酒世界超級體驗店、京東高端音頻相機遊戲集合店和京東樂器旗艦店。

選址邏輯上，JDSPACE所有門店将毗鄰京東職場，依托京東自有的職場客群與土地資源，以員工消費為圓心，再尋求向周邊社區和城市人群輻射。

觀點指數認為，目前線上電商的滲透率增長已進入平穩期，JDSPACE可視為京東在京東MALL的基礎上尋找新增量的最新嘗試。不過，其是否能取得較好的市場表現還有待觀察。

輕資産業務方面，在商業地産由“重資産開發”轉向“輕資産運營”的大環境下，破産爛尾存量商業、法拍閑置物業已經成為頭部商管企業拓展新項目的核心載體。

金科旗下金思遠商管正式接管佛山順德嘉信城市廣場，該項目為2005年開業的老牌區域地標，因開發商破産清算長期閑置，歷經三次流拍。

金思遠商管于2025年底通過招標獲得至2040年的運營權，統一管理約60%商鋪。接管後，團隊聚焦“安全整改+社區化運營”，完成設施修繕與亮化升級，並引入美團旗下快樂猴超市等主力店，主打“接地氣、人情味”的鄰里商業定位。

同樣以存量項目切入新市場的還有龍湖，期内其與廣州百盛就番禺“白宮”項目簽約，通過輕資産方式首入大灣區，該項目也将成為廣州第二座“天街”。

據了解，番禺白宮項目原為破産的麗江明珠酒店，由廣州百盛通過法拍獲得。此次合作，龍湖将以輕資産模式輸出“天街”品牌、招商資源與運營能力，将其重建為約10萬㎡的非標商業體。

此外，深業商管期内也競得河套中心商業委托運營項目，體現國企商管依托資源優勢搶占産業與口岸配套商業的戰略導向。

資料顯示，河套中心位于深港科技創新合作區核心，總建面約26萬㎡，商業面積約2.2萬㎡，毗鄰皇崗、福田兩大口岸，深業商管将其定位為“深港雙城智慧生活實驗場”，打造“商業+公園+口岸”融合的國際化社區生活標杆，預計2027年開業。

觀點指數認為，深業商管此前有操盤綜合體、樞紐商業、口岸科創配套、舊城社區商業等不同類型商業體的成熟運營能力，旗下有深業上城這類標杆項目，成為其拿下河套中心口岸商業的核心支撐。

除新增輕資産合作外，也有部分項目傳來退出消息。華潤萬象生活與廈門磐基中心、磐基蓮花里的輕資産運營合作宣告終止。按照雙方安排，項目運營管理權将于6月中旬完成全面移交。

合作方磐基為廈門本土老牌高端商業地産商，手握兩個核心地段的稀缺資産，一個是紮根蓮花路口多年的老牌奢華商場磐基中心，另一個是毗鄰的社區精品商業磐基蓮花里。

合作初期，依托華潤成熟的會員體系、運營打法與渠道資源，磐基中心迅速激活客流與消費活力，首年會員規模增長35%，會員消費人數同比大漲124%，客流、品牌更新率均實現明顯提升。

不過項目發展後期，受廈門萬象城的分流影響，磐基中心原本的高端奢品陣容弱化，多家國際名品陸續撤場出走，加之自身硬件亟需升級等因素，項目表現不及預期。

據悉，磐基中心收回自營後，将由原福州世歐廣場核心團隊接手操盤，未來項目将重新梳理定位，探索新的發展方向。

本文節選自《資金熱度分化 | 2026年6月商業地産零售業态發展報告》
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