大本營“失火”的保利 越秀、國貿赢下廣州土拍上半場收官戰

觀點網 6月30日，廣州2026年上半年土拍迎來收官之戰。

海珠區琶洲中二區與番禺區洛浦街兩宗宅地同日開拍，總起價16億元，最終雙雙高溢價成交。

其中，越秀地産鏖戰88輪以13.74億元斬獲琶洲地塊，國貿地産歷經74輪競價以10.29億元奪下番禺南浦地塊，兩宗地合計攬金約24.04億元。

相比之下，廣州樓市多年的銷冠保利發展，在這場收官戰中再度失意，其報名的番禺南浦地塊最終被國貿“截胡”。

上半年收官戰

本次土拍中，率先成交的是番禺區洛浦街BA0206303地塊。該地塊東至南浦大道，南至南桂路，西至現狀河涌，北至南浦海濱花園，地處南浦島腹地。

地塊出讓面積21895.49平方米，計容建面超5.47萬平方米，起價6.6361億元，起始樓面價約12100元/平方米。

南浦島位于番禺區西北端，北隔三支香水道與荔灣區相望，東經洛溪大橋可達海珠區，南面通過大石大橋接番禺萬博商圈，西側緊鄰佛山順德區陳村鎮。

值得關注的是，這是南浦島集中開發以來首宗公開出讓的宅地。多年來，南浦島新建商品住宅供應近乎空白，周邊以麗江花園、廣州碧桂園等上世紀90年代末至本世紀初開發的大型社區為主，房齡普遍在25-30年以上。島内常住人口規模可觀，改善置換需求長期積壓卻無新房承接。

正因如此，該地塊此前曾以更大體量的組合地塊形式挂牌，但或因總價門檻過高而終止出讓，此番拆分後重新挂牌，總價門檻顯著降低，有效激活了市場參與熱情。

出讓條件方面，地塊須配建一所42班九年制學校，可滿足未來業主子女的就學需求，也将輻射周邊老舊小區，對區域教育資源形成補充。

從成交結果看，該地塊吸引了保利、中海、綠城、國貿四家頭部房企參與競拍，歷經74輪報價，最終由國貿以102861萬元競得，折合樓面價約18791元/平方米，溢價率55%。

随後成交的是海珠區琶洲中二區AH041208地塊。該地塊北至新港東路（一線臨珠江航道）；南至楊青路；西側緊鄰琶洲眼項目；東側則連接琶洲南大街。

地塊所屬的琶洲中二區，是琶洲人工智能與數字經濟試驗區的核心組成。目前，阿里巴巴華南運營中心、騰訊廣州總部、唯品會全球總部等一批互聯網龍頭企業已在此集聚運營。

地塊出讓面積9060平方米，容積率2.5，計容建築面積22650平方米，起價9.3998億元，起始樓面價41500.22元/平方米。

值得關注的是，近年來，琶洲出讓的住宅用地極為稀缺，2016年至2025年，近十年間，琶洲核心區公開出讓的住宅地塊不足5宗，每一次面世均引發激烈争奪。

在供地“擠牙膏”背景下，AH041208地塊的稀缺價值被進一步放大--該地塊吸引了保利發展、中海、招商蛇口、綠城、越秀地産、建發、中鐵置業等7家房企參與競拍。

最終，由越秀地産旗下廣州雲湖房地産開發有限公司以13.74億元競得該地塊，折合樓面價60706元/平方米，溢價率46.28%。

兩宗地塊合計收金約24.0359億元，較16億元的總起拍價整體溢價達50.2%。

曾在廣州公開市場叱咤風雲的保利發展，此番報名參與卻空手而歸。AH041208地塊西側緊鄰的琶洲眼正是保利自行開發的高端綜合體，原本有望向東擴地實現連片開發，不料被越秀“截胡。”

廣州大本營“得與失”

将視線拉長至2026年上半年，保利發展在大本營廣州的拿地較為保守。

今年2月25日，備受矚目的廣州天河區馬場地塊一期正式開拍。該地塊位于珠江新城CBD核心區，起拍總價高達186.44億元，建設用地面積約17.4萬平方米，規劃建築面積約56.7萬平方米，涵蓋住宅、商業、商務金融等多種業态，吸引了越秀、保利、華潤、招商、珠實、廣州城投、廣州地鐵、廣州建築共8家頭部房企參與競逐。

歷經近9個小時、243輪激烈競價，最終越秀集團以236億元将地塊收入囊中，溢價率26.6%，折合住宅樓面價8.5萬元/平方米，刷新廣州樓面地價紀錄。

在這場被業内稱為“世紀之戰”的土拍中，保利發展與越秀纏鬥至最後一刻，但最終不敵。

馬場失利之後，保利又參與了荔灣中山八地塊的争奪，但亦未能競得。

直到6月15日，保利發展才終于在今年廣州土拍市場“開張”，以13.49億元競得白雲區黃邊北路北側AB2902026地塊，折合樓面價約2.69萬元/平方米，溢價率23.87%。彼時與保利同台競拍的，依然是越秀和國貿兩家“老對手”，三家房企激戰27輪後保利才最終勝出。

這也是保利今年上半年在廣州拿下的第一宗、同時也是唯一一宗地塊，總地價款約13.49億元。

與保利在大本營拿地節奏放緩形成對照的，是越秀地産和國貿地産的進取姿态。

越秀方面，除斥資236億元拿下馬場地塊外，還在收官戰中斬獲琶洲地塊，上半年在廣州核心區連續落子，拿地金額“遙遙領先”。

而在此前的2025年，越秀已在廣州公開市場投入106億元競得9宗地塊，拿地金額位居行業第一。

國貿地産作為廈門國企，同樣持續加碼廣州市場。其此前開發的國貿雲上項目，是2023年5月通過搖号以24.82億元摘得的嘉禾望崗地塊，成交樓面價約2.46萬元/平方米。

此次以55%的溢價率拿下番禺南浦地塊，不僅是國貿今年在廣州的首次落子，也創下收官戰溢價率之最。

不過，保利在廣州的謹慎並不代表全線收縮。

2026年上半年保利在深圳、上海等城市的布局力度加大。6月25日保利發展在深圳以105.1億元斬獲寶安中心區地塊，溢價率高達99.05%。

在上海，保利發展旗下上海保利城市發展連發多則招標計劃公告，涉及徐匯、楊浦兩幅地塊的招標計劃，招標披露的總投資合計約305億元。

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