股東會見聞錄 | 綠城中國：把安全穩健放在第一位

觀點網 6月29日的杭州，驕陽似火，綠城中國于當日下午召開了股東周年大會與股東特别大會。

來自各地的投資者冒着高溫赴會，有持股多年的個人股東專程從北京趕來，也有長期跟蹤公司的機構代表到場。九龍倉的股東代表仍列席會議，但已是連續第二年換上新面孔。

據參會投資者轉述，現場出席會議的管理層有綠城中國董事會主席劉成雲，代理行政總裁耿忠強，執行總裁、董事會秘書周長江，副總裁、首席運營官李駿等。

股東大會審議了董事會報告、财務決算、2026年度擔保計劃等多項議案。在随後的問答環節中，綠城中國管理層與股東就投資策略、歷史庫存、股東回報等問題進行了交流。

堅守“底線”

交流中，董事會主席劉成雲在回應股東對公司投資策略的關切時表示，近期多地拿地競争激烈，但公司堅持堅守安全穩健底線。

他所說的“底線”，是指在土拍競争中對規模追求的相對克制。

劉成雲将此概括為“理性參與，尋找平衡”。

代理行政總裁耿忠強進一步說明了公司的投資原則：“量入為出，無論什麼時候都要守住公司的系統安全風險。”

關于拿地策略，執行董事李駿補充了來自一線的具體打法。

他透露，公司近期在一線城市的策略開始“高低結合”：一方面不放棄内中環以内的高端改善或標杆項目，另一方面加大對單價6萬到9萬元、偏向剛改産品的關注度。“我們認為這樣的項目在目前應該說流量上是絕對安全的。”

耿忠強進一步總結，公司當前偏好的項目類型為中小地塊，看重體量适中、安全流速快等特點。“在利潤、流速和安全這三者産生矛盾的時候，我們把安全和流速放在優先位置。”

有股東問及大股東中交集團是否對規模有硬性考核要求，耿忠強回應稱，大股東對于規模沒有過具體的要求，“非常開明，並沒有說一定要達到某個規模數字”。

又有股東順勢追問：“綠城到底是以規模導向還是安全導向？”耿忠強表示“現在綠城肯定不是規模導向，我們希望為股東提供長期回報。”

他描述公司未來的方向為，規模保持适度，穩定在行業前十陣營；杠杆合理，财務穩健；最終形成領先的産品力與服務力。

庫存消化與分紅之問

關于2025年綠城中國的拿地節奏，耿忠強認為，節奏上呈“前重後輕”。

他給出了一組數據：去年共拿50余個項目，貨值1300余億元，絕大多數集中在一二線及強三線城市。僅少部分項目出現折損，整體折損僅8億元左右。

“即便扣除折損，去年項目端的淨利潤依然超過9%。在當下這種市場環境里，能有這樣的利潤水平，我認為是可以接受的，沒有出現大額虧損項目。”

耿忠強還預計，到今年底，去年拿的“貨”累計去化可達90%。“我們整體還是不錯的，請大家放心。2020年之後，綠城拿地兌現度一直都是可以的。”

耿忠強還透露，截至股東會召開日，公司年内已獲取土地貨值約340億元。

他坦言，今年拿地難度較去年有所加大，主要原因在于市場整體供應量縮減，而仍保持活躍的房企普遍存在補儲訴求，局部競争因此加劇。“無論是杭州還是廣州，部分地塊的溢價率已達到70%至100%。但這並不影響全年的投資計劃，我們對完成既定目標保持信心。”

是什麼在壓制公司的利潤釋放？幾乎所有股東都指向了同一個病竈，存量庫存的減值。

耿忠強表示，2021年以前的“老貨”到今天大約還有1050億元，對應的權益比例在60%左右，權益成本約六七百億元。

他續指，今年大概率會把這個“老貨”的數字壓到千億以下。耿忠強預測“今年對綠城中國來說是一個底部。”

執行董事李駿進一步解釋了這1050億元老貨的真實狀态：其中超過一半處于“以銷定産暫停開發”的階段，公司並非被動等待，而是積極尋求盤活路徑--商改住、退換地、與地方政府協商用地性質調整。

但他坦言，“推進起來難度還是比較大的”，地方政府在退地價格、跨區置換等問題上仍有諸多限制。

不過李駿表示：“也請各位股東相信我們管理層，各職能條線、各區域公司，都在全力以赴想辦法盡量減虧，盡量讓這些庫存折損得稍微少一點。”

如果說投資和存量讨論的是未來的路怎麼走，那麼分紅問題則直指股東們當下最真切的感受。

一位從北京專程趕來的老股東直言，持有綠城中國股票的過程煎熬，並提出公司能否給予股東一點分紅回報，即使數額非常有限。

耿忠強解釋稱，綠城中國近年分紅比例穩定在20%至50%之間，但分紅基數是“歸母淨利潤扣除匯兌損益”。2025年匯兌收益扣完後，分紅基礎為負，因此不具備分紅條件。

2026年，受竣工面積下降影響，公司營業收入面臨下滑壓力；與此同時，存貨減值風險仍在持續。

在雙重因素的疊加作用下，公司今年的利潤端承受較大壓力，“可能依然不具備按過往分紅政策進行分紅的條件” 。

但耿忠強随即抛出了一個讓在場股東稍感寬慰的信号。他表示公司現金流非常安全，截至2025年底，貨币資金量處于歷史高位，短期負債處于歷史低位，現金短債比處于歷史最高位。

AI與人效

交流接近尾聲時，話題從财務數據轉向了組織效率。一位股東直言，公司的雇員人數相比同行縮減較慢，尤其是在一些目前投資回報較低的城市。AI智能體的興起正在改變很多公司的工作流，希望公司能借此提升人效。

執行董事李駿回應稱，綠城中國的數字化和AI的應用已取得較大進展，“确實節約了大量的時間，可以讓很多同事從繁重的重復性工作當中解放出來，聚焦到創造性的、需要思考的業務上去。”

但他也澄清了一個股東們可能存在的疑慮：有些城市看上去投資項目不多，為何還留有不少同事？

“實際上，不少人已轉崗到綠城管理集團，從事輕資産代建業務。這些城市深耕多年，完全放棄可惜；而當地城投公司托底拿了不少地，也需要專業團隊來轉化開發。”

“公司的策略是深耕投入、做長項目尾端。我們不拘泥于某一地域或賽道，而是依據自身能力與團隊儲備，靈活捕捉優質機會，避免在局部市場陷入'硬拼'。”

至于人員優化是否也已見底，他坦言這取決于行業和技術的演進。“如果将來真的有大量工作可以由AI來取代，那可能還會再做調整，但目前暫時沒有大量縮減編制的計劃。”

劉成雲補充道，從人均效能指標來看，無論是人均開發面積還是人均開發數額，綠城中國在頭部房企中處于較先進水平。

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