香港REITs管理人聚焦核心資産，融資成本下降部分對沖租金下滑

觀點指數 在6月15日觀點指數研究院發布的《承壓回調| 2026年二季度REITs發展報告》中，其指出，期内美國REITs整體震蕩走強且呈現顯著結構性分化，AI 算力需求驅動的數據中心等成長賽道展現突出韌性；上半年新加坡REITs收購活動明顯回暖，頭部機構加速資産組合優化並重點布局物流與數字基礎設施；同期香港REITs整體業績承壓，工業物流類資産表現相對穩健，管理人普遍通過處置非核心資産、控制成本與優化運營以應對市場挑戰。

美國REITs整體震蕩走強，數據中心REITs等賽道展現出強勁韌性

期内，2026年第二季度，標普美國房地産投資信托（REIT）指數整體呈現先強勢上行、沖高後快速回落的震蕩走強走勢，季度整體錄得正向收益，從4月初364.82的階段低點穩步攀升，于5月26日觸及401.78的季度高點，月末雖出現回調，但整體漲幅可觀，市場韌性凸顯。本季度行情核心由預期與基本面雙重驅動。

季度初期，市場對美聯儲降息的樂觀預期修復了高利率壓制下的REITs估值，疊加資金闆塊輪動流入，推動指數快速拉升；随後通脹數據超預期扭轉市場對貨币政策的預期，降息預期消退、加息擔憂升溫，指數進入區間震蕩整固階段，而AI基礎設施需求爆發帶動的數據中心REITs、供需格局向好的工業物流REITs基本面強勢亮眼，抵消了利率上行的利空影響，支撐指數再度突破新高。

5月末市場獲利盤集中了結，疊加美債收益率走高、加息預期升溫，指數出現階段性快速回撤。

整體來看，二季度美國REITs行情轉向基本面分化定價，成長屬性較強的數據中心REITs，傳統寫字樓、零售REITs持續承壓，優質資産的基本面韌性已成為支撐行業走勢的核心中堅力量。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年二季度美股REITs闆塊呈現顯著的結構性分化，多戶住宅與酒店REITs領漲，醫療保健與木材REITs承壓，核心驅動因素是各細分賽道基本面差異與AI算力需求爆發：多戶住宅REITs以22.14%的漲幅居首，主要得益于美國西海岸及東北部核心城市新建公寓供給大幅回落，供需格局改善推動租金與入住率雙升；

酒店及度假村REITs上漲12.65%，受益于休閑與商務旅行需求持續復蘇，世界杯等大型賽事活動提振預期，多家企業上調全年RevPAR（單房收益）指引；例如Apple Hospitality REIT（APLE）二季度股價大漲29.8%領跑行業，一季度RevPAR同比增長6.8%並上調全年淨利潤指引，疊加6.46%的高股息率吸引資金流入。在AI算力需求爆發對數據中心需求的熱情持續驅動下數據中心REITs上漲7.20%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年上半年新加坡REITs收購活動顯著回暖，頭部機構主導大額交易並加速資産組合優化。随着融資環境趨于穩定，新加坡REITs收購交易節奏較去年同期明顯加快。

其中，凱德綜合商業信托4月20日宣布39億新元收購烏節路永久地契綜合項目百利宮，這也成為近年來新加坡REITs市場規模最大的單筆交易之一。該交易采用“資産置換+私募配售”的融資模式，通過出售亞洲廣場二号寫字樓回收24.76億新元資金，将資本從成熟租賃辦公資産重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售與醫療綜合物業，精準捕捉奢侈品消費和醫療服務的結構性增長機遇。

本輪收購呈現出清晰的資産配置偏好，物流與數字基礎設施成為重點布局方向，同時優質核心商業資産也備受青睐。凱德騰飛房産信托在3月宣布總額約14億新元的一攬子收購計劃，包括新加坡本地的物流資産和商務空間，以及日本大阪的數據中心49%的股權，持續強化其在工業與數字基礎設施領域的全球布局。

恒生房地産信托基金指數下跌，香港REITs整體業績承壓

期内，恒生房地産信托基金指數整體呈現“先深跌、後反彈、再震蕩回落”的三階段走勢，累計下跌約4.4%。3月指數單邊下行近10%，核心驅動是美聯儲3月議息會議大幅下調全年降息預期、港元拆息維持高位顯著擡升REITs融資與估值壓力，同時内地房地産銷售疲軟及内房股債務風險傳導，引發高股息資産的短期資金撤離。

4月初至5月中旬，指數進入震蕩反彈通道，先後形成兩輪沖高並在5月14日觸及3272.4的階段高點，主要受益于香港樓市“撤辣”政策持續釋放利好、美聯儲下半年降息預期重新升溫，提振市場流動性信心。

5月中旬後，指數逐步震蕩回落，主要因美聯儲6月降息預期落空、部分龍頭REITs一季度業績不及預期，引發市場下行。

數據來源：WIND，觀點指數整理

工業物流類REITs表現相對穩健，REITs管理人聚焦核心資産

香港上市REITs普遍面臨續租租金下調的壓力，多數産品收入和物業收入淨額出現不同程度下滑。作為香港最大的REIT，領展房産基金2026财年實現收益139.38億港元，同比下降2.0%；物業收入淨額102.30億港元，同比下降3.7%。置富産業信托2025年總收益同比下降3.7%至16.82億港元，物業收入淨額同比下降5.2%；冠君産業信托2025年租金收益同比下降9%，物業收入淨額同比下降11.4%。與此同時，不同資産類型和區域布局的REITs表現出明顯的差異，持有優質核心資産和多元化布局産品的抗風險能力更強。

零售物業出租率保持高位但租金持續承壓，社區商業與核心商圈表現分化。領展香港零售物業整體租用率維持在97.8%的高位，置富産業信托物業組合整體出租率也達到95.8%，陽光房地産基金零售物業組合租用率從89.6%升至90.6%。然而，受電商沖擊和消費模式轉變影響，續租租金調整率普遍為負，領展香港零售物業續租租金調整率為負8.2%，内地零售物業續租租金調整率更是達到負14.3%。核心商圈優質物業表現相對較好，太古廣場租用率保持96%，而部分非核心區域物業租金下行壓力更大。

寫字樓市場整體仍處調整期，但優質資産表現優于整體市場。陽光房地産基金一季度報顯示，其寫字樓物業組合平均租用率從91.2%升至91.9%，但平均租金仍從31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君産業信托旗下花園道三号寫字樓2025年出租率為81.6%，下降1個百分點，平均現收租金為每平方尺73.7元，下降約15.3%。值得注意的是，領展旗下九龍東海濱匯辦公大樓租用率高達99.6%，顯著優于整體市場表現，顯示出優質寫字樓資産的稀缺價值。

工業物流類REITs表現相對穩健，成為市場中的亮點闆塊。受益于電商和供應鏈需求的持續增長，工業物流物業展現出較強的抗周期能力。順豐房托2025年實現收益4.61億港元，同比基本持平，其持有的物流物業出租率保持在95%以上，租金收繳率接近100%。領展内地物流物業出租率達到97.9%，成為其業績表現最好的資産類型之一。泓富産業信托旗下的工業及工商綜合物業也表現出較好的穩定性，有效對沖了寫字樓和零售物業的下行壓力。

财務狀況整體穩健，融資成本下降部分抵消了收入下滑的影響。截至2026年3月末，領展淨負債比率為23.9%，雖較上年度21.5%有所上升，但仍處于行業較低水平；置富産業信托資産負債比率為26.9%，陽光房地産基金加權平均融資成本也從4.2%降至約3.6%。受益于香港銀行同業拆息的回落，港股REITs的融資成本普遍下降，置富産業信托的實際借貸成本已降至3.5%，利息開支的大幅節省，有效抵銷了物業收入淨額的下滑。受租金收入下滑影響，多數REITs可分派收入出現下降，領展2026财年可分派總額65.77億港元，同比下降6.4%；冠君産業信托2025年可分派收入同比下降10.4%。

REITs管理人普遍調整經營策略，聚焦核心資産並探索多元化轉型。面對市場挑戰，領展明确提出“聚焦核心業務”的戰略，優先出售非核心資産，專注于在亞太區擁有及積極管理商場與停車場的核心優勢。同時，各REITs積極推進成本優化措施，領展一般及行政開支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影響。在資産運營方面，通過引入新品牌、進行資産翻新和提升租戶體驗等方式增強競争力，領展年内在内地物業組合引入了超過174個新品牌，重點關注潮流生活方式、IP相關零售和休閑餐飲領域。

未來香港REITs市場仍面臨挑戰，但也存在結構性機會。短期内，續租租金下調的壓力仍将持續，尤其是内地物業市場的調整可能對部分REITs業績産生影響。不過，随着香港經濟逐步復蘇、利率環境進一步改善以及旅遊消費的持續回暖，核心區域優質零售和寫字樓資産的租金有望逐步企穩。同時，REITs管理人通過資産優化、成本控制和審慎的資本配置，有望提升長期回報水平。

本文節選自《承壓回調 | 2026年二季度REITs發展報告》
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