保利發展打破“不戰之約” 105.1億溢價99%拿下深圳寶中宅地

觀點網 在深圳寶中北街坊宅地争奪戰中，保利發展成為了最後赢家。

6月25日，已經預熱一個月的深圳寶中北街坊A002-0113号宅地正式開拍，參與本輪拍地的房企共五家，分别為招商&華潤聯合體、中海、建發、保利發展。

經過351輪角逐，A002-0113号宅地最終由深圳市保利産業投資有限公司競得，成交總價高達105.1億元，溢價率達99%，成交樓面價約87924元/平方米。

據企查查股權穿透，深圳市保利産業投資有限公司成立于2010年11月23日，由保利發展直接100%持股。這意味着，保利發展打破了當初與兄弟公司保利置業簽訂的同業競争協議，公開加碼深圳房地産市場。

盛産“地王”的深圳土拍

2026年進度條即将過半，回顧這半年深圳的土拍市場，雖然推出地塊不多，但質量基本屬于上乘，因此時不時便誕生出新“地王”。

上半年，深圳累計出讓了7宗地，超過半數出現溢價情況，且溢價率均比較高，其中南山粵海街道科技園宅地以151%的溢價率遙遙領先。

該地塊由保利置業于6月5日競得，彼時還吸引了越秀、華潤、中海等房企争搶，經過297輪競價後才花落保利置業，成交總價57.72億元，折合樓面價約10.86萬元/平方米，是上述7宗地中樓面價最高的一宗地，刷新了深圳宅地樓面單價歷史紀錄。

若是從成交總價來看，保利發展6月25日拿下的前海寶中宅地則是當之無愧的王者。實際上，該地塊在一個月前挂牌時，市場各方便已将其預設了“地王”標簽，10.56億元的競買保證金甚至超過了大多數土地的成交總價。

資料顯示，前海寶中北街坊A002-0113号宗地位于新安街道海秀路和金科路交叉處西南側，與熱門豪宅項目深圳觀潮僅一街之隔，是寶中西最後一塊海景宅地拼圖。

根據規劃指標，北街坊宅地土地面積為37357.23平方米，建築面積119535平方米（其中住宅104600平方米、商業10095平方米），容積率僅約3.19，低于深圳觀潮項目地塊。

且值得關注的是，規劃未對項目建築高度做具體數值限制，僅要求滿足航空限高及國家、省市相關規範。這意味着開發商存在較大産品設計空間，結合8.79萬元/平方米的樓面價，基本可以确定為下一個豪宅産品了。

同時，該地塊要求無條件配合政府開展片區連廊系統建設，無償提供立柱及垂直交通空間，並預留與相鄰A002-0108宗地（觀潮府項目地塊）商業部分接口，未來有望形成連片高端濱海居住區。

保利發展之所以會為北街坊A002-0113号宗地“發狂”，或許與觀潮府的爆火有關。

今年4月16日，觀潮府順利取證，222套房源獲批入市，備案均價15.09萬/平方米，折後均價14.2萬/平方米。26日，項目正式首開時實現銷售210套房源，整體去化率高達95%，銷售額突破60億元。

5月23日，觀潮府二批次推盤，加推1棟8單元40套建面約198-257平方米四房戶型産品，官方口徑顯示全部售罄。

根據深圳住建局平台數據，截至目前觀潮府兩批次推出的房源中，已完成備案和已錄入合同的房源合計247套，整體去化率約94.3%。

值得注意的是，觀潮府地塊去年8月出讓時成交樓面地價約為5.96萬/平方米。對比之下，本次出讓的北街坊A002-0113号宗地的樓面價較之提升了約47.5%約為2.83萬元/平方米。

因此可以預見的是，保利發展所打造新豪宅的上車門檻，或許會比觀潮府更高。

然而，由于觀潮府的位置更靠近南邊，建成時獲将會對北街坊A002-0113号宗地項目的海景效果造成一定的阻擋。

盡管該地塊被稱為“寶中西最後一塊海景宅地拼圖”，但在價格更高、海景“縮水”的情況下，市場會為其買單嗎？

打破協議的保利發展

回望過去十幾年，盡管深圳是全國各大房企的必争之地，但保利發展鮮少現身深圳土拍，在當地市場屬于是稀客中的稀客。

這一切與當初的一份同業競争協議有關。

保利發展作為保利集團旗下房地産開發平台，一直承擔着城市建設者的角色。只是，保利發展還有一個親兄弟--保利置業。

保利兩兄弟的角色極為相似，主營業務都是房地産開發，且共用“保利”的地産品牌，為了區别二者，市場習慣以“大保利”與“小保利”分别稱呼保利發展與保利置業。然而“大小保利”之間長期存在着同業競争的問題。

2012年，為了調解同業競争關系，保利集團曾出面推動“大小保利”簽署了一份同業競争協議，令雙方“劃地而治”。

在這場“劃地運動”中，保利發展分得了北京、天津、沈陽等城市名額，但也被擋在深圳、蘇州、海南等市場的門外。同時對于雙方已經共同進入的上海、廣州、重慶和武漢4個城市，則要相互協商發展，原則上将不會再有新的交叉區域。

此外于2017年，保利發展曾嘗試通過收購保利香港控股50%股權間接持有保利置業股份，從而緩解同業沖突問題，但最後以失敗告終。

在那次收購告吹後，同業競争協議的約束出現了松綁迹象，雙方重疊的業務城市逐漸增加了北京、貴陽、佛山等。在這種情況下，保利發展對深圳市場也開始蠢蠢欲動。

實際上，保利發展有不少關聯平台在深圳都有項目落地，包括保利灣區、保利華南等，且儲備還不少。

其中，保利灣區早在2016年12月便已進軍深圳市場，當時以總價6.8億元競得大鵬雙限雙競地，並開發成“保利香槟苑24季”項目，這是保利發展首次通過公開土地市場進入深圳區域，且持股權益100%。

2020年6月，保利華南宣布與保利資本、深圳裕和集團達成三方合作，成為大鵬葵涌沙頭片區舊改綜合體青谷CYANVALLEY項目聯合開發主體，並持有項目40%權益，項目總體量21.6萬平方米，後打造為“保利青谷”項目。這是保利華南首入深圳市場，其後還入局了龍華觀瀾茜坑田背村舊改。

時隔十年，保利發展再次通過公開土地市場布局深圳市場，出手就是“王炸”，高調地通過全資子公司斥資百億拿地。

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