賣不出去的恒大物業 傳聞中的主角為何離場？

觀點網 恒大物業陷入了更被動的境地。

6月25日午間，恒大物業發布收購事項每月進展更新公告，表示與潛在買方之間的談判已終止，清盤人正積極與其财務顧問持續磋商，以尋求其他潛在買家收購中國恒大手中恒大物業51.016%股份。

股票本就持續陰跌小半年，交易不成的消息一出，恒大物業午後迎來斷崖下跌，盤中一度跌超27%。截至收盤，跌幅23.53%，報0.78港元，成交額1.66億港元，總市值跌至84.32億港元。

短短一頁的公告沒有透露談判終止的原因。一個月前進展公告中一句“排他期滿，讨論繼續”，清盤人與潛在買家之間仍舊尋求讨論的态度原本已經讓市場認為恒大物業無限接近成功出讓，最終卻還是回到最初的起點。

接下來是峰回路轉？還是另尋他主？懸念再次高高挂起，恒大物業只是短暫被人拿下貨架審視。

回到原點

從發出第一份有關收購事項公告開始算起，恒大物業控制權出售事項已經推進10個月了。

經歷前期漫長的競購要約挑選，中國恒大在今年4月與一名選定的投標人簽訂排他性協議，開始一對一談判。而對于這位傳聞中的潛在買方，市場中風聲最大的是廣東旅控。

市場原本十分看好的交易告吹，所有猜測中看似最穩妥的國資接盤沒能落地，但恒大物業不好賣這件事，其實一開始便擺在了台面上。

早在1月恒大物業透露潛在競購方包括私募基金信宸資本及至少一家廣東地方國企時，便有消息人士指出，競購人潛在報價或低于恒大物業當前股價水平，交易最終能否達成仍存不确定性。

合适的價錢是交易中最難談妥的部分，也通常是交易擱淺最直接的原因。

若以清盤人表示不再考慮新要約的時期恒大物業120億港元市值計算，恒大及CEG合計持有的51.016%股份代價約為61.2億港元。

而在磋商價格之時，考慮到恒大物業與關聯方舊賬未清、資金往來等風險，實際估值或許還要再打折扣。

此外，由于交易談判排他期屆滿未獲延長，恒大物業股票自5月開始持續陰跌，如今51.016%股份最新市場估值約為43.02億港元。

恒大集團的清盤人于5月向普華永道索要570億元賠償，通試圖過追究更多外部機構責任一事便能看出，清盤人正在争取更多償付來源。

不論是為了境外債權人的權益，還是境内保交樓，恒大集團的資金缺口細算巨大，在資産處置過程中，賣方在恒大物業的定價讨論上或許讓步較少。

但廣東旅控旗下業務與恒大物業並不相關，是否願意花幾十億買下一家物業公司尚且存疑，加之各類不可控風險，在與清盤人探讨時難以就價格達成共識的可能性並不小。

除此之外，還有一項影響交易的關鍵因素--盡職調查。

手握6億平方米在管面積，2025年全年能賺來10.1億元淨利潤的恒大物業毫無疑問是恒大集團目前為數不多的優質資産。

但恒大物業同時積累了諸如大量壞賬、134億元資金糾紛及未了結法律訴訟等歷史遺留風險，盡調過程中了解越深，國資方便更難準确把握風險底線。

就如2021年合生創展也曾與中國恒大洽談收購恒大物業50.1%股本，彼時交易對價渠道約200.4億港元。

最後，恒大方稱合生創展沒有達成先決條件，合生創展又表示沒完成盡調情況下直接把錢塞到恒大集團口袋里、而非之前約定的恒大物業賬戶風險太大，最終收購事項同樣不了了之。

如今坐在買方位置的人換成國資方，一方面國企收購流程更嚴格規範，對價核定、付款模式及債務剝離等環節均需經過多級審批，容錯空間極小；另一方面清盤人的核心目標是迅速變現以最大限度保障債權人權益，雙方訴求難以調和。

分歧未能統一，再疊加估值、債務隔離等方面考慮，最終也只能走向終止合作。

值得注意的是，清盤人表示将繼續尋求其他潛在買家收購恒大物業股權，但恒大物業身上背負的風險短期内無法卸下，與新買家之間的談判仍然有再次破裂的可能。

誰來接盤？

兜兜轉轉，恒大物業與清盤人最終又回到了最初的問題：應該賣給誰？

除開已經明确發過辟謠的中海與華潤，最主要的猜測基本集中在頭部物企、私募信宸資本以及外資太盟投資。

倘若是物業公司接手，已上市的企業直接鲸吞6億平方米，最少也能營收起飛一段時間；除去表明無上市意願的金地智慧服務等物企，未上市的企業也能實現曲線上市。

而信宸資本目前還在推進與A股上市企業新大正的重大資産重組事宜，交易完成後将合計持有新大正約14.92%的股份。

如果信宸資本願意接盤，旗下的物業版圖便能從IFM直接拓展到住宅物業、社區增值等範圍，與新大正的業務範圍形成互補，同時還擁有了兩家上市平台。

最後便是傳聞中進入到與廣東旅控進行最後競購機會争奪的選手太盟投資。

太盟投資曾對珠海萬達商管進行多輪投資，如今手握48座萬達廣場，為了珠海萬達商管曲線上市而選擇拿下恒大物業也屬合理。

據市場消息，太盟投資可能确有意向收購恒大物業，但公司並未回復相應提問。

然而，不論是誰能坐上與清盤人博弈的交易椅上，恒大物業自身條件仍然是這場買賣最關鍵的底層因素。

2025年内，公司實現營收約136.78億元比增長約7.2%；毛利約為25.05億元，錄得2.5%同比增幅；毛利率從2024年的19.2%下降至18.3%；淨利潤約為10.09億元，同比下降約2.2%；公司擁有人應占利潤約為9.87億元，同比下降約3.4%。

2025年，公司在管面積約為6.01億平方米，年内累計新簽約第三方面積約4500萬平方米，合同年飽和收入超11億元，同比增長約7.3%。

不論管理規模或是盈利狀況，恒大物業在物業行業内已屬上遊，除了受地産行業影響較深的非業主增值服務，其余業務並沒有受到恒大集團影響發生下降。

僅從業務看，恒大物業與關聯方的聯系已經将到最低，2025年内向關聯方提供服務産生收入3233.2萬元，向同系子公司及中國恒大合資企業提供服務的收入分别占總收入的0.2%及0.7%。

只是，當下的穩定並不能為過往遺留問題帶來的風險買單。截至2025年末恒大物業為中國恒大提供服務産生的收入金額約5.1億元，但這部分收入因為恒大集團處于清盤程序無法确認，能否如願收回仍是未知數。

出于同樣境地的還有恒大物業的應收賬款，截至2025年末總金額約為57.97億元，其中來自中國恒大的應收賬款約21.97億元，占比約為38%。

除此之外，針對2021年高達134億元存款質押被強制執行事件，恒大物業雖已獲得部分生效勝訴判決，但能追回多少損失的金額尚存在重大不确定性。

更何況關聯方風險仍在持續傳導，不僅影響了部分項目轉化及相關業務盈利，“恒大”招牌也對公司品牌發展與市場拓展形成不小制約。

條條風險列下，已經兩次遭遇交易失敗的恒大物業如今的境遇更顯被動。

價格未談攏，或是盡調後風險難控，甚至是清盤人物色到了更好的交易對象，談判破裂的原因目前只能止于猜測。

再次回到交易原點，恒大物業的股權出讓或許還會因此再次降低估值，而距離最終結果出爐還為時尚早。

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