填補藍領租賃空白 從新市民到外賣騎手政企共建“全生态公寓”

觀點指數 在6月16日觀點指數研究院發布的《精準适配 | 2026年6月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，輕資産托管、政企聯手、品牌輸出成為行業主流發展路徑。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年5月，50城租金均值收于30.04元/平方米/月，環比4月上行1.83%，延續修復趨勢，重點城市住宅租金整體迎來階段性企穩擡升，行業修復節奏持續提速，但同比仍普遍承壓，城市之間的行情分化進一步加劇。

一線城市持續領跑修復行情，北上廣深四城延續上月全線上漲的走勢，單月環比漲幅區間為3.98%至6.33%。憑借穩固的人口基本面、核心産業支撐與租住剛需等，疊加畢業季前置看房需求集中釋放，核心城市租賃客源快速放量，帶動租金階段性強勢修復。其中北京租金穩居榜首，單月租金收于100.82元/平方米/月，上海次之。

觀點指數認為，季節性剛需是本輪租金修復的核心動力。5月臨近畢業窗口期，高校應屆生、異地求職人群提前啟動租房置換，剛需集中釋放，有效托底核心城市租金，推動一線及強二線城市率先回暖。6-8月為傳統租賃旺季，畢業生集中入市将持續釋放增量需求，核心城市租金有望延續溫和上行的态勢。

企業經營層面，本期住房租賃企業對外合作、新項目落地動作密集，覆蓋上海、北京、江蘇、廣州等多個重點城市，參與主體包含國際資管機構、專業運營機構、服務式公寓運營商及地方國資企業等。

數據來源：觀點指數不完全統計

從合作模式來看，輕資産托管、政企聯手、品牌輸出成為行業的主流發展路徑。5月28日，睿星資本GREYSTAR攜手上海國存基金、光大金瓯，以純輕資産模式承接上海前灘駐在雲灣LIV'NTheCove獨家運營管理。該項目由上海國存基金與光大金瓯共同持有，資産100%歸國資所有，睿星資本負責品牌打造、招商定位、物業改造、租客運維等全流程運營工作。

地方國資運營主體動作同樣活躍，期内城方宣布全面接手上海寶山璟晗社區運營，該項目是其打造的首個新時代城市建設者管理者之家，落地上海寶山高新技術産業園區，精準面向新市民、青年人以及城市一線建設從業者。

服務式企業以雅詩閣為例，6月9日，雅詩閣中國與英廣集團簽約，在廣州黃埔魚珠CBD落地區域第五家、黃埔首家雅詩閣高端服務公寓。依托魚珠CBD産業集聚優勢，項目聚焦商務旅居、企業高管等高端客群。

據觀點指數監測，本期住房租賃新品牌/中小品牌參與主體呈現多元化、覆蓋群體精細化的發展特征。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内佛山南海“暖新公寓”正式投入運營，這是佛山市首個由政府、平台企業、園區企業多方協同共建，專門面向外賣員、快遞員等新就業群體的全生态公寓項目。

“暖新公寓”的落地，標志着住房保障覆蓋從新市民、青年人進一步延伸至新就業群體，民生兜底更加精準。

同時，各地國資平台加速自有租賃品牌布局，依托資源優勢持續擴大市場份額，成為區域租賃市場供給的核心力量。包括西安安居集團、海口産投集團、北京化工集團、福州新投海瑜等均有項目亮相，進一步完善區域保租房供給網絡。

其中，“安居·樂築”是西安保障房公司打造的保障性租賃住房品牌，主要運營保租房項目55個，分布于未央區、雁塔區、長安區、浐灞國際港等多個區域，運營房源約1.5萬余套。

除傳統租賃企業外，跨界主體持續入局，進一步豐富行業産品業态。酒店品牌加速切入長租賽道，5月萬豪國際進駐嘉興科技城，推出萬怡酒店與源宿行政公寓雙品牌組合。其中源宿行政公寓主打長租場景，适配長期差旅、企業外派人群，形成“商務住宿+長租公寓”的組合形态，補足中高端長租市場供給。互聯網企業則聚焦内部員工安居需求，騰訊深圳新總部配套推出梯度優惠公寓，租金檔位約2000元，定向解決1.4萬名在職員工的居住問題，以此降低人才流失率。預計後續将有更多科技企業跟進布局員工配套公寓，持續壯大産業配套租賃房源規模。

在行業租金承壓的背景下，住房租賃新品牌與中小品牌進一步填補藍領租賃、區域化普惠租賃、中高端服務式租賃等細分空白，推動住房租賃市場從廣譜覆蓋向精準适配升級。

項目層面，本期報告選取以潤景家·新時代産業青年社區為典型樣本，探究超大型産業配套租賃社區的運營邏輯。

項目坐落于成都高新西區核心電子信息産業集聚區，總建築面積約200萬平方米，供應保障性租賃住房及産業配套公寓超2.5萬套，是目前全國單體規模最大的産業配套租賃住房項目。

依托區域電子産業集群，項目明确服務成都高新西區‌萬億級電子信息産業集群‌的超10萬産業員工（含一線工人至高端技術人才），不面向社會公開搖号，需通過企業或指定渠道申請。現已與英特爾、華為、京東方、中航無人機等多家頭部龍頭企業達成長期戰略合作，成為企業人才安居的指定配套。

也就是說，區别于一般性保租房項目，該大型産業配套租賃住房項目的核心邏輯是職住一體，支撐“立園滿園”落地的載體，而非普惠性配租。

從産品結構來看，整個社區構建了“一張床、一間房、一套房”的階梯式住房保障體系，全方位覆蓋從一線産業工人到高端技術人才的多元居住需求。

運營層面，截至2026年5月，高新西區店出租率約96%，西芯匯城已滿租，‌新增或騰退房源極少，配租高度依賴企業端協調‌。若有空缺，通常由有巢公寓聯合成都高投電子集團、西園街道按企業名單定向推送。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目12個，涵蓋9家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數量、品牌參與度出現輕微下滑，城市覆蓋度與上期基本持平，行業外延擴張節奏逐步放緩。

數據來源：觀點指數不完全統計

新增開店品牌延續多元化發展格局。其中，國資租賃平台成為本期開店的核心支撐，城投寬庭、城發安居、招商伊敦、合肥承寓、成都國資聯動有巢公寓等錨定保租房、産業人才安居賽道，築牢區域租賃房源底盤。

方隅公寓、樂乎公寓持續深耕一線及強二線城市青年租住市場。服務式運營商雅詩閣期内布局海口高端服務式公寓，補齊區域高端租住業态。

其中，泊寓是本期新增開店項目數最多的運營主體，跨北京、深圳、濟南三城連開三店，聚焦科創、産業園區布局。

事實上，差異化産品線、分級定價體系已成為頭部租賃運營商底層發展共識，構建‌多維産品矩陣以及精準城市匹配能力已成為企業標配的運營能力。

城市布局維度，本期新項目覆蓋上海、北京、深圳一線城市，以及杭州、鄭州、濟南、合肥、海口、成都新一線及核心二線城市，貼合住房租賃需求集聚于人口流入型核心城市的行業特征，企業優先布局人口淨流入、租賃基本面穩健的核心區域。

同時項目選址高度綁定科創園區、産業片區、城市軌道交通樞紐，項目類型以産業配套公寓、人才社區為主，輔以高端服務公寓、城區青年公寓，精準匹配青年白領、科創人才、企業高管等分層客群租住需求，市場錯位競争格局清晰。

整體來看，本期樣本企業外延分散拓店節奏有所收斂，但單項目房源供給規模大幅提升。超大體量産業租賃社區集中落地，大體量連片社區精細化運營管理能力，逐步成為住房租賃運營商的核心競争與布局抓手。

本文節選自《精準适配 | 2026年6月住房租賃發展報告》
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