入股松江萬達、配售商業REIT 弘毅投資的不動産一二級拼圖

觀點網 弘毅投資的不動産拼圖，正一塊塊嵌入關鍵位置。

近日，觀點新媒體查閱發現，弘毅投資聯合太盟、廣州資産設立的一只30億元基金，已經悄然完成首筆出資，将上海松江萬達廣場和泉州浦西萬達廣場收入囊中。

一級市場的收購只是序章，弘毅在二級市場的動作同樣利落。6月18日，國内首批4只商業不動産REITs正式登陸上交所，弘毅投資通過旗下基金，戰略配售中金唯品會商業REIT和國泰海通砂之船商業REIT兩只基金。

從收購核心資産，到布局REITs戰略投資，再到資産運營管理，弘毅投資正在不動産領域悄然拼出一張“投融管退”的完整版圖。

拼圖還在繼續，下一塊會落在哪里？

一級市場進退

弘毅投資正悄然加碼不動産領域。

最新消息顯示，弘毅投資聯合太盟（PAG）、廣州資産設立的30億元基金，已完成首筆對外投資，将上海松江萬達廣場和泉州浦西萬達廣場雙雙收入囊中。

這筆交易的基金架構頗為精妙，弘毅投資擔綱GP，頂級外資太盟與地方AMC廣州資産則坐鎮LP席。

太盟的雄厚資本為收購提供了充足的彈藥，廣州資産在不良資産處置領域的專業能力則為後續盤活鋪平了道路，三方各司其職，弘毅借此獲取海量萬達項目源，打造一套可復制的困境商業盤活基金模式，進一步鞏固其本土不動産PE的龍頭地位。

然而，弘毅並非只進不退。就在落子萬達的同時，弘毅也在果斷收網。

6月16日，位于上海楊浦區五角場核心闆塊的弘源創新大廈被正式擺上交易桌。資料顯示，項目包含兩棟現代化辦公樓，可整體或單棟出讓，並支持股權交易與資産交易兩種模式，靈活度十足。

這並非孤例。今年以來，北京中關村豐台科技園的弘源總部廣場、海澱西二旗的弘源·首著大廈以及弘源·矽谷，也接連傳出挂牌出售的消息。

市場普遍認為，如今京滬兩地的批量挂牌，大量是地産PE常規的到期處置動作。

畢竟，無論是上海弘源創新大廈，還是北京那幾處基礎資産，底層對應的大多是2018至2020年間設立的人民币不動産基金，持有時間已達七八年之久，保險、國企、機構資金等LP存在分紅與回款訴求，項目自然逐步進入退出期。

在一級市場的進退之間，弘毅投資的不動産版圖也悄然浮出水面。

對弘毅投資而言，其不動産一級投資版圖，始終以價值增值及核心增益型投資為主，涉獵老舊資産的升級改造、潛力資産的運營提升以及壓力資産的折價收購。

截至去年8月，弘毅不動産管理的一線城市商用物業資産已累計達90萬平方米，投資總規模超300億元。這些項目大多匯聚于幾個一級開發並購基金之中。

數據來源：企業官網、天眼查、公開報道、觀點指數整理

人民币基金方面，弘毅投資已形成弘毅貳零壹伍地産基金、海澱科技産業空間優化基金、弘毅三期城市更新不動産基金等架構，主要聚焦京滬辦公與産業園區城市更新、存量改造。

其中，弘毅貳零壹伍地産基金共計持有上海東方萬國企業中心、北京弘源新時代大廈、上海弘源科創大廈、北京弘源國際四個項目，均在2023年成功退出，接盤方為平安人壽。

而2016年弘毅與海澱區國資實創集團合資設立的産業園區更新專項基金--北京海澱科技産業空間優化基金中心（有限合伙），旗下擁有北京海澱農大南路獨棟寫字樓弘源·矽谷、弘源·豐恒大廈等資産包。

2019年設立的弘毅三期城市更新不動産基金--深圳弘毅貳零壹玖企業管理中心（有限合伙），則直接重倉北京弘源總部廣場。

此外，弘毅旗下還擁有弘源·首著大廈、北京成宏酒店、北京泓晟國際中心等寫字樓與住房租賃項目。

至于美元不動産基金方面，弘毅共管理2支，其中一支已完整退出，另一支仍在存續管理中。

從2014年起步，到如今構建起10余個項目、300億元規模的不動産版圖，弘毅投資在一級市場上既沉穩落子，也果斷收網，進退之間，一座“投、融、管、退”的閉環棋局，已悄然成型。

REITs捕獵手

一級市場的進退有序之外，弘毅投資在不動産二級市場的涉獵同樣不容小觑。

6月18日，國内首批4只商業不動産REITs正式登陸上海證券交易所。在這場資本盛宴中，弘毅投資以戰略配售投資人的身份，同時出現在了中金唯品會商業REIT和國泰海通砂之船商業REIT的認購名單上。

前者認購2448萬份，占發售總份額的1.224%；後者認購230萬份，占比0.23%，一出手便是雙線布局，精準卡位商業REITs的起跑線。

這並非弘毅在REITs市場的偶發性試水，而是一場早有預謀的系統性布局。

時間撥回2024年末，弘毅不動産悄然設立了天津弘毅基礎設施投資基金合伙企業（有限合伙），這只基金的戰略目標十分清晰，聚焦公募REITs戰略配售與大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等領域。

自此，弘毅便開啟了一輪不動産二級市場的系統性加倉。

數據來源：基金公告、企業官網、觀點指數整理

翻閱弘毅的戰配履歷，可以發現其投資版圖已悄然覆蓋了物流、産業園、IDC、保租房、商業五大主流賽道。

倉儲物流方面，2025年2月27日，弘毅投資認購九州通醫藥倉儲物流REIT共計1356萬份，占比3.39%。

産業園方面，其先後配置了中金亦莊産業園REIT、創金合信首農産業園REIT；數據中心賽道上，萬國數據中心REIT和潤澤科技數據中心REIT也進入了弘毅的投資組合。

商業層面，除了此次的唯品會與砂之船，去年9月29日，弘毅還參與配售了首單外資消費REITs--華夏凱德商業REIT，配售份額達1.84%。

從倉儲物流到産業園，從數據中心到商業物業，弘毅幾乎在每個不動産REITs細分品類上都落下了棋子，這種廣度，已遠非單純的财務投資所能解釋。

公募REITs之外，弘毅還布局了另一條同樣關鍵的戰線。

去年3月，弘毅投資完成了對“中信證券-萬國數據2025年第1期數據中心持有型不動産資産支持專項計劃（可持續挂鈎）”的投資。

作為介于傳統ABS與公募REITs之間的權益型融資工具，持有型不動産ABS準入門檻更低、資産覆蓋面更廣，堪稱多層次REITs市場的重要拼圖。

弘毅投資在官網曾明确表示，看好此類産品對優化投資組合的重要意義，未來将持續參與持有型不動産ABS的投資與發行，挖掘核心區位稀缺資産的證券化潛力。

言下之意，這並非一次性的财務操作，而是一條被納入長期戰略的新賽道。

公募REITs也好，持有型ABS也罷，弘毅的二級市場動作從來不是孤立的财務操作，而是一級市場存量運營的“最佳拍檔”，一個負責長期持有，一個負責靈活調度，兩張牌合在一起，才是弘毅的完整打法。

運營管家弘源資産

一二級市場的進退之間，弘毅投資還在不動産版圖上悄然布下另一枚棋子--資産管理。

觀點新媒體查閱發現，弘毅投資于2016年正式成立弘源資産，這正是弘毅旗下專注地産運營管理的平台，聚焦商務寫字樓、産業園區等資産類型。成立至今，累計在管項目已達17個，管理總面積30萬平方米，管理規模超300億元。

值得關注的是，2023年弘毅向平安人壽出售的四個項目，目前仍由弘源資産負責運營管理。此外，馮氏集團持有的上海利豐廣場、AEW持有的泓晟國際中心等外部項目，亦委托給弘源資産管理。

數據來源：弘源資産官微、觀點指數整理

從服務内部資産到承接第三方項目，弘源資産的業務範圍已逐步拓展至市場化管理服務。

将弘毅的整個不動産版圖攤開來看，一幅層次分明的架構圖便浮現出來：重資産一級股權投資、證券化二級市場投資、輕資産投後運營管理，三者各司其職，又彼此咬合。

重資産端，弘毅以階段性持有改造型不動産為主，通過資産增值獲取價差收益，成熟後擇機退出，以降低固定資産沉澱與運維資本開支。

證券化端，以公募REITs和持有型ABS為載體，資金占用相對較低、周轉較快。弘毅通過分散配置多品類REITs與ABS，對沖一線城市自持資産的區域集中度風險。

輕資産端，弘源資産以管理服務費為主要收入來源，該模式受資産價格周期波動影響較小，能夠貢獻相對穩定的經營性現金流。

重資産賺價差、證券化賺收益、輕資産賺管理費，三種盈利模式並行不悖，輕重分離，各安其位。

今年北京海澱、豐台産業園的集中出售，以及同步加碼REITs與ABS投資，正是這套架構落地後的典型實操，通過一級成熟資産出清回籠資金，再配置于流動性更高、分散度更廣的證券化産品，實現資産組合的動态調整。

更重要的是，弘毅的“三位一體”架構使其逐步從單一不動産持有型PE，向不動産綜合資産管理平台轉型。

從業務定位來看，這一架構對内整合了資産價值創造、退出通道與風險對沖環節；對外則形成了覆蓋運營、投資與證券化的復合業務能力。

就行業競争格局而言，當前不動産市場中多數地産PE以一級並購為主，缺乏自持運營團隊，資産增值多依賴外部管理機構；傳統房企資管平台在二級市場REITs、ABS投資方面經驗相對不足，主要聚焦自有資産的證券化運作；證券類機構則側重REITs二級市場投資，對底層資産改造與産業運營的理解相對有限。

相較之下，弘毅在産業運營、一級並購與證券投資三個領域均有所布局，形成了較為完整的業務閉環。這一差異化能力，或許正是這家企業持續拿下保險、政府等大額LP資金的底氣所在。

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