成都軌道與第四城 五宗地43.44億元里的TOD暗線

觀點網 6月24日，成都林家壩TOD核心區5宗約195畝組合地塊以底價出讓，成交價43.44億元，競得方為成都錦江錦林壩建設開發有限公司（成都軌道交通集團與錦江統建聯合體）。

這5宗地塊位于錦江區潘家溝片區，具體涉及到4号、5号、10号、18号、19号地塊，其中5号、10号、15号為城鎮住宅用地，4号、18号為商業服務用地，淨用地面積合計約13.03萬平方米，約合195.39畝。

此前發布的出讓公告顯示，這5宗地采取組合供應方式拍賣，不接受自然人報名，意向競買人須同時報名參與所有宗地競買，並須分别足額繳納組合供應各宗土地的競買保證金。

據計算，這5宗地塊的競買保證金合計達8.26億元。同時，出讓公告還指出，宗地意向競買人或意向競買人的實際控制人須具備軌道交通線路建設運營能力。

從資金實力到建設運營能力，拿地門檻的設置将參與主體的範圍顯著縮小，絕大多數房企被排除在外。而作為成都城市軌道交通規劃、建設、運營的核心主體，成都城市軌道交通集團最終現身土拍市場，成功摘地。

這一結果其實並不意外。近年來，成都城市軌道交通集團的業務半徑持續延伸，伴随此次公開市場拿地，其成長暗線也浮出水面。

昔日合作方再次攜手

企查查信息顯示，成都錦江錦林壩建設開發有限公司成立于2024年4月30日，隸屬于成都軌道交通集團，由成都軌道城市投資集團有限公司（簡稱“成都軌道城投”）、成都市錦江區統一建設有限公司（簡稱“錦江統建”）分别持股51%、49%，前者正是成都軌道交通集團有限公司的全資子公司。

綜合出讓條件以及競買結果，打包出讓的5宗地塊似是為成都軌道“量身定制”。除了相對嚴苛的競拍資格外，地塊在建設要求及競得人義務方面，亦提出不低的要求。

其中包括，要求商業與住宅須同步建成並投入運營，以及配建公園綠地等。例如，4号宗地要求競得人須整體持有的計容商業建面不低于70%，總投資不低于7億元，要引進並培育具備全國或區域總部功能的高能級企業。

5号宗地明确須建設計容建面不小于2萬平方米的零售、餐飲、娛樂等多元業态的商業項目（建築高度不大于24米），在竣工驗收3年内須引入全國首店2個以上，引入西南或成都首店品牌5個以上；競得人須100%整體持有全部計容商業建面，並引入具有大型商業綜合體運營經驗的商業管理運營服務公司對項目進行整體運營。

整體而言，這些前置條件已遠超傳統土地開發的範疇，對競買企業提出了極為特殊的復合型能力要求。競買企業之間的競争不再是簡單的“價高者得”，更需要具備成熟的TOD統籌規劃與一體化建設能力，其中的2宗商業用地也對競買企業的招商運營實力提出要求，以确保未來軌道交通、商業、住宅，以及相關公共配套能夠統一交付投用，並在功能上精準銜接。

支撐成都軌道交通集團下場的底氣又來自何處？

據公開信息，此次並非成都軌道交通集團與錦江統建的首次合作。在2020年，雙方曾聯手打造錦江區首個TOD項目“川師大TOD”。

在2020年成都發布的首張TOD地圖中16個項目中，川師大TOD正是主城中環核心位置的兩個TOD項目之一。項目位于成都錦江區，是地鐵7号線、13号線、20号線四川師大站交匯，總占地約205畝，分為南、北兩個地塊開發，規劃有高端住宅、辦公、商業綜合體等全業态産品，其中自持商業位于地鐵站約100米的核心範圍。

從川師大TOD再到如今的林家壩TOD，成都軌道交通集團在項目中扮演怎樣角色？

過往，成都因地質條件被視作不宜修建地鐵的城市，而如今，其已成為全國城市軌道交通第四城，建立起運營里程達758公里的線網。這一逆襲背後所攻克的技術難關與種種壁壘，不言而喻。

随着軌道線網的日益完善，如何高效開發沿線樞紐，實現資源價值最大化，也被正式提上日程，成為城市發展的新命題。

在此方面，香港地鐵憑借成熟的“軌道+物業”模式已積累起領先經驗，並成功在深圳、北京等内地城市落地，自然成為成都重點借鑒的標杆之一。

但從更深層的原因來看，2016年正值港鐵對外拓展的加速時期。同年12月，港鐵公司與中國鐵路總公司簽署戰略合作意向書，共同尋求中國境内和環球市場的合作契機。根據協議，雙方同意建立戰略合作伙伴關系，共同推進多領域、多層次的交流合作，重點圍繞境内外高速鐵路項目建設、營運和相應綜合物業開發，以及鐵路專業人員的培訓。

在外界看來，這也意味着港鐵的内地業務進入全新階段。而此時的内地正進入城鎮化的下半場，對軌道交通經營提質的需求較以往更為迫切，雙方的發展需求不謀而合。

持續拓寬的業務半徑

根據公開信息，成都是在2004年成立了成都軌道交通集團有限公司，負責成都城市軌道交通規劃、建設、運營，後續也由該公司負責TOD綜合開發和軌道沿線資源經營。

在十余年的發展中，成都的軌道交通線網已具備基礎規模，但如何解決好沿線資源的經營，成為擺在成都軌道交通集團面前的新課題。

也正是在2016年，香港與成都兩地就軌道交通等領域達成合作共識。2017年8月，四川省人民政府率團訪港，進一步将合作設想向合作現實推進。訪問期間，成都軌道交通集團有限公司與香港鐵路有限公司簽署全面戰略合作意向協議。

當時的新聞報道顯示，“港鐵公司有着豐富的鐵路管理運營和綜合開發經驗，四川對軌道交通發展需求巨大，相關制造設計實力很強，強強聯合的未來讓人期待。”

值得注意的是，在與外部建立合作意向的同時，成都也從頂層設計上，對TOD開發進行系統性部署。2017年11月，《成都市人民政府關于軌道交通場站綜合開發的實施意見》正式出台..。。

通過TOD綜合開發構建可持續的資金籌措渠道，反哺軌道交通建設與運營，是已在東京、香港等城市實踐的成功模式，成都亦有意循此路徑，邁入軌道交通引領城市發展的重要階段。

次年3月，成都軌道城市投資集團有限公司的前身--成都軌道地産集團有限公司完成工商注冊。兩個月後，成都軌道交通集團與港鐵公司進一步簽署TOD項目合作備忘錄，合作探讨成都市軌道沿線上蓋物業綜合開發的可行性，共同推動TOD項目發展。

這一系列密集動作，標志着TOD開發正式被納入成都軌道交通集團的核心使命。在11月，《成都市軌道交通場站綜合開發實施細則》正式印發，确定由成都軌道交通集團作為實施主體的105個TOD綜合開發站點、75個綜合開發車輛基地，為這項系統性工程提供有力保障。

2019年3月1日，成都首個TOD示範項目陸肖TOD正式開工建設。截至今年6月，成都市已啟動實施24個TOD項目，成都軌道交通集團均有參與。俨然已成為TOD項目開發過程中不可或缺的關鍵力量。

在過去這幾年間，成都軌道交通集團也接連與多家外部平台建立合作關系，其中包括株式會社日建設計、萬科物業、華潤萬象生活等，覆蓋TOD項目設計、物業服務、商業運營等多個領域。

就最近而言，今年4月，成都軌道交通集團與印力集團正式達成合作，将在成都龍潭寺TOD項目打造以“快意生活、漫享時光”為核心理念的商業街區。

據悉，龍潭寺TOD是成都首個雙站點TOD，以地鐵8号線桂林站、桂龍路站為核心，規劃建設涵蓋住宅、商業、教育等在内的七大復合型場景，将片區内公園、商圈等資源高效納入軌道交通半小時生活半徑，推動區域整體聯動發展。

此次雙方合作開發的主題商業街區，位于桂龍路站，是龍潭寺TOD的核心商業配套。項目總體量約4.8萬平方米，形成由四個商業組團構成的三層開放式商業街區。

事實上，引入專業外部運營商是成都軌道交通集團TOD商業開發的主要模式。在物業自持的同時，将商業運營環節交由印力、華潤萬象生活、龍湖等具備成熟經驗的市場化主體負責。既規避了自身在商業運營領域的經驗短闆，又能借助頭部企業的品牌号召力與精細化運營能力，确保TOD商業配套的價值釋放。

但與此同時，成都軌道交通集團也在做出改變。

2024年5月30日，成都軌道交通集團舉行TOD保障性租賃住房寓見品牌發布會，由此成都首個TOD保障性租賃住房項目正式運營。

該項目全稱為“軌道城市·寓見雙鳳橋1店”，供應房源1431套（間），是雙鳳橋TOD項目中的組成部分。與該項目在2021年同步啟動的還有馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環TOD等9個保障性租賃住房項目，累計籌集房源10000套。

而從最初的城市軌道交通規劃、建設、運營，到TOD綜合開發和軌道沿線資源經營，以及更細分業務的城市運營管理，成都軌道交通集團的業務半徑正逐步擴大。

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