“非標準物企”中建智城 “緊急救援”北京京基鹭府

觀點網 若是打開浏覽器搜索“物業撤場”，大概率比各種網頁先跳入視線的是AI概覽給出的名詞定義，然後在總結最後接上一句：“請問您目前處于物業撤場的什麼階段？”

現象醞釀與發酵不過短短兩年，物業行業已經物業費降價走到業主成立業委會“PK”物業公司，再到物業公司主動撤場已成規模的進階階段。

有物業企業一年内退出上百個住宅項目，也有住宅小區連換多個物管公司仍未滿意，物業公司與業主仿佛站在天平兩端，較量着金錢與服務之間的平衡。

只是有人退盤，也有人逆向入場，隐藏在物業大撤退之下，其實還有一股“接盤潮”。

近日，中建智城睿怡物業傳出消息，公司正式與北京京基鹭府小區簽訂物業服務合同，從應急服務方轉為該項目正式物業服務提供方。

或是競争上崗，或是降價接盤，就像工廠換了一家供應商，接盤成功與否，最終考量的仍然是服務質量與信息透明度。

而作為接盤潮中的一員，接下“燙手山芋”的中建智城剛剛成立一年，走着與傳統物企不太一樣的發展路徑。

從應急到轉正

“改嫁”中建智城之前，北京京基鹭府與“原配”北京京基物業管理有限公司之間的糾葛持續了将近十年。

位于北京昌平北七家鎮中心，項目地處北京配套成熟的城市别墅區，占地将近百畝，建成時便打出了“高檔英倫别墅區”的口号。

北京京基鹭府是深圳開發商京基地産進京的首個高端住宅項目，2009年以4.7億元獲得地塊之後，歷時三年才建設完工，彼時項目均價便去到8萬元/平方米左右，戶型建面最小的是産權面積約377平方米的雙排别墅。

既然定位為高端住宅，北京京基鹭府的物業費自然也處在較高的檔次。據可查信息，項目物業費約為6至6.8元/平方米/月，按最小物業費戶型面積計算，京基鹭府業主每月需要繳納的物業費大約是2262元。

但業主與物業公司之間的矛盾並不會因為住宅是否高端而轉移，自2013年交付入住開始算起，京基鹭府的業主們也不止一次與北京京基物管發生沖突。

據物聊社了解，北京京基鹭府2018年有業主反映小區内私搭亂建現象嚴重，主業與物業經理就此還曾發生肢體沖突。

企查查平台顯示，北京京基物業自2017年至2024年持續新增物業服務合同糾紛案、财産損害糾紛案及商品房預售合同糾紛案。

京基鹭府業主們與原物業公司之間的糾葛延續到2025年才出現轉折--原物業公司選擇了撤場，中建智城接管入局。

不過，和大部分投票選票之後才上崗的接盤物企不同，中建智城來到北京京基鹭府更像是臨危受命。

由于原物業公司履職缺位，京基鹭府陷入了管理失序困境，設施損壞無人維修、落葉垃圾堆積成山，消防設施老化失修，業主的各類訴求屢屢石沉大海，小區的日常運轉幾近癱瘓。

在鎮政府和社區協調下，中建智城旗下睿怡物業作為應急物業正式進駐小區。

物業公司撤場之後，接盤主體主要分為市場化物業公司、國有或地方國資物業、臨時應急托管方及業主自治四種。其中，國有或地方國資物業、臨時應急托管方經常作為原物業突然撤場或長期失管小區的接管公司。

中建智城正是作為具有國資背景的臨時應急托管方進入京基鹭府。

自2025年11月接管京基鹭府以來，中建智城分别于正式進駐、接管第21天、接管第5個月等多個節點發布官微推文，工作留痕之余，京基鹭府的社區面貌變化一一呈現。

直至今年6月23日，中建智城表示公司正式與北京京基鹭府小區簽訂物業服務合同，從應急服務方轉為該項目正式物業服務提供方。

此外，中建智城睿怡物業還于4月式承接同樣位于北京昌平區北七家鎮的桃花苑、名人居等小區的臨時物業服務管理工作。

“非標”物業公司

中建智城開始承接多個物業失管小區或許不僅僅出于政府協調與國資背景，還與公司當前發展階段相關。

據官網資料，中建智城全稱為北京中建智城城市運營管理有限公司，隸屬于中國建築一局（集團）有限公司，同時是中建一局綜合投資及城市運營的唯一平台。

2024年7月，黨的二十屆三中全會《決定》提出“深化城市建設、運營、治理體制改革，加快轉變城市發展方式”，将“城市運營”作為人民城市建設的重要内容。

國内城市建設已經進入存量時代，盤活存量資産、更高效地配置城市内資源要素便是城市運營概念的底層邏輯。在此背景之下，中建智城或許便是中建一局開展、深度參與城市運營的主要載體。

值得注意的是，中建智城是中建一局于2025年才整合全局運營資源、業績、項目而成立的新主體，至今工齡尚不足一年，而與其同級的是中建一局旗下房地産業務經營運作平台中建智地。

並且為了更高效地資源整合與業務協同，中建智城實際與中建智地共享高管團隊，核心成員均從中建一局内部選調。

換句話說，除了房地産主業與工程建設，中建一局将手中其余城市運營相關業務都裝進了中建智城，這也意味着中建智城手中業務更復雜、運營周期更長，公司還處于完成整合、鋪開運營的探索階段。

據了解，中建智城目前主要布局商業管理、物業服務、綜合能源、生态環保、城市服務五大闆塊，幾乎涵蓋城市運營管理各方面。

在“大開發”轉向“到達運營”的時代背景下，國央企也逐漸朝着“投資、建設、運營、管理”一體化方向發展，向傳統基建之後的方向布局，而本身與城市運營體系相近的物業管理與城市服務平台便成為相對更契合的發展平台。

新趨勢造就新方向與新機遇，不論是商管、物業服務、環衛城服，還是能源管理、投資運營，不少物業企業都在往城市運營方向發展，業務越來越融合，從單純的管理轉向更全面的城市服務。

正如部分物業企業近年來選擇将“智慧”、“運營”加入公司名稱中，或在官網強調自身定位為“城市大管家”、“城市空間運營商”，甚至将業務向城市服務、綜合管理、環衛服務等相近行業拓展，這便是傳統物業服務與城市治理服務的邊界正在被主動打破的表現之一。

但比之正在轉型的物企們，中建智城的起點更高，成立之初就确定業務範圍也比傳統物企走快一步。

據介紹，中建智城除了物業管理服務、城市服務、商業管理等常見服務業務，市政設施管理、包括熱力生産和供應及供冷服務在内的能源服務也是公司重點業務之一。此外，公司還涉及專業設計服務、工程管理服務、城市綠化管理、城市公園管理等業務。

以物業行業視角看，中建智城是一家“非標準”物企，但跳出行業，中建智城或許代表着部分物業企業未來的分化方向。

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