總市值突破2200億、年内拟發行規模超千億 REITs市場加速擴容至82只

觀點指數 在6月15日觀點指數研究院發布的 《承壓回調| 2026年二季度REITs發展報告》中，其指出，截止2026年6月，全市場上市的REITs産品達到82只，總市值達到2219.25億元，較2025年二季度增長11.79%，首批4只商業不動産REITs順利發行。

二季度REITs募資超80億元，REITs市場擴容至82只

市場整體數量方面，據觀點指數統計，截止2026年6月，全市場上市的REITs産品達到82只，總市值達到2219.25億元，較2025年二季度增長11.79%。

報告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中東方紅隧道股份高速公路REIT募集資金46.8億元，易方達廣西北投高速REIT募集資金24.75億元，中航北京昌保租賃住房REIT募集資金9.27億元，三支基金合計募集資金80.82億元。

從市場結構來看：園區基礎設施REITs為20只，市值321.40億元，占比14.5%；消費基礎設施REITs是12只，市值410.84億元，占比約18.5%；倉儲物流類11只，市值約238.68億元，占比10.76%；保障性租賃住房9只，市值約199.94億元，占比9.01%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

REITs納入十五五頂層設計，地方差異化支持格局成型

中央層面，REITs政策已完成“常态化發行”的制度搭建，資産邊界沿着國家戰略重點方向持續有序拓展。3月發布的“十五五”規劃綱要将基礎設施REITs常态化發行納入國家中長期發展頂層設計。此後中央政策逐步拓寬REITs的資産覆蓋範圍，4月出台的中國（内蒙古）自由貿易試驗區總體方案，明确支持清潔能源、生态環保領域符合條件的項目發行REITs；同期發布的推進服務業擴能提質的意見，将REITs支持範圍延伸至服務業基礎設施領域。5月發布的促進人工智能與能源雙向賦能行動方案，首次鼓勵算力設施申報基礎設施REITs，進一步打開了數字經濟新基建的資産證券化空間。

5月底印發的城市更新“十五五”規劃，再次明确推動符合條件的城市更新項目發行REITs及資産證券化産品。

從政策思路導向來看，中央對REITs的定位已不再局限于單純盤活存量資産，而是将其作為引導社會資本精準流向國家急需領域的重要抓手，通過REITs工具串聯起能源轉型、服務業升級、數字經濟發展、城市更新等多項國家核心戰略，推動形成存量資産與增量投資相互促進的良性循環機制。

地方層面REITs政策緊密承接中央戰略部署，以激活民間投資為核心發力點，不斷完善全鏈條服務保障體系，差異化支持格局逐步形成，政策重心也向項目全生命周期管理延伸。各地普遍針對民間投資項目發行REITs的痛點難點出台舉措，通過健全協調服務機制、建立專項項目儲備庫、加大前期輔導力度、提供财政資金補貼等方式，破解流程堵點與成本障礙。

同時各地結合自身發展禀賦推出差異化支持政策，江蘇重點推進城市更新項目REITs探索，並加強對已發行項目的跟蹤服務與擴募支持；甘肅通過省級重大項目前期費激勵撬動民間投資參與REITs發行；内蒙古則聚焦本地優勢的清潔能源與生态環保領域。地方政策已從單一推動新項目發行，拓展至覆蓋發行、運營、擴募的全流程服務，助力市場構建完整的生态閉環。

3.年内公募REITs拟發行規模破千億，首批商業不動産REITs獲準通過

截至2026年6月4日，滬、深交易所REITs挂網項目共計40單，拟募集總規模約1162億元，較2025年同期實現大幅擴容，市場發展态勢迅猛。

從結構來看，市場已形成商業不動産REITs與基礎設施REITs雙輪驅動的發展格局，兩類項目數量各20單，其中2025年12月底啟動試點的商業不動産REITs成為核心增長引擎，僅五個多月便實現拟募資規模714億元，占整體挂網規模的61.4%，遠超基礎設施REITs（拟募資規模448億元、38.6%的規模占比），其底層資産覆蓋購物中心、寫字樓、酒店等多元業态，首批4只産品順利完成發行、合計募資超200億元，剩余16只項目正推進審核反饋工作；而基礎設施REITs涵蓋高速、能源、倉儲物流、産業園等傳統及創新業态，包含2單擴募項目，近期亦有華夏龍崗城投産業園REIT等新增項目落地申報。

整體來看，當前REITs市場不僅審核效率顯著提升，首批商業REITs審核周期大幅短于傳統基礎設施REITs，底層資産也持續豐富，新增燃煤發電、綠色低碳産業園等創新類型，同時首批商業REITs網下平均認購倍數超100倍，充分體現了機構投資者對優質不動産資産的高度認可，市場熱度與成熟度持續攀升。

4.REITs指數震蕩下行破千點，供給與基本面雙重壓制市場

報告期内，中證全收益REITs指數整體呈現震蕩下行的态勢，累計下跌約3.12%，核心受供給擴容沖擊與順周期闆塊基本面走弱的雙重壓制，期間僅因指數基金申報等政策利好出現短暫反彈。3月初指數在1030點附近震蕩，4月中旬一度反彈至階段高點1030.36點，但随後受4月24日首批四只商業不動産REITs集中獲批影響，供給擴容預期顯著升溫，疊加産業園、倉儲物流等權重闆塊一季度業績不及預期，部分項目出現大租戶降租退租的情況，指數開啟加速下跌，5月15日首次跌破1000點關口。

5月中下旬市場波動加劇，政策利好與供給壓力反復博弈，指數在探底後呈現小幅回升态勢。5月18日首批四只中證REITs全收益指數基金正式申報，帶來近百億增量資金預期，推動5月19日指數單日大漲2.37%創年内最大漲幅，但利好效應短暫，随後受首批商業不動産REITs集中發售資金分流影響，指數繼續下探並于5月28日觸及981.93點的階段低點。5月28日國務院印發《城市更新”十五五”規劃》，明确将城市更新項目納入REITs發行範圍，指數在6月初小幅反彈。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年二季度基礎設施REITs整體承壓回調，闆塊跌幅顯著分化，園區基礎設施與倉儲物流領跌，消費基礎設施溫和調整，保障性租賃住房相對抗跌，反映市場對宏觀經濟預期、行業供需格局與資産現金流穩定性的重新定價。

園區基礎設施平均跌幅為12.21%，主要受宏觀經濟增速放緩、企業辦公與生産擴張需求走弱的影響，部分區域産業園區空置率有所擡升，疊加闆塊前期估值修復較為充分，資金獲利了結壓力較大，成為調整幅度最大的闆塊。倉儲物流平均下跌8.46%，市場對其未來現金流增長預期趨于謹慎，估值出現明顯回調。

消費基礎設施平均下跌3.49%，整體呈現溫和調整的态勢。保障性租賃住房平均下跌2.54%，跌幅相對最小，主要得益于其穩定的現金流與明确的政策支持，防禦屬性凸顯，成為二季度市場調整中相對抗跌的闆塊。

換手率方面，園區基礎設施為20.21%，消費基礎設施為23.49%，倉儲物流為27.18%，保障房為26.84%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

5.核心指標承壓，盈利仍需蓄力

2025年至2026年一季度，産權類公募REITs延續穩步修復的态勢，核心經營指標全面企穩，但盈利能力與現金分派能力尚未完全恢復至歷史高位。

運營質量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年一季度小幅回落至91.94%，仍維持在90%以上的健康區間；收繳率2025年提升至98.71%，基本回歸正常水平，2026年一季度雖小幅回落至96.04%，但租戶支付能力與意願持續改善。

盈利能力上，息稅折舊攤銷前利潤率2025年回升至72.60%，2026年一季度進一步提升至73.59%，修復态勢明确，但仍未回到2022年高點。現金分派率2025年維持在3.83%的低位，2026年一季度小幅回升至4.06%，随着運營收益持續修復，未來分派能力有望逐步改善。

本文節選自《承壓回調 | 2026年二季度REITs發展報告》
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