留守戶拆遷談判卡住一年後 保利置業終于放出剛需“怡璟灣”

觀點網 端午假期期間，沉寂多年的廣州荔灣花地灣闆塊迎來全新住宅供應，保利置業東漖村舊改全新組團項目--保利怡璟灣正式開盤入市。

作為東漖舊改片區第四期住宅項目，保利怡璟灣的推盤進展理應很順利，若是沒有意外的話，本應在一年前便已面世。

然而因地塊拆遷遺留問題，項目在入市前夕陷入了“隐身”狀态，入市時間也從原定的2025年上半年延後至今。

在被“留守戶”卡住命運的咽喉長達一年後，6月19日，保利怡璟灣正式開盤。

一年“重修”歸來

保利怡璟灣屬于廣州荔灣區東漖村整體舊改闆塊，是保利置業在該片區打造的最新住宅組團，備案名為溪雨台，開發主體為保利置業旗下廣州東灏房地産開發有限公司開。

作為一個剛需盤，怡璟灣的交通資源相對比較豐富，距離地鐵1号線坑口站不到800m，可直達越秀、天河體育西等市中心位置。項目同時緊鄰東漖北路、東漖南路、花地大道等城市主幹道，開車約30分鐘可以到珠江新城、琶洲。

此外，項目位于荔灣區東漖街東漖南路，隸屬于花地灣片區，周邊的醫療、商業、生活配套都非常成熟，所見即所得，不需要等待配套的兌現，一公里範圍内既有芳和荟商場、廣百廣場等商業資源，也有康有為紀念小學等教育資源。

由于歷史遺留原因，保利怡璟灣在正式入市前便自帶話題流量。

據了解，保利置業原本打算在去年上半年就推出怡璟灣項目，但在“臨門一腳”時突然沒了動靜，原是受地塊内“留守戶”的影響，開發商與部分戶主之間就拆遷補償訴求一事未能達成一致，導致項目無法完成淨地交付，部分工程進度不得不按下暫停鍵。

直至今年4月，有消息傳出項目全部拆遷障礙已得到徹底解決，而此時項目建設已接近封頂。在掃清障礙之後，保利置業立馬着手推進開盤事宜，並在五一期間開放實景示範區，吸引了不少客戶到場參觀。

一年“雪藏”歸來，保利怡璟灣項目曾經最大的亮點並未改變。項目去年準備入市時，保利置業方面打出的牌便是廣州首個“0飄窗”新規樓盤，讓怡璟灣成為當時話題度拉滿的項目。如今，“0飄窗”仍是中介們向外宣傳的重點口徑，只不過有點“縮水”了。

項目去年主打的亮點是使用率高達120%的超新規産品，76㎡便能享受三房兩衛。然而2026年廣州住建部門更新了住宅規劃管控新規，對贈送面積標準有所收緊，項目中介們不再使用120%使用率的宣傳話術，而是稱使用率超100%。

與此同時，怡璟灣的産品規劃也發生了不小的變化，項目原規劃的戶型建面主要為76-91㎡小戶型産品，如今調整為81-100㎡三至四房戶型，套均面積更大，變相拔高了上車門檻。

據了解，怡璟灣去年的吹風價為76㎡三房350萬元起，單價4.6萬元/㎡起；今年正式開盤前傳出的吹風價為81㎡三房400萬元左右，單價約4.9萬元/㎡，總價與單價均較去年有所上漲。

6月19日端午正式開盤當天，保利置業推出了優惠價，81㎡三房兩衛戶型産品折合單價約4.3-4.9萬元/㎡，總價在360-400萬元之間，90㎡左右戶型總價在420-500萬元區間，整體均價在4.8-5.2萬元/㎡。

關于去化成績，保利置業方面尚未披露具體數據，廣州住建局網站上則顯示已售住宅套數為0，網簽數據顯然還沒有更新。而根據網傳的數據，保利怡璟灣首開155套房源去化率在70%-85%之間。

第一個城中村改造項目

東漖村是保利置業第一個城中村改造項目，在此過程中遭遇了不少的挑戰。

東漖村作為荔灣芳村核心古村，擁有深厚的歷史底蘊，是廣州老牌城中村之一，距今已有800余年發展歷史。

800年前的東漖還是一片荒蕪，直到唐朝名将郭子儀的後裔郭宗盛沿北江南下，並選定一地開始建設村寨，這便是後來的東漖村，村里人也大多姓郭。經過幾百年的發展，古村落沉澱着濃郁的嶺南水鄉文化，留存多座古祠堂、傳統嶺南民居，是廣州老城嶺南文化的重要載體。

只是，歷史悠久的另一面是陳舊腐敗，因此有不少村里人都渴望一個新居。早在2008年，東漖村便嘗試以自主改造的形式拆除並新建了8棟高樓。次年，廣州批復首批城中村改造項目，東漖村與琶洲村等同一批入圍。

東漖村舊改用地規劃，來源：政府官網

2010年，廣州市規劃和自然資源局披露東漖村改造用地修建性詳細規劃，涉及總用地面積約60.94萬㎡，計容建築面積125.27萬㎡。

2012年，東漖村經濟聯社引入合作多年的保利置業，雙方簽訂城中村改造協議，聯手推動城中村綜合改造，保利置業迎來了它的第一個城中村舊改項目。

從正式入局至今已有14個年頭，保利置業東漖村舊改後已落地不少項目，怡璟灣推出之前還有保利西悅灣、保利錦上印、保利瑧譽三大住宅組團。

其中，保利西悅灣作為東漖舊改首期融資區住宅項目，2015年正式開盤銷售，2017年完成整體收樓，是片區最早落地的商品房項目；2020年，融資區二期西悅灣觀瀾開盤。數據顯示，保利兩期西悅灣累計售出1244套房源，僅剩22套未售，整體去化率達98%。

2023年，三期保利錦上印入市；2024年底，錦上印改名“瑧譽”再次亮相，定位為改善産品。截止目前，整個錦上印系列已累計售出876套房源，未售159套，整體去化率約84.6%。

從備案名來看，怡璟灣是保利置業在東漖村舊改中推出的第三類産品，同時是三大系列中最小的一個項目，占地面積1.39萬㎡，計容建築面積約8.22萬㎡，樓棟規劃僅有3棟住宅加1棟公寓，住宅總戶數348戶。由于整體規模偏小，因此項目内部園林面積有限，綠化率只有28%。

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