拼多多罕見買樓 活躍的自用型買家持續進入辦公樓市場

觀點網 全球總部也是靠租的拼多多，近期在雄安新區買了一棟辦公樓。

6月21日消息，拼多多與中國電建旗下中電建河北雄安建設發展有限公司完成簽約，通過整體購置方式，落位雄安·電建智匯城的數字新消費電商産業園。

從5月27日注冊全資子公司，到6月10日首批150名新員工入職，再到6月16日與雄安新區管委會簽署戰略合作協議並同步啟動超5000個崗位招聘，最後到6月21日正式簽約買樓。

拼多多在雄安布局不到一個月，便完成了從注冊到簽約、從資産購置到員工到位的閉環。這是企業戰略得到快速落地的一面，反映企業與國家級新區雙向戰略匹配的落地動作。

而另一方面，放眼 2026 年全國商業不動産大宗交易市場，拼多多在雄安購樓，則是産業自用型買家日益活躍的大環境縮影。

2026年以來，國内核心城市的大宗辦公樓交易金額出現復蘇迹象。而推動這一增長的主力已非過去十年間穿梭于陸家嘴、金融街的外資機構或私募基金，而是現金流充裕、着眼于長期運營的實體企業與産業資本。

拼多多買樓

過去，在國内互聯網企業的發展叙事里，自建、自持總部大樓長期被視作企業規模、長期主義與資金實力的顯性標簽。阿里杭州西溪園區、騰訊濱海大廈、百度科技園均為企業早年重金拿地自建。

而拼多多自成立以來，始終采取輕資産辦公模式，上海總部、各地區域分支依托租賃辦公樓運營，基本從未在國内核心城市購置整棟自持辦公樓，或建設獨立園區。同時，除了辦公樓，其服務器、倉庫等核心運營資産也大多采用租賃模式。

這種運營思路也成為其低成本擴張、靈活調配全球辦公資源的典型特征。

例如，目前拼多多的全球總部位于上海金虹橋國際中心。金虹橋國際中心是上海的納稅“百億樓”，拼多多只是其中的重要租戶之一。

這種“輕資産”策略在拼多多的财務報表上的體現也極為清晰。近年來，拼多多的财報里固定資産（Property， Equipment and Software， Net）長期處于低位。例如根據2024年财報，該公司固定資産僅為8.8億元，占總資産的比例為0.17%。

2025年，拼多多在新戰略下逐步加強供應鏈建設，年末固定資産微增加至13億元，占總資産的比例剛超過0.2%。

如今，這份堅持多年的辦公租賃策略迎來明确轉向。

資料顯示，拼多多購置的樓宇位于雄安？電建智匯城内的雄安數字新消費電商産業園，從區位行政區劃來看歸屬雄安新區昝崗組團，該片區是雄安新區規劃中重點打造的産業集聚闆塊。

區别于啟動區以央企總部、政務辦公為主的定位，昝崗片區核心定位為數字經濟、科創産業、電商服務承載區，也是新區31棟主題樓宇集中落地的核心片區之一。拼多多此次買入的，就是根據“數字+消費”産業導向重點打造的主題樓宇之一。

為更好地引入相關産業鏈，據悉雄安政府亦相繼出台專項樓宇扶持政策，對落地數字消費、大數據、跨境電商企業給予購置補貼、稅收返還、人才落戶配套等多重政策支持。

對拼多多而言，雄安擁有制度創新的高地和數字經濟發展的廣闊場景，提供了從成本、政策、生态、物流等多方面的優勢。

據了解，拼多多将在此落地大數據處理、雲服務運維、平台合規治理、跨境電商供應鏈服務等中後台部門。這些均被視為目前電商企業競争下半程的重要業務闆塊。

活躍的産業自用型買家

拼多多在雄安買樓的背後，2026年以來，中國主要城市的大宗交易市場正在經歷一場深刻的結構性轉變。

根據高力國際的數據，2026年第一季度，中國商業地産市場大宗交易總金額近544億元，除華南外，華東、華北、華中及華西地區的成交金額均較2025年同期均呈現出回暖迹象。

就國内兩個最重要的房地産大宗交易市場——北京、上海來看。2026年Q1，北京大宗交易市場單季度成交額達到122億元，較2025年同期大幅增長184%；上海大宗交易金額近184億元，對比2025年同期亦呈現顯著復蘇特征。

買家方面，内資買家占絕對主導。金融銀行保險行業繼續成為最主要的投資者，而私營民企則是第二活躍的買家。高力國際數據顯示，2026年第一季度全國大宗成交内，私營民企達成最多的成交個案，錄得36個，成交金額122億元排在不同買家種類中的第二。

交易目的層面，2026年第一季度全國大宗成交内，自用型買家達成的金額穩定占據17%的比例，而2025年全年的數據為16%。

近兩年，企業自用需求逐步成為主導市場的因素之一。2025年至2026年3月，國内辦公類資産大宗交易市場，陸續出現興業銀行、光線傳媒、揚子江藥業、愛爾眼科、貨拉拉、峰岹科技、方大炭素等不同行業的買家，通過整層、整棟收購實現總部辦公或資産自持。

這種情況在上海最為明顯。

第一太平戴維斯在2026第一季度中國房地産大宗交易市場回顧及展望中，談及華東市場時就提及：“價格深度回調正催生結構性配置窗口。對自用企業而言，核心物業的購置成本顯著低于歷史高點，租改購策略下的财務攤銷優勢凸顯”。

産業資本踴躍入場。通常而言，這些活躍的自用型買家，在購置物業時通常有兩點核心考量。

其一，産業集中優勢與政策優勢，買家傾向于選擇對自身戰略發展和産業布局有益的區位。

拼多多雄安買樓即屬此類。雄安新區的數字經濟底座與制度創新優勢，以及作為國家戰略承載區的特殊地位，構成了吸引頭部企業落子的核心要素。

類似邏輯在其他城市亦有體現。深圳雖然整體甲級辦公樓空置率在2026年第一季度仍處于25.9%的高水平，但有産業支撐的片區，辦公樓的租賃情況表現不錯。例如，水貝、南油、科技園等産業集中區域租賃需求持續活躍。

其二，資産保值與核心區位。自用型買家同樣看重資産的長期保值能力，因此傾向于落子上海、北京、深圳、廣州等一線城市的核心區域。

2026年第一季度的大宗交易市場内，上海、北京、深圳、廣州等一線城市合計交易占比就超過75%。

在某些情況下，上述兩點考量可以兼具，既獲得産業與政策的戰略優勢，又實現資産的保值增值。最典型的代表當屬上海的前灘國際商務區、張江科學城以及大虹橋商務區三個區域。

2026年以來，已有多宗重要的自用型買家通過大宗交易購入辦公樓案例，發生在這些區域。

5月，海爾集團旗下海爾産業發展有限公司以約7億元，整棟收購上海前灘匯S3棟甲級辦公樓，總建築面積約1.33萬平方米，成交單價約每平方米5萬元。按照規劃，該樓宇将作為海爾集團華東區域總部使用；

6月恒力石化宣布拟以約4.15億元自有資金，收購上海虹橋國際中央商務區核心區的一宗商辦物業，用于打造華東營銷運營總部。

除此之外，整個上海的交投都十分活躍。

其他主要案例有， 1月方大炭素通過司法拍賣方式，以4.56億元競得上海核心區建國西路一幢辦公樓，建築面積2997.83平方米，成交單價約15.2萬元/平方米。方大炭素表示，此次交易主要是為了滿足上海方大業務發展的實際需求；

5月底，美格智能發布公告，拟以約2.85億元在上海購入一棟研發辦公樓。標的物業位于闵行區維璟中心A座，共7層，建築面積約1.5萬平方米。美格智能稱，在此次交易之前公司沒有自有的研發和辦公場所，存在購置需求。

年内，北京、廣州、深圳三地亦均有産業自用型買家購入辦公樓物業的案例，但大宗案例還是主要以北京為主。

例如，4月中旬，“大模型第一股”智譜斥資超3.6億元買了位于北京中關村軟件園的鑽石大廈。

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