股東會見聞錄丨地基重造後，龍湖要為未來增長埋下更多種子

觀點網 今年4月，中共中央政治局會議再提房地産，明确“努力穩定房地産市場，紮實推進城市更新”，為全年樓市定調。

随後，深圳、廣州等多座城市密集落地限購松綁、公積金優化等政策，從頂層設計到地方執行形成閉環，讓頂層部署真正落地見效。整體而言，各城市的限購限貸力度，已達到近十年以來最為寬松的狀态。

在此情況下，今年五一期間市場表現明顯回暖，但與此同時，增長動能略顯不足，節後的熱度有所回落，分化格局也尤為明顯。

國家統計局發布的最新數據顯示，2026年5月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比下降，一二三線城市同比降幅總體收窄。新建商品住宅銷售價格環比上漲城市個數比上月增加。

6月18日，在龍湖集團的股東周年大會上，執行董事張旭忠表示：“今年下半年，預計整體政策仍将保持支持力度，但市場整體的修復節奏會趨緩，城市、區域包括不同項目之間的分化也将維持；中長期來看，行業仍然存在結構性機會。”

開發業務聚焦三大核心策略

實際上，在今年3月召開的業績發布會上，管理層已明确指出，龍湖于2025年成功穿越債務最高峰，未來将繼續在财務安全穩健的前提下逐步修復利潤。

“在人口流入多，産業支撐強的核心城市和區域，圍繞改善性的需求，優質房企和項目還是有很多發展機會。”

據參會投資者透露，面對市場的持續調整和結構分化，張旭忠指出，龍湖接下來将重點圍繞三大核心策略。

在銷售方面，龍湖今年籌備了超1000億的可售貨源，會根據市場情況保持彈性的供貨節奏，量入為出，确保資金安全。與此同時，還将重點攻堅存貨的去化，堅持一項目一策，組建優秀的專業團隊，通過舊盤新做等多種方式來持續提升去化效率。

在産品方面，龍湖将持續聚焦“好房子”來搶占市場。圍繞改善性需求，從全年齡段、健康、智能等方向不斷叠代産品。

公開信息顯示，今年5月，位于深圳的龍湖“觀萃”項目正式開盤，項目首批次供應的90余套房源在40分鐘内售罄，首開當月實現單盤銷售超8億元，被市場譽為2026年深圳首個“日光盤”。

而為了兌現“好房子”承諾，管理層在股東周年大會上透露，集團也将嚴格把控好工程質量和交付標準，通過實景呈現和過程透明化等動作，增強客戶信任，保障項目交付品質。

本月稍早時候，龍湖集團發布1-5月未經審核營運數據公告。公告顯示，今年前五個月，龍湖集團地産開發業務累計實現合同銷售金額136.7億元，合同銷售面積145.1萬平方米。

其中，5月單月實現合同銷售金額33.2億元，環比增長14.9%，合同銷售面積29.8萬平方米；實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額21.3億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積20萬平方米。

在具體項目的銷售表現方面，重慶龍湖禦湖境排名所在城市銷售額前四，沈陽龍湖天曜、長沙龍湖觀萃分别位列所在城市第六和第八，核心城市標杆項目持續貢獻熱度。

除了在銷售去化與産品力方面下功夫，于投資端，龍湖亦堅守策略。今年以來，龍湖集團已在青島、無錫、大連等城市獲取了三幅土地，權益地價12.39億元，較上年同期的17.76億元明顯減少。

該投資者指出，龍湖集團近兩年還是會重點關注投後破局的一些項目，盤活存量土儲，改善存貨結構。“今年以來獲取的土地都是在投後破局階段拿的項目，未來公司仍将繼續嚴守财務安全的底線，堅持優中選優、以銷定投的拿地策略，並聚焦在高能級城市的核心地段。”

堅定構建基本盤、增長盤和創新盤

在2025年，龍湖集團實現營業收入973.1億元，運營及服務業務實現收入267.7億元，創歷史新高，同時實現核心權益後利潤79.2億元。

管理層在3月召開的業績發布會上指出，“在開發業務盈利承壓的同時，我們培育的運營及服務業務，在這個周期當中承擔了壓艙石和穩定器的作用。利潤率保持穩定，毛利率在50%以上，淨利率在30%，為集團貢獻利潤接近80億。未來這兩塊業務會每年保持兩位數增長，繼續為集團起到穩壓器和壓艙石作用。”

而今年以來，龍湖集團前五個月累計實現運營及服務業務收入約111.4億元（含稅金額約118.8億元）；其中運營收入約60.3億元（含稅金額約64.6億元），服務收入約51.5億元（含稅金額約54.2億元）。

具體到每個航道的經營情況，龍湖集團董事會主席及首席執行官陳序平在股東周年大會上透露，截至5月底，C2商業投資航道的商場平均出租率達97%，營業額同比增長18%，同店同比增長9%，租金收入預計在上半年可以實現7%的增長。

值得注意的是，自去年開始，龍湖加大了對現有項目的Capex改造力度。其中，重慶北城天街在未閉店的情況下，實現了從建築景觀到室内裝修的全面煥新，同步也招調了一些全新品牌。今年前五個月，該項目的營業額實現同比超50%的增長。

此外，北京長楹天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街等頭部項目也都在持續的改造和升級過程中，實現了營業額的持續增長。

管理層透露，預計在今年下半年啟動集團最大商業項目重慶時尚天街的升級改造工作，後續将成為集團商業增長新的動力源。

與此同時，在下半年，龍湖還會新開業8座商場，包括5座重資産，3座輕資産。“随着這些存量改造帶來的同比提升，以及新項目的開業，整個航道的目標是全年實現10%的收入增長。”

C3資産管理航道在今年前五個月實現收入11億元，同比下降約10%。該名投資者表示，下降的原因是龍湖集團主動優化了存量資産結構，但NPI實現同比的正增長。對于C3航道，公司更看重NPI的增長，而不僅是收入提升。

未來三年，龍湖C3航道将有約10個重資産的養老公寓陸續開業，同時還有活力街區歡肆、冠寓4.0的産品陸續入市，為後續增長打下基礎。整體而言，C3航道是有進有退，資産類别不斷豐富，從過往的單一長租公寓轉向全周期全鏈條復合業态的資管航道。

C4物業服務航道的發力方向是，在保持高客戶滿意度、高質量回款的情況下，實現收入和利潤的穩步增長，並推動一些項目的換倉。今年以來，龍湖先後中標了騰訊、小鵬汽車、東方資産、興業銀行、賽力斯等一批面向B端的重點項目。

C5智慧營造航道在2025年實現營業收入13億元，代建銷售額206.2億元，首次突破200億元，交付面積293萬平方米。今年一季度，龍湖龍智造實現代建項目的銷售額達53億元，躍居行業首位，委托方滿意度達97%。

C5是龍湖最新的業務航道，管理層表示，将會繼續保持高質量增長，為B端客戶創造超額價值，從而實現業務航道收入利潤的穩步增長。

而在安全平穩度過2025年的債務高峰後，2026年及之後，龍湖集團每年需要償還的集團層面的債務規模是極為有限的。

龍湖集團執行董事及首席财務官趙轶指出，2026年已提前償還到期債務26億元，年内剩余到期債務46億。其中包括一筆8月份到期的境内信用債，規模約10億，目前已準備好了償還資金；至今年底，境内信用債規模将僅余8億元，将在明年1月到期。

此外，年内到期債務還包括23億元的中債增進擔保債券，将于8月到期11億元，12月到期12億元。境外貸款方面，将于9月到期13億。

“我們零違約、零逾期、零展期，同時把整個地基進行了一個重造。從過往的以地産開發業務及信用融資作為地基，轉變為以運營服務業務加長周期的經營性物業貸為新的地基。”

在此過程中，核心資産沒有出售、沒有稀釋，為下一個周期的發展奠定了堅實基礎。“所以當下，龍湖會堅定構建基本盤、增長盤和創新盤。”

此外，該名參會投資者透露，若後續有機會，龍湖也将再推出一些新的業務，争取為未來增長埋下更多種子。

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