GDIRI觀察丨48小時緊急布陣 信達地産的存量盤活實驗

觀點指數(GDIRI) 近日，信達地産在短短48小時内接連落下兩枚關鍵棋子：9日，西部區域公司在重慶與阿里資産簽署戰略合作協議，雙方将圍繞存量房産盤活、資産數字化處置及新業務拓展等領域開展深度合作。僅隔一日，滬蘇區域公司與上海鏈家新房達成戰略合作，雙方将圍繞上海及其周邊區域商辦不動産項目資源對接、存量資産盤活、城市更新與舊改等領域開展深度合作。

連續兩場簽約並非偶然的市場動作，而是信達地産在行業深度調整期中構建存量資産盤活全鏈條的戰略布局。

作為中國信達旗下唯一的地産上市平台，公司轉變傳統重資産的拿地開發模式，從單純的房地産開發向困境不動産投資、輕資産等領域拓展。

西部牽手阿里、滬蘇聯姻鏈家的差異化選擇，既折射出兩大區域市場的禀賦差異，也勾勒出這家央企地産平台試圖打造存量盤活路徑的閉環。

2025年，其歸母淨利潤虧損78.75億元、2026年一季度虧損4.73億元，在這樣的業績壓力下，上述存量資産盤活的實驗對信達地産自身經營或帶來更多可能性，對行業也有一定的啟示意義。

區域市場與合作的适配性

信達地産西部區域公司成立于2021年8月，構建了“3+2+X”的發展格局，以重慶、成都、西安三大區域中心城市為核心，拓耕烏魯木齊、貴陽，業務覆蓋重慶、四川、陝西、新疆、貴州、甘肅、甯夏、青海八省市。

截至目前，西部區域公司共有60余個多元化項目，其中自主開發項目10個，合作開發項目4個，投資項目4個，服務類項目50余個。

從項目結構來看，西部區域項目地域跨度大、分散、業态多元。廣袤的地理空間意味着傳統線下營銷與招商模式邊際成本高企，而大量服務類項目的存在又要求快速高效的資産處置能力。

整體而言，西部市場存量資産的流動性弱于東部核心城市，資産定價透明度較低，買家與資産的信息匹配成本高。這決定了西部區域的存量盤活首要解決的是“效率”問題。如何在廣闊市場中快速觸達潛在投資者，如何通過標準化工具提升資産處置效率。

與阿里資産的合作正是對這一痛點的回應。雙方重點圍繞大宗資産信息推送、AI智能估值、跨區域精準營銷、輕資産運營協同等議題展開，本質是借助互聯網平台的流量優勢與技術能力，破解西部市場空間分散、信息不對稱的難題。

阿里資産作為線上資産交易平台，能夠突破地理限制，将西部各省的存量資産一次性推送給全國投資者。尤其是大宗商辦資産與不良資産包，其買家往往是跨區域配置的機構投資者，線上平台能夠顯著降低信息搜尋與匹配成本。

在西部區域，阿里資産提供的不僅是渠道，更是一套數字化處置工具，能夠将分散的存量資産納入統一的線上處置體系，降低邊際運營成本。

與西部區域的廣域分散形成鮮明對比，滬蘇區域公司深耕長三角核心地帶，以上海為中心輻射蘇州等周邊城市。這個區域項目具有資産價值高、城市更新需求旺盛等優勢。

在信達地産内部，滬蘇區域一直被視為“提質增效”的先行樣闆。自2024年8月信達地産副總經理劉瑜兼任滬蘇區域公司董事長以來，該區域打造了多個標杆案例。

在住宅盤活領域，上海懷山望項目作為信達地産聯合建設模式參與的首個破産重整項目，2025年12月首開當日去化超8成，驗證困境項目通過産品重塑實現價值修復的可行性。嘉定中旭大廈項目是将爛尾辦公樓改造為873套保障性租賃住房的樣本。

黃浦區大興街20年歷史遺留毛地項目。2024年12月，‌中國信達‌聯合信達地産介入該項目，采用的是“階段性纾困+股權債務重組+底層合作開發”的模式。此外，還有靜安區信安里石庫門更新項目等，形成了從高端住宅到商業綜合體、從保租房到歷史風貌更新的完整存量産品線。

可以看到，長三角存量市場參與者衆多，信息相對透明，簡單的資産倒賣利潤空間有限，真正的價值增量來自改造、運營、定位重構的全周期能力。

與上海鏈家的合作，正是對這一需求的匹配。鏈家新房不僅擁有渠道資源，更具備城市更新、存量空間煥新、設計運營等全鏈條服務能力。雙方合作覆蓋投資評估、改造定位、去化方案設計、存量資産運營提升等全流程，本質是将鏈家的線下專業能力嵌入滬蘇區域存量資産的價值提升環節，而非單純的渠道導流。

西部牽手阿里、滬蘇聯姻鏈家，看似是兩個區域的獨立動作，實則共同構成了信達地産存量資産盤活的完整鏈條。

從資産流轉路徑來看，這條鏈條呈現“獲取—重塑—退出”的結構。在資産獲取端，依托中國信達的AMC優勢獲取困境資産，滬蘇區域借助鏈家等合作伙伴拓展市場化城市更新項目。

在價值重塑端，滬蘇區域憑借成熟的改造運營能力打造樣闆，形成可復制的産品模型。在退出端，阿里資産提供線上數字化退出渠道，鏈家提供線下大宗交易與運營退出通道，再加上集團層面其他工具，形成多元退出矩陣。

存量盤活現實圖景與發展策略

信達地産的存量盤活之路並非坦途，而是在業績承壓背景下的主動選擇。

根據公司2025年年報，當年歸母淨利潤-78.75億元，2026年一季度歸母淨利潤-4.73億元，虧損主要源于存量項目的減值計提與市場下行壓力。

從存量資産結構來看，信達地産的存量包袱主要來自三方面：一是歷史上自主開發形成的尾盤與持有物業；二是參與房企纾困過程中承接的困境項目，涵蓋住宅、商辦、綜合體等多種業态；三是母公司中國信達劃轉的涉房不良資産，這類資産往往産權復雜、瑕疵較多。

截至2025年9月末，中國信達累計開展房地産風險化解項目‌191個‌，投資累計‌945億元‌，實現保交房約‌13萬套‌。‌‌數據顯示，2025年落地房地産風險化解項目45個，投入資金177億元，實現保交房4.8萬套。其中，大量項目的操盤與盤活由信達地産承擔。

然而存量資産的質量也是良莠不齊。以上海為代表的核心城市優質存量項目，如佳程廣場、中旭大廈等，區位優勢明顯，改造後價值提升空間大。

而大量三四線城市的住宅尾盤與商辦資産，則面臨市場需求不足、流動性差的問題，屬于低效存量。這種分化決定了信達地産不能用單一模式盤活所有資産，必須分層分類處置。

面對復雜的存量資産格局，信達地産需要根據項目的特殊性采取分層處置、分類運營、多元退出等處置策略。

優質核心資産走運營培育路線。核心城市的優質存量通過改造提升和專業運營可以培育穩定的現金流。普通存量，尤其是對分布廣泛的住宅尾盤、纾困項目住宅部分，線上結合線下渠道，加快去化速度。

對破産重整、停工爛尾類項目，發揮AMC協同優勢，由中國信達解決債權債務問題，信達地産負責操盤代建與産品重塑，通過聯合建設、債務重組等模式盤活資産。

在盤活自有存量的同時，信達地産大力發展代建等輕資産業務，将存量盤活能力對外輸出。2025年以來，公司大幅加大代建業務拓展力度，将其作為擺脫傳統開發依賴、實現輕資産轉型的核心方向。這一策略使得公司能夠撬動更多的外部存量資産。

2025年公司新獲取項目計容建築面積約161.83萬平方米（其中合作項目權益面積約22.28萬平方米，代建項目面積約118.54萬平方米）。2025年，公司儲備項目計容建築面積約375.56萬平方米（其中合作項目權益面積約25.18萬平方米，代建項目面積約193.26萬平方米）。

2025年．代建首次成為公司項目拓展的絕對主力。這一變化與公司“大力發展困境不動産投資和輕資産業務”的戰略調整直接對應。

目前，公司提及要結合收並購、重整投資、纾困重組、法拍等業務場景，加強對困境不動産投資的研究、實踐，推進困境不動産投資制度體系和人才團隊建設。完善輕資産業務管理標準，讓輕資産業務有序開展。

站在行業轉型的視角下，作為AMC系地産平台向存量賽道轉型的樣本。信達地産存量盤活思路，依然為行業提供了參考的路徑。當房地産行業全面進入存量時代，企業構建起完整的存量資産盤活鏈條，或許能獲得更多的主動權。

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