白衣騎士終成過客 重慶第一高樓融創A-ONE上架法拍

觀點網 去年12月，融創重慶灣項目舉行開工儀式。在現場，融創中國執行總裁兼成渝區域總裁張強表示，重慶灣項目是融創進入重慶二十年來最具戰略意義的作品。

同在重慶，融創的另一個項目也曾經萬衆矚目，如今卻陷入截然不同的命運。

阿里資産司法拍賣平台顯示，重慶市江北區江北城組團A分區A13-1/05号宗地（29126.70㎡）及地上在建工程和案涉工程中涉及土石方開挖、基坑支護等工程将于7月9日上午十時開拍，競價周期為一天。項目起拍價約20.01億元，約為評估價25.02億元的80%。

根據競買公告，標的物所有人為重慶融創華城房地産開發有限公司。企查查信息顯示，該公司由融創西南房地産開發（集團）有限公司持股60%，重慶上錦華城實業集團有限公司持股35%，重慶老虎資産經營管理有限公司持股5%。

據了解，該宗地拟建項目名稱為江北嘴國際金融中心（暫定名），規劃建設T1、T2、T3、T4及裙房五幢建築物。

然而項目自2022年7月停工，如今更是現身法拍平台，仍在等待破局力量。

曾經的“白衣騎士”

從公開信息追溯，項目最初並非由融創自公開市場取得。

早在2012年10月，江北嘴A13-5地塊便由重慶華城富麗房地産開發有限公司以17.4億元摘得，溢價率高達58%。彼時，來自北京、香港等地的多家知名企業共同參與角逐，對手實力與競争激烈程度也足以證明項目潛力。

法拍平台披露的國有建設用地使用權出讓合同進一步證實，受讓人為重慶華城富麗房地産開發有限公司，雙方的正式簽約時間為2013年10月。

曾有公開報道顯示，為支撐項目建設，重慶國際信托公司推出重慶江北嘴國際金融中心股權投資集合資金信托計劃，期限兩年，募集資金10.5億元，通過向華城富麗增資的方式，用于重慶國際金融中心項目建設。

2014年，項目雖正式開工，但很快便因華城富麗的資金鏈問題，被迫停工。于同年11月，項目施工方還曾因保證金等問題，與華城富麗陷入訴訟，項目也自此進入沉寂期，直至2017年才迎來轉機。

2017年5月31日，融創中國公告披露，其間接全資附屬公司重慶融創與合作方重慶上錦建築規劃設計咨詢有限公司，就聯合收購目標公司重慶華城富麗房地産開發有限公司的股權及債權，與相關方訂立股權轉讓協議、合作協議、财務顧問服務協議及合作開發協議等。

根據相關協議，重慶融創同意收購目標公司60%股權及相關債權，總代價為21億元，其中股權代價1.2億元，債權代價19.8億元。同時重慶融創将為目標公司4.04億元的付款責任承擔連帶擔保責任。

交易前，目標公司重慶華城富麗房地産開發有限公司的大股東為重慶信托，由後者持股95%，老虎資産持有另外的5%。收購事項涉及的股權變動，主要集中于重慶信托持有的部分。

彼時公告顯示，收購事項完成後，重慶融創将持有目標公司60%股權，重慶上錦建築規劃設計咨詢有限公司持股35%，老虎資産持有余下5%的股權，目標公司成為重慶融創的合營公司。

在融創看來，公司一直堅持在中國市場的區域深耕戰略，已經布局中國一線、環一線及核心城市。收購事項将有助于進一步增加公司在重慶的土地儲備和市場份額，並進一步鞏固集團在重慶市場的領先地位及品牌影響力。

值得注意的是，在融創宣布接手項目之前的5月26日，萬科剛以41.33億元的對價，從瑞安房地産手中收購了重慶天地79.2%的股權。

兩筆交易在短期内接連落地，也讓重慶這座西南重鎮成為全國房地産市場的焦點，但究其根源，也是頭部房企對當地市場優質資産的一致看好。不過在狂熱背後，企業或許忽略了潛在風險。

落空的“城市名片”

2017年9月，項目再次啟動建設，預計總投資約100億元，其中主樓拟建成103層、470米高的重慶第一高樓，集購物、甲級辦公、五星酒店、行政公寓于一體，助力打造江北嘴CBD城市形象，提升區域價值。

但緊接着由于外部原因，重慶“兩江四岸”地區開發建設活動被暫緩。建設工作再次啟動時已是2020年，並以江北嘴國際金融中心（A-One）的名稱全新亮相，總投資規模達到200億元。

在這一次的開工儀式上，融創集團相關負責人表示，“江北嘴國際金融中心（A-ONE）既要努力成為重慶新的城市名片，更要見證重慶走向世界的決心和勇氣。”

按照彼時的宏偉藍圖，項目保留了470米的主塔設計，三座副塔分别高350、300、250米，共同構成全球罕見的超高層建築集群。其定位西部總部經濟基地，計劃引進金融、涉外、智能科技等中國500強及世界500強標杆企業，為内陸國際金融中心要素集聚提供高端空間載體。

只是這份建設計劃，最終也未能支撐起A-ONE的全面亮相。

法拍平台對項目過往建設進度有簡短的概括總結，勾勒出項目的現實波折：于2017-2018年進行地基工程建設，于2019年進行建設T4主體結構。T4為鋼混結構，已完成地下6層，地上25層的混凝土澆築工程，消防、水、電、暖、電梯等設備均未安裝，施工設備均未拆除；T1、T2、T3及裙房主體結構尚未開工，已完成局部軌道保護工程及土石方、邊坡防護工程；于2022年7月份至今停工狀态。

現如今，“城市名片”願景也只剩下一紙規劃與半截工程。

此次上架法拍平台，不失為項目“復活”的一個契機。但整體而言，盤活之路仍面臨諸多挑戰。

項目建設用地涵蓋商務金融、城鎮住宅兩種性質，其中住宅部分使用權終止日期為2083年10月25日止，商務金融用地則僅剩至2053年10月25日。項目法拍交易後，實際可運營的商務金融業态年限已不足30年，這對項目的長期規劃及經營穩定性構成直接制約。

此外，競買須知中以紅色加粗字樣特别指出：“買受人取得該項目後，若對本項目已取得施工許可證之外的其余工程進行開工建設，需按規定繳納對應工程的城市基礎設施配套費和防空地下室易地建設費。截止2025年9月1日，欠繳城鎮土地使用稅1747602元，從滞納稅款之日起，按日加收滞納稅款萬分之五的滞納金。”

這意味着，在法拍成交價款之外，競得人還需額外承擔不低于174.76萬元的歷史欠稅及持續累積的滞納金，實際獲取成本将高于20.03億元。

與此同時，項目後續開發建設還需持續的資金投入。法拍看似提供了低價入場的機會，實際上對項目競拍人的資金實力與風險承受力門檻都提出一定要求。

更關鍵的在于，此時距離項目用地成交及最初規劃确認的時間已過去十余年，江北嘴核心區商業辦公市場已今非昔比，即便項目順利復工，未來招商去化周期與租金回報水平仍存在較大不确定性，這對競買人的資金實力、操盤經驗與風險承受能力提出了極高要求。

種種挑戰下，項目能否順利找到買家，重獲生機，仍充滿不确定性。目前來看，A-ONE的盤活之路才剛剛開始。

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