13.49億落子廣州嘉禾 保利加入國貿、越秀的三角圍

觀點網 今年在廣州第三次出手，保利發展終于拿下了一宗地塊。

6月15日，廣州白雲區黃邊北路北側AB2902026地塊入市競拍。經過27輪角逐後，保利發展以13.49億元競得，折合樓面價2.69萬元/平方米，溢價率23.87%。

痛失馬場地塊，又沒能搶下荔灣中山八地塊，保利發展這次有備而來，拿走了穗八條新政後廣州出讓的首宗土地。

這也意味着保利發展新盤将與越秀貝好家·嘉悅雲啟、國貿雲上形成三足鼎立之勢。

不過在熱度漸起的嘉禾設計之都闆塊内，想分一杯羹的房企不止于保利發展。

廣州首宗地塊

在地塊開拍前一周，便有市場消息指出意向競拍的房企有金茂、建發、中鐵建、五礦、中鐵，但截至報名結束，實際上參與拍的3家房企是保利發展、越秀與國貿。

而保利發展和越秀上一次同時現身廣州土拍場，還是在2月馬場地塊出讓時。

盡管白雲黃邊北路地塊難以與馬場地塊相提並論，但能夠引起3家房企近30輪競價争奪，也可以看出地塊本身素質在闆塊内處于較好一檔。

據觀點新媒體了解，白雲黃邊北路地塊出讓面積為20046平方米，規劃建築面積50115平方米，容積率2.5，起始樓面價為2.17萬元/平方米。

從區位條件看，地塊位于白雲新城北的設計之都闆塊，闆塊作為白雲區重點打造的産業新高地，項目客群需求以及闆塊成長性都具備不小的上升空間。

截至目前，廣州設計之都入駐創新企業超400家，園區年産值超900億元，一、二期國有地塊已全部完成出讓，三期、四期地塊建設正在推進中。

除了所在區位，地塊周邊學鐵商配置較為齊全。地鐵方面，地塊左側直線距離不到400米便是地鐵2号線的黃邊站，右上方500米左右又有地鐵3号線白雲大道北站，可快速連接廣州南站、嘉禾望崗樞紐及市中心區域。

地塊周邊分布有嘉禾金鉑天地、雲門NEW PARK、安華匯、YH城等多個購物中心，教育方面，周邊有黃邊小學、新興白雲小學等資源，地塊旁還将規劃一所18班初中，闆塊内生活配套成熟完善。

作為保利發展年内在廣州入手的首宗土地，白雲黃邊北路地塊不論是周邊配套還是闆塊需求都給了保利不小的确定性與操盤空間。

今年上半年，保利發展在大本營廣州出手偏少，一次是馬場地塊被越秀收入囊中；另一次是荔灣中山八地塊惜敗金茂，反而在上海、杭州等地多次有地塊落袋。

據觀點新媒體統計，保利發展目前共獲得14宗地塊，總權益價款約為218.82億元。其中，于上海落子最多，共獲得3宗地塊，投資總額約為78.93億元。

目前白雲黃邊北路地塊已經基本平整完畢，保利發展拿地即可進場動工。

不過，與地塊周邊新盤價格相比，白雲黃邊北路地塊将近2.7萬元/平方米的面粉價在闆塊内也屬于較高區間，項目開盤均價或許也将來到5萬元-5.5萬元/平方米，競争壓力與地塊優勢同存。

設計之都戰局

白雲黃邊北路地塊成為三家房企必争之地，並不止因為地塊素質出衆。

2025年4月，廣州白雲區嘉禾望崗AB2112039、AB2112050兩宗地塊公開出讓，最終均由越秀地産以4.81億、6.48億拿下，溢價率分别為15.6%和18.2%，樓面價約1.34萬/平方米、1.87萬/平方米。

拿地三個月後，兩宗地塊轉化為越秀貝好家·嘉悅雲啟項目，並宣布引入貝好家合作。

同年9月，嘉悅雲啟首開入市，首推4棟建面約84-126平方米三至四房，合計130套。據了解，嘉悅雲啟開盤前已經積累了200多個認籌，開盤當天海報顯示實現81%去化率，成交額4.86億元。

此次出讓的白雲黃邊北路地塊，正好就在嘉悅雲啟不遠處。如果越秀能夠成功落子，便能與嘉悅雲啟形成聯動，不僅多得一塊地盤，後續定價也能更得心應手。

據陽光家緣網數據，嘉悅雲啟目前已推出3棟與4棟共260套住宅，總已售套數為173套，整體去化率約為66.54%，仍有一定的去化壓力。

國貿的争奪也出于同一原因，位于地塊附近的國貿雲上項目是其在廣州開發的第二個項目，總投資超37億元。

國貿雲上項目地塊為國貿于2023年5月通過搖号摘得，總成交價24.82億元，折算後成交樓面價約2.46萬元/平方米，溢價率15%。

項目于2023年12月首次拿證，共有6棟33層住宅樓，1棟17層住宅，在售85-123平方米三至四房，截至目前取得7張預售證，共推出859套住宅，已實現售罄。

據安居客平台數據，嘉悅雲啟當前在售均價約為4.7萬元/平方米，國貿雲上均價4.5萬元/平方米，區域内位于中等偏上的價格水平。

除了越秀和國貿，保利發展的對手還有廣州地鐵地産2024年推出的雲築上品以及中建2025年開盤的白雲之星。

雲築上品主要推售建面約88-142平方米産品，項目均價4.3萬元/平方米，截至目前共推769套住宅，已售套數559套，去化率約72.69%；白雲之星則定價較高，約5萬元/平方米，定位為高端改善型住宅，總推套數706套，已售住宅套數294套，去化率為41.64%。

結合保利發展白雲黃邊北路地塊的低密特性，未來定位剛改的可能性較大，而從新盤對打與去化角度看，受沖擊最大的樓盤将會是是越秀、貝好家的嘉悅雲啟與中建白雲之星。

另據市場消息，同在白雲區，保利發展于2025年12月以19.83億元競得的白雲新城AB2911018地塊轉化為保利雲瑞項目即将入市。項目主推130-200平方米的四房大平層，規劃戶數370戶，吹風價約6-7萬元/平方米。

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