合肥第十座商業的考量 華潤商業抓着“最強風投城市”不放

觀點網 3個月前，華潤萬象生活在合肥連落兩子，與合肥軌道合作簽下政務文化區、高新區兩幅地塊。商業客當時提了一個問題：合肥還能裝下多少個華潤萬象商業？

如今，華潤很快給出了答案。至少還有1個。

6月13日，京東拍賣平台上一場持續了數小時的競拍畫上句号。爛尾近五年的合肥蘇甯廣場以6.57億元成交，買家為華潤置地全資子公司上海泓喆房地産開發有限公司。

這已經不是華潤商業2026年在合肥的第一次動作。如上所述，3月3日華潤萬象生活與合肥軌道簽訂戰略合作協議，明确負責天鵝湖TOD·天鵝灣壹号項目和青龍崗TOD·雲缦朗境項目商業用地的商業運營。

兩座新項目加上去年接管的爛尾多年的合肥寶能城，華潤商業在合肥的版圖正在快速擴張。

而拿下蘇甯廣場，意味着華潤商業将在合肥落下第10顆棋子，令該城市的萬象商業含量位列華潤體系内第一梯隊。

一座城市，十座商業體。從2013年首次進入合肥至今，華潤在合肥的商業布局已經走過了近13年。那麼問題随之而來：這座城市究竟有何吸引力，能讓華潤如此不遺余力地加碼？

拿下爛尾蘇甯廣場

據了解，此次被拍賣標的為“位于合肥市北二環與蒙城路交口西北角的一處商服用地及地上商業在建工程”，即“合肥蘇甯廣場”項目。項目原屬合肥蘇甯悅城置業有限公司，標的評估價為10.21億元。

拍賣記錄顯示，這是項目的第三次司法拍賣，前兩次均以流拍告終。

第一次拍賣起拍價按評估價起拍，無人問津；第二次降至8.17億元，再次遇冷。第三次起拍價壓到6.53億元，最終溢價400萬元落槌，較原始評估價折讓約35.6%。

數次折價背後，是該項目一條典型高開低走的開發軌迹。

資料顯示，2018年4月，蘇甯置業以15.36億元摘得項目前身“廬陽區N1801号地塊”，計劃總投資約50億元建設蘇甯廣場，原計劃2021年10月開業。

項目規劃總建築面積約26.7萬平方米，純商業體量約15萬平方米，地上7層、地下3層，定位為輕奢智慧購物中心，拟引入蘇甯旗下蘇甯雲店、VR體驗館、蘇鮮生、蘇甯影城等業态。

地理位置上，項目周邊常住居民超過10萬人，臨近地鐵5号線五里井站，加上競品合肥荟聚尚未開業。“合肥蘇甯廣場”被認為将成為合肥城北最核心的大型商業載體。

臨近到2019年初，項目奠基動工。但1年後，雖然主體結構封頂，但建造工程卻因安全生産隐患被責令全面停工整改。更大的打擊緊随其後，2021年蘇甯系整體陷入債務危機，資金鏈十分緊張，“合肥蘇甯廣場”工地就此沉寂。

此後幾年，“合肥蘇甯廣場”的命運在“即将復工”和“無限期停工”之間反復拉扯。

轉折點出現在2025年，當年4月2日，應徐州蘇甯置業有限公司、國家稅務總局合肥市廬陽區稅務局申請，合肥市中級人民法院裁定受理合肥蘇甯悅城置業有限公司破産清算案。

期間，管理人曾嘗試将破産清算轉為重整程序以招募投資人，但未能成功。同年12月，合肥中院正式宣告徐州蘇甯置業破産，進入資産處置階段。随後，相關資産被擺上拍賣平台，最終被華潤競得。

按項目現場情況看，華潤商業接下的是一個主體結構已經封頂、建面近27萬平方米的大型商業骨架。

拍賣要求中明确寫道，競得方需在裁定後12個月内啟動續建，30個月内全面開業。這意味着華潤必須在2027年6月前開工建設，到2029年初完成開業。

第十座商業的考量

從最初的歡樂頌到最新獲取的“合肥蘇甯廣場”項目，華潤在合肥的商業布局跨度近17年。回顧時間線，華潤商業進入合肥市場的節奏經歷了從試水到加注再到全面鋪開的演化。

從最初的商業試驗作品歡樂頌和五彩城開始，到2015年合肥萬象城，2019年廬陽萬象匯的開業，華潤在合肥推進了基本的商業布局。最標準化的産品線萬象城、萬象匯均完成落地。

自2024年以來，華潤商業在合肥的腳步明顯加快。其布局邏輯也從早期通過獲取土地，進行重資産投入為主，過渡到與當地企業合作進行輕資産拓展，獲取標的的方向也不少瞄準當地低效存量商業資産。

除2024年5月開業的包河萬象匯外，2025年落地或浮出水面的瑤海天地BY MIXC和濱湖萬象匯，均為輕資産或合作項目。

其中，瑤海天地BY MIXC是華潤萬象生活聯合安徽置地合作打造，為新晉的“天地系”項目；濱湖萬象匯項目前身為爛尾8年的合肥寶能城，與華潤簽約的就是合肥寶匯置業。

2026年3月，華潤萬象生活再與合肥軌道簽訂戰略合作協議，負責天鵝湖TOD·天鵝灣壹号項目和青龍崗TOD·雲缦朗境項目商業用地的商業運營。直至最新拿下“合肥蘇甯廣場”項目。

截至目前，華潤商業已在合肥落地10個項目，包括3條産品線6個已開業商場，在當地形成了清晰的梯度覆蓋。

底圖來源：百度地圖，商業客整理標注

在此背後，合肥之所以成為華潤商業非加注不可的戰略要地，根本原因在于這座城市本身正在經歷一場深刻的經濟與人口變遷。而這恰好符合華潤商業目前銳意推動的“一城多匯”區域深耕策略。

從經濟數據來看，合肥的增長勢頭令人矚目。2025年，合肥GDP達到1.42萬億元，追平濟南並列全國第18位，創下城市發展史上最佳排名，GDP增速6.1%，也居29個萬億城市中的頭部。其中，強勢的産業投資是其高速發展的最大推力。

近年來，合肥長期被打上“最強風投城市”標簽。這個標簽，源于外界對合肥市政府通過資本運作成功推動産業升級的觀察。這一稱号最早出現在2020年前後，合肥因接連押中京東方、蔚來汽車、長鑫存儲等多個戰略性新興産業項目並實現巨額回報而迅速走紅網絡。

歸根結底，它本質上折射了合肥在國内地方政府競争格局中走出的一條獨特路徑——以“國資領投”撬動戰略性新興産業，最終實現産業鏈再構建與區域經濟能級的整體躍升。

截至2025年末，合肥戰略新興産業占規上工業比重已超過60%。其中，集成電路、新型顯示、新能源汽車、人工智能四條産業鏈已成為城市經濟核心支柱。

産業的爆發式增長直接推動了高質量人才導入，現時合肥常住人口已超過1000萬人。以“芯屏汽合”為引擎的産業體系，吸引的不僅是工程師和技術工人，更是具備較強消費能力的中産人群與年輕家庭。

這種勢能投射到消費端，2025年合肥社會消費品零售總額達到5320.9億元，同比增長3.2%，穩步擴張的消費底盤為商業繁荣提供了堅實支撐。這也是為何華潤商業願意如此大投入的原因。

圖片來源：華潤萬象生活業績演示材料

當然，華潤在合肥的擴張並非無阻力。

銀泰商業在合肥根基深厚，銀泰中心長期占據高端消費頂端，銀泰in77和inPARK也在持續加固其壁壘；龍湖則已落地三個天街項目；

萬達是進入合肥最早的大型商業地産運營商之一，目前四座萬達廣場的體量和品牌慣性仍不可忽視；萬科（印力）就以社區商業和區域配套為主調，布局3個項目……

不過華潤商業早已在項目規模上“拔得頭籌”，加上其運營上具備第一檔體系化能力，綜合情況下執行力亦足夠強，因此更有望能鎖定更多市場份額。

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