金茂物業“握手言和”失敗 碧桂園服務接盤武漢陽邏金茂悅

觀點網 當前物業行業仍處于市場“磨合期”。

人力、能耗等剛性成本持續走高，疊加業主繳費意願下滑、市場競争加劇，不少物企陷入經營虧損困境，無奈選擇主動退出在管項目。與此同時，為了挽留服務項目，仍有許多物企嘗試通過下調物業費挽回“口碑”，争取保盤。

在近期物業撤場案例中，武漢新洲區陽邏金茂悅小區便是個中典型。原物業服務商金茂物業先是發布撤場公告，随後主動下調物業費試圖維系服務，然而最終還是離場結束。

随後于6月1日，碧桂園服務宣布正式接手該小區物業服務，定下的物業費標準只有原服務商的70%。

有市場分析認為，碧桂園服務此舉是市場擴張策略的一部分，通過降低價格來獲取更多項目。只是，從長期來看，低價往往意味着需要在服務質量與利潤空間之間二選一，因此很難斷定此舉是否值得。

從“主動撤場”到“握手言和”

2018年2月13日，中國金茂經過32輪競拍拿下武漢P(2018)001号地塊，成交價約12.47億，樓面價3587元/平方米，後中國金茂将其打造為陽邏金茂悅。

資料顯示，陽邏金茂悅坐落于武漢新洲區陽邏之心柴泊大道，是中國金茂布局武漢陽邏闆塊的重點住宅項目，總占地面積7.05萬平方米，總建築面積19.88萬平方米，規劃19棟住宅，涵蓋高層與低密度洋房兩大産品類型，共計1297戶業主。

項目最早于2019年8月取得首批預售許可證，後續分批推售，整體銷售周期平穩，並于2023年4月住宅産品全面售罄。根據武漢市住房和城市更新局顯示，截至目前項目住房已售1297套，已無可售住房；非住房已售87套，可售77套。

在銷售之余，項目整體施工與交付工作也在有序推進，大部分樓棟均于2022年完成交付，小區也同步由開發商指定的金茂物業作為前期物業服務商提供服務，初期核定物業費標準為高層2.65元/平方米、洋房標準與之相近，為2.8元/平方米，商鋪收費標準則更高。

起初，物業公司與業主之間相處較為融洽，期間並無矛盾爆發，社區運營整體平穩。随着時間推移，市場逐漸發生改變，多重壓力開始向項目物業端傳導。

今年初，網上流傳出一份物業撤場告知函，預告金茂物業将于2026年3月31日正式終止為陽邏金茂悅提供物業服務，並指出撤場原因主要為運營成本上升、政府物業指導價格調整以及收繳困難等。

在這份告知函中，金茂物業表示，近年來物業行業運營成本的剛性攀升與物料能耗的持續上揚，已使公司的運營空間備受擠壓。同時，武漢新洲區物業服務指導價格的調整，使得業主對服務費調整的殷切期盼，與高昂的運營現實形成了難以調和的矛盾，物業費的收繳亦因此面臨巨大挑戰。加之當前園區入住率尚處低位，有限的收入已然無以為繼維系園區基礎品質的龐大支出。

“為不負業主之信托，避免因力有不逮而致服務品質下滑”，金茂物業只能“含淚”做出撤場決定。

然而，反轉随之而來。有媒體報道稱，在發布撤場函之後，陽邏金茂悅内部組織了一場會談，20多位業主代表與金茂物業方進行了長達兩個小時的溝通。有業主代表表示希望金茂物業能夠留下來，同時呼籲其他業主們積極繳費，短時間内将收繳率提升到了40%。

此次會談很順利，也成功“勸服”了物業。1月中旬，金茂物業發布了《致陽邏金茂悅業主的一封信》，當中指出因新洲區服務標準新政推出，周邊小區更換物業或以極低價格幹擾等種種原因，使得未收房，已收房未入住及已入住欠費業主的比例居高不下，觀望情緒加劇。

加之公司期間也未推出降價政策，導致金茂悅項目物業費收繳率由首年的80%到2025年底下滑至不足30%，多重因素加劇項目運營現金流嚴重不足。

為更好扭轉前期不利局面，金茂物業決定推出2026年服務費調價方案：在現有服務標準統一下調物業費0.6元/平方米，調整後分别為高層2.05元/平方米，洋房2.2元/平方米，商鋪4.38元/平方米。同時針對未繳費空置房也提出了特定的優惠申請。

此次降價顯然也是會談争取得來結果，早前小區業主便希望物業費能夠降至2元/平方米左右。

金茂物業在信中還表示：“在園區業主及物業人員的共同努力下，若小區的收繳率得到顯著提升，我們将全力向金茂總部申請保留服務團隊，繼續為大家提供優質，溫馨的物業服務。”

就在各方以為能夠達成從“主動撤場”到“握手言和”的結局時，意外發生了。6月1日，陽邏金茂悅迎來了新物業碧桂園服務，舊物業金茂物業已黯然離場。

降價接盤

陽邏金茂悅物業公司撤場事件並非孤例。

近年來，受收費難、成本高、虧損加劇等因素影響，武漢全市多個片區接連出現物業公司主動撤場案例，覆蓋新洲、東西湖、黃陂、漢南、漢陽、江岸等多個區域，涉及品牌房企物業、本土物業、外來中小型物業等各類主體，且撤場理由高度趨同，均指向物業費收繳率低迷、長期經營虧損等。

自2025年下半年開始，武漢發生物業撤場的案例便不斷涌現。7月，漢南區恒大時代新城物業因入住率低、欠費嚴重而發布退場函；8月，江岸區花樣年錦上花小區物業公司因業主拒繳物業費正式撤場，離場時還引發公共設施處置糾紛；12月，蔡甸區正陽大悅城小區因小區設施設備老化，物業難以開展正常工作而離場。

進入2026年後，武漢的這場“撤場”風潮仍在持續。

值得注意的是，衆多因為收繳率低下而遭遇物業撤場的小區中，仍有不少新物業擠破頭都想要入場。以英赫當代城小區為例，在原物業宣布撤場之後，社區委員會立馬牽頭開展了新一輪公開選聘，並有7家物業公司完成報名，包括碧桂園服務、五礦物業、武漢天昌物業、北京悅豪物業等。

同樣地，金茂物業主動放棄的陽邏金茂悅項目也迎來了它的“追求者”，包括碧桂園服務、萬科物業、永升服務三大頭部物企，最終碧桂園服務以超600票的成績當選為項目新的物業服務商。

6月1日，碧桂園生活服務集團股份有限公司武漢分公司正式入駐接管小區物業服務工作。據悉，新物業入駐後将依據當地的物業費指導價，提供四星級服務，物業費定為1.86元/平方米，對比金茂物業原收費標準降幅超30%。

對于碧桂園服務而言，新項目的入駐最顯而易見的好處是公司規模的擴張，但較低的物業費標準極度考驗公司服務質量與經營利潤的平衡能力，未來能否逐步提升業主繳費意願，化解過往積累的矛盾，仍有待時間檢驗。

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