深圳舊改新政落地 招商蛇口南山愛榕園吃上第一批螃蟹

觀點網 深圳南山愛榕園舊改搭上了特快列車。

近日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布關于《南山區招商街道愛榕園片區城市更新單元規劃（草案）》，與2025年釋出的早期草案相比，規劃調整覆蓋項目定位、容積率、開發建設用地面積等多個方面。

值得注意的是，愛榕園舊改中早前規劃的保障性住房指標全部清零，成為深圳2026年舊改新政的首個受益項目。

作為2024年深圳唯一立項的舊住宅區改造項目，愛榕園舊改轉過模式、改過規劃，卻還是保持着較快的推進速度。

不到兩年的時間，愛榕園舊改進度條即将沖到實際拆建階段。

保障房清零

愛榕園舊改位于深圳市南山區招商街道，靠近後海大道與工業八路交匯處，身處蛇口成熟核心片區。

在2025年5月公布的規劃草案中，項目更新單元用地面積73381.4平方米，拆除用地面積68848.2平方米。其中，開發建設用地面積43295.9平方米，移交政府的保障性住房用地面積7816.8平方米。

根據草案，項目單元規劃容積291750平方米，其中開發建設用地規劃容積247920平方米，包含住宅、商業、辦公及旅館、公共配套設施等，另配建社區兒童遊戲場地占地面積1200平方米。

而需要移交的保障性住房用地規劃容積43830平方米，全部為保障性住房，另配建社區體育活動場地占地面積2360平方米。

從立項到規劃草案公示，愛榕園舊改只用了半年時間，彼時還有市場預測項目有望成為深圳首個實行房票制度的舊改。

據招商街道2025年的工作計劃，項目将在2026年上半年完成拆遷工作，並透露将 “率先探索房票制度落地招商”。

只是還沒走到商談拆遷補償的階段，愛榕園舊改先接到了深圳舊改新政。

今年3月，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》，自2026年3月16日起實施。

最關鍵的一項便是對保障性住房配建要求作了優化，提出對已完成規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行；對未完成規劃審批的項目，應符合《住宅項目規範》相關要求，原則上可不配建保障性住房。

為舊改項目松了綁，深圳新啟動的舊改項目原則上不再強制配建保障房，而愛榕園舊改成為了第一個吃上新鮮螃蟹的項目。

根據最新規劃，項目開發建設用地由約4.3萬平方米增至約6.04萬平方米，容積率由5.7降至2.9，總規劃容積縮減約5萬平方米至24萬平方米。

此前規劃的4.38萬平方米保障性住房地塊已經清零，規劃中學校變更為公園綠地，愛榕園舊改04号地塊則規劃了一塊教育用地，将建27班九年制學校。

愛榕園舊改是第一個響應深圳舊改新政的項目，而通過豁免保障房配建等措施為開發商減負，受益的並不只是愛榕園舊改。

開發商的舊改負擔減輕，提升了項目經濟效益，部分停滞項目也能提速，甚至解決舊改審批慢、成本高的難題。

愛榕園故事

或許是此前深圳部分舊改項目由于産權復雜、原實施主體無力開發等原因，愛榕園舊改披露首份規劃草案時，也曾有聲音表示：“現在拆不了吧，沒有開發商願意拆了。”

這條評論下面則有人回復：“招商的房子招商來拆。”

據觀點新媒體了解，愛榕園舊改的前期服務商，正是發家于蛇口片區的招商蛇口全資子公司招商房地産有限公司。

追溯到上世紀90年代初，愛榕園舊改最早是招商局為企業職工修建的福利房，涉及約1396戶，後來跟随房改大部分轉為紅本商品房。

項目所在的片區住宅也大多建成于同一年代，包括與愛榕園舊改一街之隔的桂園、文竹園，不遠處的翠薇園、雍華府等。

時間滴滴答答走過三十余年，這批房屋也逐漸走向老齡化，舊改便應時被提起。

2020年，南山區招商街道辦與招商地産簽署棚戶區升級改造戰略合作框架協議，正式啟動棚改前期工作。

不過，愛榕園並沒有在棚改模式下完成蝶變，進展緩慢之間，項目在2024年由棚改正式轉為城市更新模式，被納入《2024年深圳市前海深港現代服務業合作區城市更新單元計劃第一批計劃》。

值得注意的是，愛榕園舊改是2024年深圳唯一立項的舊住宅區改造項目，同時也是深圳首個由棚改轉為舊改的舊住宅區。

随後，愛榕園舊改的推進速度迅速提升，立項半年後規劃草案出爐，如今改後草案公示，或許由藍圖變為現實就在不遠處。

而愛榕園舊改備受關注，與所在區位相關。

位于老蛇口片區，項目緊鄰地鐵2号線及12号線，周邊有招商四海臻邸、文竹園、榆桂小區等住宅項目，居住氛圍濃厚。商業方面，僅步行便可達蛇口沃爾瑪等多個商圈，片區内教育名校環伺。

據觀點新媒體了解，項目所在片區樓價較為平穩，盡管樓齡超過三十年，翠薇園、文竹園、桂園等老舊小區二手房單價仍保持在5至7萬元/平方米價格，建成于2002年的雍華府住宅單價則在10萬元/平方米左右。

除了愛榕園舊改，招商蛇口在蛇口片區還有從恒大手中接盤的原聯合餅幹廠舊改項目。

2022年接手餅幹廠舊改，招商蛇口于2025年2月完成單一來源談判工作，同年6月得到用地批復，8月項目備案名獲得批復，取名“後海玺家園”，並宣布開工。

後海玺家園于2025年12月29日開盤，備案均價約為14.96萬元/平方米，據開發商海報項目開盤當日售罄。

盡管愛榕園舊改的進度因為改規有所延後，原定今年上半年完成的拆遷工作還未落地，但新規劃草案已經公布，後續進度或許會進一步加快。

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