告别沙盤賣房美的置業推“主動現房戰略” 先建後售能否成新方向?

觀點指數 在5月31日觀點指數研究院發布的《2026年5月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出，受“五一”假期與深圳、廣州等一線城市4月末出台的限購放開、公積金政策優化等利好疊加影響，5月前三周重點城市樓市成交迎來集中釋放，呈現出明顯的政策驅動特征。行業銷售梯隊加速重構，産品力成為市場核心標尺，多個高品質項目實現熱銷，同時部分企業也在積極探索“主動現房戰略”等房地産新發展模式。

投資信心逐步修復，資金面仍存在較大壓力

2026年1—4月全國房地産開發投資保持基本穩定，住宅投資依然占據絕對主導地位，成為房地産開發投資的核心支撐。1-4月份全國房地産開發投資額累計達23969億元，其中住宅投資完成18464億元，占全部開發投資的比重約為77.0%。

房地産開發企業施工節奏呈現明顯的分化特征，竣工端保持較強韌性，而新開工端則延續謹慎态勢，企業投資信心仍處于逐步的修復過程。1-4月份房地産開發企業房屋施工面積達545116萬平方米，其中住宅施工面積378005萬平方米，占比約69.3%。

同期房屋新開工面積為13900萬平方米，其中住宅新開工面積10057萬平方米，占比約72.4%，新開工規模仍處于相對低位，表明開發企業在拿地和新項目啟動方面仍較為審慎；房屋竣工面積為11886萬平方米，其中住宅竣工面積8473萬平方米，占比約71.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房地産開發企業到位資金規模穩步增長，資金來源結構持續優化，但對銷售回款的依賴度依然較高，企業整體資金壓力仍未得到根本性緩解。1—4月房地産開發企業到位資金累計26697億元，從資金結構來看，國内貸款4199億元，占比約15.7%；自籌資金9838億元，占比約36.8%；定金及預收款7975億元，占比約29.9%；個人按揭貸款3087億元，占比約11.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2026年1—4月，全國地産債累計發行量達到1649.81億元，同比小幅回升0.1%，房企融資環境出現微弱的邊際改善迹象，但市場分化格局依然顯著，從當前融資格局上來看，依舊是國資背景房企在唱“獨角戲”。

近期多家國資房企接連完成融資動作，補充流動性並優化債務結構，越秀地産于5月11日獲得期限364天的5億港元循環貸款，綠城中國于5月12日訂立3億美元2029年到期優先票據認購協議，票面利率7.55%，募資淨額約2.96億美元全部用于現有債務再融資，城建發展子公司也拟申請19.6億元3年期開發貸用于“龍樾海序”項目建設，以項目土地使用權及在建工程作為抵押擔保。

作為行業頭部企業，萬科通過溫和的展期方案緩解短期流動性壓力，其“23萬科MTN002”中期票據采用“10萬元以下小額全額兌付+40%本金立即兌付+60%本金展期1年+增信措施”的方案将兌付日延後一年，不過截至目前萬科年内雖已完成3筆公司債展期，但後續仍有合計72.66億元的5筆公司債即将到期，其中47億元集中在7月份，其能否順利走出困境，主要取決于全國樓市能否實質性回暖、存量低效資産處置進度以及新管理團隊對經營基本面的穩定能力。

假期+利好政策效力雙疊加，5月重點城市成交迎來顯著放量

2026年5月以來，全國重點城市房地産市場延續回暖态勢，受“五一”假期影響，疊加深圳、廣州等一線城市4月末出台限購放開、公積金政策等優化利好政策，據觀點指數監測數據，5月前三周重點城市樓市成交迎來集中釋放，商品住宅累計成交2.26萬套、263.38萬平方米，同比分别回升5.91%、3.91%。2026年内累計成交11.91萬套、1394.33萬方。

分城市來看，5月前三周，北京新房市場成交2694套、29.25萬平方米，同比分别上升22.79%、9.38%；二手房市場成交11498套、102.94萬平方米，套均面積89.53平方米。

上海新房市場5月前三周成交7142套、74.02萬平方米，成交面積環比上升2.22%，同比分别上升11.42%、6.34%；二手房市場成交19935套、160.04萬平方米，套均面積80.28平方米，在重點城市中二手房成交量位居首位。

5月前三周，廣州新房市場在政策利好帶動下表現亮眼，成交5241套、57.79萬平方米，環比分别上升37.70%、34.40%，二手房市場成交6644套、64.98萬平方米，套均面積97.80平方米。

4月29日，深圳住建局宣布“松綁”該市最後三個核心區（福田區、南山區和寶安區新安街道）限購，對新房市場帶來的政策效應尤為顯著。成交2077套、23.74萬平方米，環比分别上升61.13%、65.49%，二手房市場成交4158套、41.30萬平方米，套均面積99.32平方米。

5月前三周杭州新房市場成交1417套、24.02萬平方米，同比成交面積上升4.13%；二手房市場成交2997套、30.21萬平方米，套均面積100.81平方米，為重點城市中套均面積最大的城市。成都新房市場成交4096套、54.57萬平方米；二手房市場成交16002套、153.01萬平方米，套均面積95.62平方米。

整體來看，5月前三周重點城市房地産市場呈現出明顯的政策驅動特征，深圳、廣州作為本輪政策優化的核心城市，新房市場成交環比大幅上升，同比保持正增長，展現出較強的市場韌性。

銷售梯隊加速重構，産品力成市場核心標尺

在核心城市市場，多個高品質項目實現了熱銷，展現出強勁的市場韌性。建發成都海耀項目位于錦江區金融城三期核心腹地，緊鄰成都七中金融城校區，占地約49畝，容積率僅2.5，建築限高約100米，擁有無遮擋的開闊視野。該項目自今年1月開盤以來，累計簽約銷售額已達30.19億元，成交均價約7萬元/平方米。

5月10日，保利發展位于廣州海珠區的全新項目保利海韻正式開盤，推出超300套房源，開盤當日去化率高達96%，認購金額18億元，成交均價約5.97萬元/平方米。據了解，保利海韻項目地處海珠區南泰路，首推戶型涵蓋92平方米三房、112平方米及129平方米四房，以及170平方米大平層，主流售價區間在5.5萬至6.4萬元/平方米之間。

在行業探索新發展模式方面，美的置業率先在徐州發布“主動現房戰略”，提出“先建後售、全實景呈現、一次性整體開發”的創新模式。旗下君蘭玥項目作為全國首個試點，以完全建成的小區實景直接面向購房者，摒棄了傳統的沙盤和效果圖展示方式，同時還為業主提供選裝封窗、全生命周期物業服務等增值配套。

深圳市場同樣表現亮眼，多個項目開盤即熱銷。4月19日和26日，位于前海桂灣的招商海晏府及寶安中心區的觀潮府先後入市。其中，海晏府推出108套建築面積約139-194平方米的大戶型産品；華潤置地與招商蛇口聯合開發的觀潮府則推出138套144-189平方米的四房，以及80多套257-537平方米的大平層。兩個項目開盤當日整體去化率約為90%，5月23日，深圳觀潮線上開盤，加推8單元共40套建面約198/257平方米灣海寬幕園景藏品，開盤即告售罄。

5月3日，深圳龍湖觀萃項目首次開盤，主推92套103平方米和138平方米的四房戶型，折後均價約3.33萬元/平方米，成為2026年深圳首個“日光盤”。值得注意的是，招商海晏府、觀潮府和龍湖觀萃三個項目均是深圳當前執行2025年5月正式實施的新版《住宅項目規範》的新樓盤。在升級建設標準後，三個項目的得房率均接近100%。其中，招商海晏府與觀潮府屬于深圳核心區域的高端豪宅項目，而龍湖觀萃則位于非核心區域，主打剛改需求。

本文節選自《2026年5月房地産市場分析報告·觀點指數》
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