不再“大拆大建” 城市更新四大賽道催生長效收益模式

觀點指數 在5月28日觀點指數研究院發布的《系統性提質 | 2026年5月城市更新發展報告》中，當前城中村改造、老舊住房更新、文旅商業融合、産業升級四大核心賽道形成一批可復制、可推廣的創新模式。根據存量資産的特點，創新業态發展，以不同業态融合的方式提高低效空間的利用效率，切實尋求空間價值的最大化。

推動存量提質增效，挖掘不同業态組合價值

廣州南沙坦尾更新改造項目于5月4日正式啟動第一批回遷安置房交付工作，789套品質新居迎來主人，標志着這項廣州市重點民生工程、南沙區首批舊村改造項目迎來關鍵兌現時刻。

該項目由中鐵建南沙投資公司打造，規劃提供1876套安置房，涵蓋多種戶型，同步配建幼兒園、商業中心等完善公建配套。信息顯示，項目采用南沙區首批“村留用地捆綁舊村莊改造”模式。

觀點指數觀察，該模式主要是為了防止出現城中村舊改問題。解決舊村改造‌成本高、融資難‌問題，利用留用地通常區位較好、開發強度可調（如容積率較高）的收益反哺拆遷安置和公共配套投入。同時，盤活‌零散、閑置、低效的留用地‌，避免“先拿留地自建、後推舊改難”導致的城市空間碎片化問題。‌‌

産權問題是改造項目的一大阻礙。而原拆原建可以減少因産權問題所帶來的改造沖突。

期内深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目開工。深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目正式開工，標志着深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目邁入建設階段。

商業項目的城市更新主要在于活化和功能調整。期内，泉州發展集團權屬的福建省五建集團原總部大院舊址經過改造後以高端度假酒店“泉州花間府·五建院子”正式開門迎客。該項目是泉州發展集團攜手華住集團旗下花間堂品牌打造的項目，成為泉州城市更新與文旅融合的亮點。這個項目既實現了資産的保值增值，又通過文旅融合激活老城消費活力，解決傳統商業更新同質化的問題。

廣州越秀區南洋電器廠舊改項目重啟招標，計劃建設188米地標。該項目位于越秀區黃華路西側，緊鄰環市東商圈，總用地面積約為1.91萬平方米，總建築面積高19.28萬平方米，其中地上建築面積約15.26萬平方米，地下建築面積約4.02萬平方米。

産業方面，産業功能的提升是主流方向。

近日，位于北京沙河地區東部的沙河醫藥健康産業園項目迎來新的階段性進展，一期項目主體建築施工進度已達95%，預計将在7月底完成。預計一、二期完全達産後可實現年産值26億元、利稅1.55億元。

該項目是昌平區城市更新與産業升級的重點項目。項目創新采用“城市更新+土地一級開發”復合開發模式，依托國企統籌協同機制，實現一體化高效推進。同時，該項目為全市首個采用“涉地資産調撥+補繳土地價款”劃轉模式的工程。

該項目是昌平區城市更新與産業升級的重點項目。項目創新采用“城市更新+土地一級開發”復合開發模式，依托國企統籌協同機制，實現一體化高效推進。同時，該項目為全市首個采用“涉地資産調撥+補繳土地價款”劃轉模式的工程。

該項目破解存量工業用地權屬復雜、流轉低效的痛點。通過盤活低效土地導入高端醫藥産業，既實現了土地價值的重估，又提升區域産業能級。

城市配套方面，長沙奧體新城規劃獲批，規劃建設6.5萬座主體育場。《長沙奧體新城片控制性詳細規劃》，明确該片區總面積21.2平方公里，規劃人口約27.3萬人，集高端賽事、總部服務、文化休閑和高端居住等多功能于一體。城市建設用地約為19.03平方公里。

該項目不僅填補長沙頂級體育公共服務的空白，更通過公共資源的集中投放，推動城市空間從邊緣區向現代化新中心躍升。

在城中村改造、老舊住房更新、文旅商業融合、産業升級四大核心賽道，當前形成一批可復制、可推廣的創新模式。這些模式表明，城市更新的價值創造邏輯已發生根本轉變，從過去依賴土地出讓溢價的一次性收益，轉向通過存量資産運營實現長期穩定的增值收益。根據存量資産的特點，創新業态發展，以不同業态融合的方式提高低效空間的利用效率，尋求空間價值的最大化。

規劃引領，分批次推進城市更新目標

全國城市更新市場保持平穩較快的發展态勢，各地按照既定的原則，分批次實施城市更新項目。本月，多個城市公布了年度城市更新計劃和項目進展，重點片區更新、老舊小區改造、危舊房治理等民生類項目，成為市場的主流。

武漢市城市更新已進入全面提速和片區化攻堅的關鍵階段。從推進節奏看，首批80個片區開工率高達97.5%，基本實現應開盡開；第二批102個片區總投資額達1957億元，目前已開工44個、完成投資752.5億元，占總投資的38.4%，並明确提出9月底前全面開工的硬目標。

在區域布局上，武漢堅持因地制宜，避免“千城一面”。東部高新區聚焦産城融合，依托高校資源打造華科創新發展帶等科創載體；黃陂區立足民生需求，重點提升漢口北等片區居住環境；新洲區深挖文化生态優勢，建設文化長廊等特色片區。同時，集中資源推進漢陽大道、武珞路等城市主幹道沿線更新，加快南湖矽巷、廣埠屯錦里等標杆項目落地。

整體而言，武漢的城市更新已從早期的單點改造升級為系統性的城市功能重塑，将為城市高質量發展注入持久動力。

西安市老舊小區改造已進入全面收尾攻堅、系統性提質的關鍵階段，其改造覆蓋廣度、推進速度和内容深度，均彰顯了民生優先的城市更新理念。

從整體進度看，西安已實現 2000年底前建成且符合改造條件小區的100%全覆蓋。全市3831個目標小區中，1281個國有企業老舊小區通過 “三供一業” 改造解決歷史遺留的後勤社會化問題。2550個納入專項改造計劃的小區已完成2429個，整體完成率達 95.3%。剩余121個小區明确了清晰的時間節點：2026年6月完成 75個，10月實現全部竣工，標志着歷時多年的大規模老舊小區基礎改造任務即将圓滿收官。

2026年，鄭州将着力優化提升城市能級，推動城市内涵式發展，深入開展城市更新行動。新增入庫項目45個以上，力争完成投資1200億元。

根據征求意見稿，鄭州将從城區、街區、小區（社區）、住房四個維度深入開展城市體檢工作，将街道體檢覆蓋率提升到70%以上，聚焦專項領域和重點片區開展專項體檢，編制城市體檢報告。

老舊小區改造、危舊房治理、基礎設施完善等民生類項目成為市場主流。城市更新将在改善民生、拉動投資、促進經濟增長方面發揮更加重要的作用。

政企合作深化，多元主體參與格局形成

期内，企業主要以拓展新項目的動态為主。據觀察，這些企業主要是國央企和頭部企業，涉及城市更新的項目包括老舊小區改造、安置房建設等。

中建六局（中建絲路）宣布，其2026年一季度城市更新業務市場中標金額近百億元。根據公開資料，這批中標項目分布廣泛，包括北京市海澱區、朝陽區、西城區的央企老舊小區綜合整治項目，以及四川省德陽市凱州新城片區城中村改造項目等。

中交一航局牽頭，聯合中建一局、中國建研院，近日成功中標秦皇島東白塔嶺返遷安置房（一期、二期）項目工程總承包，中標價14.035億元。中交集團近期成立城市更新業務工作專班，明确擺脫對房地産投資的路徑依賴，優先拓展“小而美”、“惠而實”的項目。而此番的項目簽約落地，是其戰略實施的落地案例之一。

企業合作方面，城市更新企業與地方政府或者城投企業合作密切。由于城市更新倡導的資金模式由财政主要支出轉向多元資金渠道共建，使得更多企業能在城市更新的開發與建設中進行投資和運營。

綠地集團與宿州交流，為積極服務城市更新國家戰略，雙方将進一步深化政企合作。實施主體從過去的政府單一主導，轉向 “政府引導、市場運作、公衆參與” 的多元共治模式，形成央企、地方國企、市場化機構、社區居民的利益共同體。

中建玖合與上海城投控股座談交流。雙方圍繞行業發展趨勢、市場布局及典型項目深入溝通，探讨在城市更新、社區服務、資産運營等領域構建長效合作模式。

金融工具的創新應用，為城市更新提供了重要的資金支持。期内，蘇州城投集團首支城市更新母基金成功設立，總規模3億元。

這是由蘇州城投集團下屬蘇州蘇城私募基金管理有限公司（簡稱“蘇城基金”）發起設立的蘇州蘇城城寓股權投資合伙企業（有限合伙）（簡稱“城寓基金”），現已正式通過中國證券投資基金業協會備案。

蘇城基金規劃了總規模12億元的“3+1”基金布局。本次設立的城寓基金總規模3億元，創新采用“母子基金+AB角運營”架構，重點布局蘇州大市範圍内的老舊工業廠房（街區）、人才公寓，低效産業用地與閑置載體的更新盤活。

此前，城市更新的融資産品也有不錯的市場的表現。截至5月24日，上市已滿一年的華夏金隅智造工場REIT（國内首單城市更新REIT），較發行價上漲約35%。近期，全國首單“城市更新+科技創新”組合類REIT——創金合信北京國資封閉式商業不動産REIT，已進入交易所問詢階段。

金融創新成為推動城市更新發展的重要動力，城市更新基金的設立和REITs市場的活躍，為項目提供資金支持，也為社會資本參與城市更新開辟新的渠道。随着行業的不斷發展，企業将更加注重全生命周期運營能力的提升，通過專業化的運營管理，實現存量資産的價值增值。

本文節選自《系統性提質 | 2026年5月城市更新發展報告》
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