公募變私募 外高橋REIT撤回擴募資産背後的考量

觀點網 外高橋的REIT路線換了種打法。

2026年6月5日，外高橋宣布暫停将旗下9.6萬平方米的W5-3倉儲設施及14.68萬平方米的F18廠房設施注入華安外高橋REIT，轉而通過中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃完成擴募。

兩天後，華安外高橋REIT發布公告再披露擴募變化，經基金管理人與上海外高橋集團充分溝通研判，因外高橋集團股份資産證券化方案調整等原因，拟擴募項目不再适合作為本次擴募並新購入不動産項目。

“基金管理人内部決策機構決定暫停本次基金擴募並新購入不動産項目工作，待後續條件成熟時将再行推進擴募事宜。”外高橋表示，将适度認購不超兩成擴募份額，後續将擇機重啟REIT擴募工作，持續盤活存量不動産資産、優化資産運營模式。

從模式來看，外高橋在進行一場别開生面的工業地産項目盤活，但在一系列變化動作背後，反應的卻是其财報中透露的憂慮。

一次轉向

起初，市場對于華安外高橋REIT上市一年後開啟擴募的動作多抱以積極态度。

時間回到2026年1月，華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金拟開展擴募，新購入位于浦東新區外高橋區域的兩宗物流不動産項目，包括外高橋物流園區W5-3地塊15#-17#倉庫以及外高橋保稅區F18地塊多棟廠房及配套地下車庫，合計建築面積約24.3萬平方米。

“拟購入不動産項目符合基金的投資策略，是對基金已持有不動産項目資産類型和覆蓋區域的補充，可以有效分散本基金資産組合風險，使本基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。”外高橋表示。

具體而言，進入擴募資産包的項目包括上海市浦東新區外高橋物流園區W5-3地塊15#-17#倉庫，建築面積約9.6萬平方米；以及位于外高橋保稅區F18地塊的多棟廠房及配套地下車庫，建築面積約14.68萬平方米。

其中，F18地塊廠房項目位于外高橋保稅區腹地，由多棟廠房及地下車庫構成。有業内人士曾向産業科技連線表示，廠房類物業的經營屬性更強，租賃安排與租戶産業活動、園區綜合服務之間的聯動度更高。

若本次擴募順利實施，華安外高橋REIT底層資産将在現有4處倉庫基礎上，新增一宗倉庫項目和一宗廠房項目，徹底改變其單一倉儲項目的模式。

在擴募前的首發階段，華安外高橋REIT以外高橋區域4處標準倉庫作為底層資産，總建築面積約14.9萬平方米，集中布局于外高橋物流園區内部，具體包括W3-3地塊8号倉庫、W4-3地塊14号倉庫、W5-2地塊1号倉庫以及W5-5地塊12号、13号倉庫。

于2025年内，該基金總收入7771.39萬元，經營活動産生的現金流量淨額約4569.22萬元。截至期末，可供出租面積合計14.9萬平方米，實際出租面積合計14.43萬平方米，報告期末出租率為96.83%，總體穩定。

但來到2026年一季度，華安外高橋REIT收入環比下降2.53%，同比下降8.83%；出租率93.91%，同比下降1.66個百分點；租金方面，平均租金同比下降8.7%。

“近期進出口環境和行業變化等多重因素導致租戶日常經營受到一定影響。”一季度内，外高橋已經感知到了當前倉儲物流REITs大環境下的壓力。

因此，盡管一季度的出租率依舊達到90%以上，其市場化項目還是受到了行業周期波動沖擊。對于華安外高橋REIT而言，從擴募轉向通過私募ABS路徑去盤活資産，或許更能集中資金運作的效率。

變道背後

為了進一步盤活資産，外高橋還在2025年底發行一筆工業廠房私募REIT項目。

2025年11月，中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃在上交所設立，發行規模18.3億元，成為市場首單以工業廠房作為底層資産的持有型不動産ABS，而這項計劃恰好為此次暫停公募擴募後的資産盤活提供了新的承接平台。

資料顯示，項目底層資産為外高橋間接持有的“H10地塊(111#-122#)標準廠房”、“G15地塊(68#、70#、72#、77#)標準廠房”、“H14地塊(89#)標準廠房”、“H1地塊(101#-103#)標準廠房”4個工業廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建築面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%。

據産業科技連線此前報道，該項目底層資産主要租戶包括萬國數據、斯凱孚、卡爾蔡司、惠永藥研等知名企業，覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等行業，還聚集多家外資企業在中國的分撥中心、研發總部等。

有分析指，工業廠房相較商業物業通常具備更長的租約期限及租戶黏性，保證了底層現金流的長期穩定和可預測性，與REITs産品要求的長期穩定分紅特點高度契合。

長期、穩定，是當前REITs市場最常提及的兩個關鍵詞，也是外高橋轉向私募ABS路徑的部分考量因素。

而在宏觀層面，這一關鍵詞也正在成為公募REITs項目通過與否的標尺。

2026年1月，滬深交易所同步更新項目狀态，宣布5單公募REITs申報終止或撤回審核。這是公募REITs試點啟動以來，首次集中出現“終止”情形。

被清退的項目包括建信建融家園租賃住房REIT、創金合信電子城産業園REIT、富國首創水務REIT擴募、華夏萬緯倉儲物流REIT和建信金風新能源REIT，申報時間跨度從2022年9月至2025年5月不等。

值得注意的是，富國首創水務REIT擴募擱置逾3年，創下公募REITs歷史上最久停滞紀錄。

究其根本，項目底層資産現金流穩定性不足，是導致回復難度大並最終終止的深層原因。

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》明确要求，項目必須具備“穩定現金流”和“穩定運營”特征。

因此，在這一宏觀背景下，外高橋将W5-3倉儲及F18廠房從公募REIT項目擴募中撤出，轉而裝入目前對産業現金流包容度更高的私募ABS，更像是一次順應市場規則的舉動。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。