告别“房東經濟” 産業園區集體轉身，生态投資成新的增長密碼

觀點指數 在5月29日觀點指數研究院發布的《生态投資驅動 | 2026年5月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其分析認為，産業園區傳統租售模式全面承壓，行業營收、盈利持續分化，重資産開發模式增長觸頂。在此背景下，頭部園區企業加速轉型，依托股權投資、輕量化生态入口投資構建全新盈利體系。

2026年一季度，園區行業傳統開發銷售加租賃運營模式承壓運行，市場整體銷售規模收縮，企業營收普遍回落，經營盈利呈現明顯的分化态勢。行業發展邏輯逐步轉變，企業紛紛轉向産業投資、生态構建與場景服務領域，發展模式由傳統的經營逐步邁入生态投資驅動的高質量發展階段。

一季度選取11家頭部園區企業作為觀測樣本，整體經營表現偏弱。八成企業營收同比下滑，且八成以上企業淨利潤減少或虧損的規模擴大，行業景氣水平走低，内部發展差距逐步拉大。蘇州高新、張江高科、中新集團等頭部企業合同銷售金額、營業收入均出現大幅同比下滑，傳統園區開發及運營業務收縮明顯。

行業盈利格局呈現差異化走勢，産業投資收益成為企業抵禦周期波動的重要支撐。華夏幸福當期營收同比下滑，仍處于債務處置與業務梳理階段，以剝離重資産業務、拓展輕資産服務業務為主。

而布局股權投資業務的企業表現亮眼，蘇州高新為樣本中唯一淨利潤實現同比增長的企業，業績增長主要來源于股權投資收益，其參股企業成功登陸科創闆帶來高額回報。目前張江高科、中新集團等企業投資收益在利潤中占比均超四成，打破以往依靠租售業務獲利的單一經營結構。

租賃業務具備較強的抗周期屬性，成為行業經營穩定的支柱，有效對沖銷售業務下滑帶來的影響。張江高科依托核心區位優勢，租賃業務實現正向增長，體現核心城市優質産業載體的穩定經營價值。分物業類型來看，生産廠房類剛需物業出租水平保持穩定，研發辦公類物業受存量增多、企業擴張意願保守影響表現偏弱，進一步拉大了企業的經營差距。

産業賽道與運營模式持續創新，無錫算力裝備産業園打造全國首個新型模塊化AIDC創新示範基地，搭建全鏈條算力裝備産業生态。上海張江AI應用創新小鎮落地全球首家AI應用商店，集聚超200家AI相關企業，形成完善AI産業集群。

2026年5月，張江集團通過全資子公司小額入股智元機器人旗下租賃平台“擎天租”，以極低持股比例綁定核心生态入口。

區别于傳統重資産拿地、大額股權投資模式，該模式依托園區龐大的機器人産業資源與落地場景，以生态資源、場景優勢換取平台股權與産業優先權，助力園區入駐企業降低研發租賃成本，同時讓園區深度綁定前沿賽道發展紅利，實現輕量化、高彈性的生态收益閉環，為行業轉型提供全新範本。

報告期内，鏈主大廠持續重倉實體擴産，智算和AI智造項目布局全面提速。新能源龍頭甯德時代持續擴建新能源電池産業基地，進一步放大産能規模。互聯網科技企業持續切入實體産業，京東、字節跳動大額拿地布局研發中心與智算基建，搭建“算力+數據+場景”一體化生态。

産業金融配套工具持續發力，産業園類REITs、科創中期票據、産業私募債等多元融資工具密集發行，為園區建設、企業擴産轉型提供穩定資金保障。當前産業投資呈現“制造升級+算力布局+金融賦能”三位一體的鮮明特征，産業資源持續向頭部企業集中。

2026年一季度産業園區REITs整體業績走弱，營收同比、環比雙雙下滑，業态與區域分化特征突出。廠房資産依托制造業剛需保持經營韌性，出租率維持高位；研發辦公資産需求走弱，租金與營收明顯下行。區域維度中，成渝、珠三角、京津冀園區租金與出租率表現差異顯著，區域結構性分化加劇。

頭部企業加速通過REITs擴募優化資産結構，招商蛇口推進旗下産園REITs第二次擴募，創新采用“産業園+倉儲物流”混包模式，通過多元業态平抑市場波動，完善區域資産布局。本次擴募進一步打通企業“開發-運營-資本化-再投資”完整業務閉環，提升資産流動性與抗風險能力。整體來看，園區REITs當前處于結構調整階段，行業資源加速向頭部集中，未來将依托資産優化與模式創新逐步邁入高質量發展階段。

本文節選自《生态投資驅動 | 2026年5月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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