GDIRI觀察丨告别面積崇拜 荣萬家們從“圈地”到“創收”的新考題

觀點指數(GDIRI） 近年來物企規模增長總體放緩以及多元化布局成為趨勢，以往的“規模導向”正在向“效益導向”轉變。越來越多的物企在運營數據披露中以新增合同金額、飽和年化合同收入等經營性指標，替代過往傳統的規模指標如新增管理面積/合約面積等。

例如，第一服務控股在2025年年報中表示，“集團從關注規模增長調整為更關注有質量的收益增長，因此不再披露項目運營面積數據。”對于年内的拓展情況，該公司的披露表達為“全年實現新拓147個物業服務項目，簽約金額約2.0億元（含收並購公司口徑，2024年簽約金額約2.9億元）。”

6月初，荣萬家也一改常态，以新增合同額數據替代了之前一直披露的新增合約面積數據。

這一系列變化背後，既有企業業務重心向城市服務等非住業态轉變的戰略調整，也不乏客觀上切換口徑以隐蔽傳統物管面積增速疲軟的考量。

口徑切換

6月2日，荣萬家官微披露了5月市場拓展情況，月内新增合同金額1394.7萬元，包括第三方拓展項目11個。其中，于安徽和山東分别新增1個商企物服項目，合同額分别為13.9萬元及112.6萬元。

同時，在河北新增8個項目，包含1個勞務項目900萬元及7個城市服務項目27.9萬元；黑龍江區域新增1個城市服務項目，合同額339.7萬元。

相比之前，這次披露的顯著差異在于“口徑切換”，由此前重點關注的新增合約面積指標變成了新增合同金額。

今年4月，荣萬家披露新增合約面積9.06萬㎡，包括第三方拓展項目11個。其中，安徽新增2個項目，合約面積9.06萬㎡（1個無面積項目）；江蘇新增1個無面積項目；河北新增8個無面積項目，其中包含5個垃圾清運服務、2個勞務服務及1個補充協議項目。

更早之前，2月曾新增合約面積3.6萬㎡，包括第三方拓展項目9個；其中，廣東新增1個項目，合約面積3.6萬㎡；河北新增8個項目（無面積）。1月新增合約面積85.7萬㎡，包括第三方拓展項目9個，其中河北新增3個項目，合約面積29.1萬㎡；湖南新增5個項目，合約面積56.6萬平方米；廣東新增1個項目（無面積）。

綜上來看，此番“口徑切換”更多是新拓項目結構所造成，其新拓的商企、勞務、城市服務項目難以用“建築面積”計量，硬要折算"面積"反而使數據失真，而“合同金額”指標能更直接地呈現項目創收能力和實質價值，也更契合當前“質效並進”的發展邏輯。

類似上述對面積數據擠水分的做法，萬物雲自上市之初便有所實踐，以年化飽和收入代替了通過面積感知規模的方式。

最新财報顯示，截至2025年末萬物雲住宅項目在管飽和收入約293.94億元，合約飽和收入約348.03億元；物業及設施服務管理項目在管飽和收入約163.42億元，合約飽和收入約為206.56億元。

不過，行業内也不乏以“口徑調整”來掩蓋管理規模增長疲弱或大幅下滑的物企，這樣做短期内可轉移投資者的注意力，延緩對股價的負面沖擊，避免被過早貼上“掉隊”標簽。但長期而言，則削弱了業内數據的可比性與透明度，或使得投資者難以準确評估其真實經營成色。

戰略轉變

對于荣萬家而言，這次口徑切換一定程度上表明其戰略落地正在顯現成效。公司發力非住業态，将城市服務、商企服務、勞務委托及周邊服務等作為拓新重點，因而面積指標已難以衡量其拓展成果。

時間拉回2023年，由于房地産行業下行，疊加人工等各類成本上漲，荣萬家财報中的營收和盈利能力大幅下滑。數據顯示，2023年該公司收入同比下降約9.1%至18.32億元；淨利潤同比下滑約46.8%至1.31億元；毛利率大幅下降約6.9個百分點至24.9%。

在這樣的背景下，荣萬家持續進行系列戰略調整。彼時，荣萬家為彌補業績缺口，提出拓展多元化經營。其年報稱：“集團積極洽談公建、市政、園區、城市環衛、景區、公園等改造、養管業務，部署小區、企事業機關單位、公共停車場等非機動車、機動車充電樁安裝全程施工業務”。

根據公告，2023年末該公司共管理431個物業管理項目，總在管建築面積約8360萬平方米。但業态結構單一、對關聯地産方荣盛集團依賴強，以及大部分項目所處城市能級較低等挑戰突出。

其431個在管面積中，非住宅物業僅有61個。總在管面積中，來自荣盛集團的占到了94.4%，第三方項目占比僅5.6%。而從區位上看，環渤海經濟圈占比最高，達到總在管面積的59.1%，但主要分布在河北、遼甯、内蒙古以及山東；另外，中西部地區在管面積占比達到17.9%，主要分布在貴州、河南、湖南、四川、安徽及重慶等。

2024年，荣萬家對業務線作出優化和調整，将原“物業管理服務”業務線拆分為“社區服務”、“商企服務”；将原來“非主業增值服務”、“社區增值服務”兩條業務線合並為“周邊服務”；並保持原有的“城市服務”業務線不變。

具體而言，調整後小區服務主要向住宅、公寓、底商等提供服務；商企服務主要面向商業服務、政府機構、工業園區、酒店、寫字樓、學校、醫院、體育場館、公共交通等提供服務；服務周邊則主要向客戶提供車位租售、新零售及物業開發商增值服務等。

從收入端來看，當年有所改善， 2024年度其實現營收約19.57億元，同比增加約6.8%；其中，商企服務與城市服務增速較快，分别同比增長27.8%以及36.0%至4663萬元以及1.87億元。但盈利能力承壓仍是痛點，淨利潤錄得1.16億元，同比下滑約11.2%；毛利率同比減少約3.7個百分點至21.2%。

年報展望表示，未來将進一步豐富服務内涵、擴展服務邊界，升級物業服務品牌。其中在市拓方面将加大力度，通過資源、渠道開發與合作進一步拓展新項目，並持續豐富業态類型，重點促進非住業态及城市運營服務業務擴張。

截至2025年末，該公司管理項目增至490個，在管面積約9700萬平方米，年内與獨立第三方物業開發商簽署了135份正式合作協議。從業态上看，非住領域共計82個項目，在管面積1227.7萬平方米，占總在管面積的比例提升至12.66%。同時，對關聯方的依賴也略有減輕，來自關聯方的在管面積約8684.1萬平方米，占比下降至89.5%。

但整體上，荣萬家第三方項目占比仍較低，且單項目規模小，外拓能力仍較弱；同時，對住宅業态和關聯方的高度依賴尚未實質性改變，“多元化”探索仍需發力。未來能否真正打開獨立增長空間、優化業務結構並兌現持續的營收和盈利增長，仍是留待管理層面對的核心考題。

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