從“增量擴張”到“存量激活” 土地市場進入“精耕時代”

觀點指數 在5月26日觀點指數研究院發布的《分化格局持續 | 2026年1-5月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出4月住宅用地市場成交節奏有所放緩，這與當前房地産市場調整期的整體基調一致，也契合全國土地市場控增量的主線要求。地方政府不再盲目擴大供地規模，而是更加注重供地質量與市場需求的匹配度，避免土地資源閑置與市場供需失衡。整體定價趨于理性，這避免樓面價過高推高房價預期，也防止價格過低導致土地資産價值流失。

供應提質，二三線城市供應樓面價環比上升

據觀點指數監測，4月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地330宗，供應土地規劃建築面積1771.39萬平方米，環比上升19.6%，供應土地起始樓面價5345元每平方米，同比上升5.1%。

4月，二線城市供應規劃建築面積482.25萬平方米，比3月環比下降13.93%，其起始樓面價達到7930元/平方米，環比上升8.4%。4月三線城市供應宗數為226宗，供應土地建面1173.85萬平方米，環比上升35.85%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

值得注意的是，4月三線城市土地供應成為主體，環比漲幅比二線高近50個百分點。從供應樓面價來看，二線城市高于三線城市，並且二線城市樓面價同比上升25.71%。

從城市來看，期内二線城市土地供應主要是提出年度供應計劃、土地推介和挂牌。期内，蘇州市區正式發布2026年度國有建設用地供應計劃，全年計劃供應總量為1557.27公頃，較2025年減少187.73公頃，減幅10.8%。

其中，蘇州住宅用地計劃供應166.67公頃，全部為商品住宅用地，占計劃總量的10.7%，同比2025年的商品住宅計劃供應量基本持平，僅為2023年供應總量的三分之一。

天津市北辰區北倉示範鎮集中推介12宗城鎮住宅用地，土地總面積約78萬平方米，容積率均在1.4-2.3之間。推介地塊均為城鎮住宅用地，具體包括王秦莊、李咀等多個組團，單宗地塊面積從約2.5萬平方米至約11.1萬平方米不等，将為區域房地産市場提供新的土地供應。

土地市場中，地方政府通過收儲将有助于合理規劃土地供應。重慶市黔江區、豐都區相繼公示運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的計劃，兩區合計拟回收土地9宗、總面積約748畝，預計回收總價約12.5億元。截至目前重慶累計已有120宗土地預計開展回購，回購總面積約7456畝，回購金額約176.3億元。

當前，全國土地市場進入存量時代，新增建設用地指標持續收緊，依靠新增土拍出讓拉動城市發展的模式逐步弱化。地方政府通過統一收儲存量土地，能夠打破企業零散用地的格局。統籌區域土地供應，有助于優化國土空間規劃，精準匹配城市住宅建設、民生配套、新興産業落地、城市更新等各類用地需求，實現土地資源的集約化利用。

從供應特點來看，部分地塊規劃指標容積率下調、屬性優化，适配改善需求。佛山市順德區陳村鎮近日挂牌一宗占地6.5萬平方米的商住用地，起拍總價8.4786億元，折合起拍樓面價6500元/平方米。

地塊規劃指標圍繞“宜居性”與“市場需求”調整，容積率普遍下調、建築限高降低。同時，地塊屬性調整（商改住）成為常态，主要是貼合當前市場改善型需求主導的現狀。

未來，将以低密度的多層、中高層住宅為主，提升居住舒适度。例如，長沙濱江新城調整後的地塊容積率降至2.5以下，青島老市北營口路地塊容積率由2.7降至2.2；三亞月川地塊容積率從4.2降至3.1，均體現了宜居化調整。

地塊分化明顯，高溢價地塊擁有單一核心優勢+綜合配套

4月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地239宗，成交土地規劃建築面積1284.62萬平方米，環比下降12%；成交總價783.51億元，環比下降6.8%；成交樓面均價6099.14元每平方米；平均溢價率9.28%。

4月，住宅用地市場成交節奏有所放緩，這與當前房地産市場調整期的整體基調一致，也契合全國土地市場控增量的主線要求。地方政府不再盲目擴大供地規模，而是更加注重供地質量與市場需求的匹配度，避免土地資源閑置與市場供需失衡。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為421.96萬平方米，環比下降19.72%；成交總價為334.86億元，環比下降7.42%。成交樓面價為7935.77元每平方米，環比上升15.33%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為796.95萬平方米，環比下降9.67%；成交總價為217.66億元，環比下降15.51%；成交樓面價2731.11元每平方米。

總體樓面均價基本保持穩定，差異性主要在于不同線級城市之間。這一價格水平既反映了當前土地市場整體定價趨于理性，也體現出地方政府在土地出讓過程中對價格的合理調控。既避免樓面價過高推高房價預期，也防止價格過低導致土地資産價值流失。

從二線城市内部來看，市場分化進一步加劇，核心地段優質地塊競争激烈，溢價率居高不下，部分地塊甚至刷新區域樓面價紀錄。西安2026年第一波集中土拍落幕，共計成交3宗住宅及商住用地，總攬金約26.62億元，合計出讓面積約166.14畝。本輪土拍最大看點位于高新CID，中海地産歷經62輪競價，以總價17.22億元成功摘得GX3-18-4地塊，溢價率高達21.53%，成交樓面價達到12761元/平方米。該地塊淨用地面積80.939畝，容積率介于1.2-2.5之間，是一宗低密住宅用地。

南京江甯、浦口、六合、高淳、江北新區14幅地塊土拍正式落槌，成交總價達50.69億元。其中，江甯百家湖G08地塊成為本次土拍焦點，常州嘉宏歷經55輪競價、鏖戰近1小時，最終以2.67億元斬獲該地塊，溢價率27.75%，完成第三次布局百家湖闆塊。剩余地塊則由國資平台底價摘得。

部分三四線城市地塊吸引力不足，成交規模下滑明顯，甚至出現流拍現象。

從具體城市土拍觀察，濟南4月第二場土拍，原挂牌的18宗地塊中有8宗延期，最終10宗地塊順利成交。成交地塊包括3宗住宅、1宗商務金融、1宗物流倉儲及5宗商業地塊。南京3幅宅地順利出讓，總成交金額11.25億元，均以底價成交。

觀點指數認為，這種分化是二線城市經濟實力、人口吸引力、産業基礎的差異帶來的，頭部二線城市憑借較強的城市競争力，成為房企拿地的重點區域。而三四線城市則面臨供過于求、需求不足的壓力。

高溢價成交地塊容積率普遍偏低，多在1.2—2.5之間，以低密住宅、中高端改善住宅為主要開發方向。成交地塊多擁有“單一核心優勢+綜合配套”，要麼是核心江景、湖景地塊，要麼是地鐵口+學區地塊，單一稀缺優勢疊加完善配套，提升了地塊的價值與開發潛力。

值得注意的是，雖然提升配套要求是貼合城市配套完善需求，但是一定程度上也提高了地塊的成交門檻，增加房企投資決策的顧慮，從而讓地塊流拍率增高。部分流拍後重啟出讓的地塊，會适當降低附加要求和下調起始價，提升房企的參與意願。例如青島老市北營口路地塊，不僅下調容積率與起始價，還簡化了開發附加要求，降低了開發難度。

對于房企而言，需認清市場分化趨勢，理性拿地，聚焦核心城市優質地塊，規避非核心區域的市場風險，同時注重項目品質與運營能力提升，适應市場精細化發展需求。對于行業而言，土地市場的分化是房地産市場高質量發展的必然結果，有利于優化土地資源配置。

本文節選自《分化格局持續 | 2026年1-5月房地産企業新增土地儲備報告》
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