世茂緊攥6年終被收儲商改住 保利6.8億摘三亞今年首宗宅地

觀點網 三亞賣出一塊六年前已經出讓過的宅地。

6月4日，三亞中央商務區月川單元YC01-01-02F地塊由保利發展旗下海南鴻楚會展有限公司以底價6.81億元競得，折合樓面價約1.38萬元/平方米。

值得注意的的是，該地塊是三亞年内首宗挂牌出讓的住宅用地。

這宗位于三亞核心區的地塊過去卻頗有曲折故事。在世茂手中沉寂将近六年，最終得以改規，從一片純商業用地中脫穎而出，漲價兩億元被保利拿下。

收儲、調規、重新出讓，三亞月川單元的“改運”洽洽成為這一盤活鏈條的例證。

月川CBD

根據出讓信息，該地塊占地面積約為15927.55平方米，容積率3.1，土地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，未來将形成以住宅為主、少量社區商業為輔的復合型居住組團。

從區位條件看，地塊被三亞河、臨春河雙河圍繞，生态環境優越。周邊區域商務氛圍較為濃厚，太平金融産業港、五礦國際廣場等多個5A級寫字樓林立，還有天悅城等大型商業綜合體環伺，整體配套成熟。

此外，地塊本身要求配建建面不小于300平方米的社區養老服務設施，以及不少于200平方米的嬰幼兒養育托管點，公共服務配套齊全。

作為年内三亞出讓的首宗宅地，三亞月川單元在挂牌之初便引起市場不小關注，但最終無驚無險由保利底價拿下，市場亦早有猜測。

首先便是拿地門檻，競買資質要求企業是世界500強或國内百強房企，捆綁大型商業及公共配建落地，對于開發資金的要求較高，目前能夠負擔開發資金、綜合能力達標的大概率只有央企。

值得一提的是，地塊還要求競買人具備為國際大型賽事提供賽事服務的經驗。

地塊出讓條件顯示，競得土地的企業，在經過FE國際汽聯電動方程式錦標賽賽事被授權方同意後，可稱成為賽事聯合承辦方，但需要獨立承擔3000萬元賽事舉辦費用，且需要在官方見證下簽訂合作協議。

強調了在建設開發之外還要承擔千萬級别的賽事成本，三亞月川單元要賣的不止是一宗住宅用地，更需要競得企業自帶賽事資源、政企合作資質，是将地塊與月川闆塊的整體規劃相串聯。

除此之外，與本次出讓地塊一街之隔的便是保利2025年拿下的保利天珺五期、六期地塊。

據了解，保利在2024年、2025年分批拿下月川闆塊内5宗宅地，開發為保利天珺一到六期，總土地面積約18.6萬平方米，包含配建費在内土地投資總金額達68億元。

該地塊挂牌時，便有不少市場猜測表示或被保利收入囊中，開發為保利天珺七期。

由于周邊多為商業地塊，寫字樓林立，闆塊内新盤競争較小。除保利天珺之外，地塊周邊在售、在租産品均為商業寫字樓。

此外，包括中鐵子悅台、陽明荣德花園、福瑞國際及晴竹園在内的住宅産品均已進入尾盤階段，價格在2.7萬元/平方米至3.3萬元/平方米區間。

從世茂到保利

三亞月川單元地塊的特殊並不只是三亞年内首宗宅地，還有過去沉寂的6年。

2020年，三亞對月川單元的期望是打造成三亞“金融總部區”。首次出讓時，地塊容積率4.2，業态規劃均為商業，彼時由世茂以4.6億元收入囊中，更名為“國際金融中心”。

但是三亞CBD的商辦市場在過去幾年始終被入駐率困擾，再加上後來世茂陷入流動性危機，地塊建設就此停工。

這一停滞便是5年，如今在地塊上矗立的只有一圈圍擋，以及世茂重金打造、曾獲國際建築金獎的售樓部。

位于核心區卻長期未開發，三亞政府選擇了将土地收回，調整之後再找新買家。

于是今年1月，《三亞中央商務區月川單元片區詳細規劃》正式獲批，地塊由純商業用地轉換為商住混合用地，拉高住宅業态比例，容積率也從4.2下降至3.1，朝着宜居方向靠攏。

從月川闆塊規劃看，地塊商改住後，片區居住用地占比提升至約40%，從閑置的純商業地塊變身為CBD核心稀缺的住宅地，起拍價也從2020年的4.6億元上升至6.8億元。

市場消息顯示，目前三亞月川單元的地面建築正在進行拆除，預計将于2027年底入市。

而保利在三亞核心闆塊也有不少項目落地，除了将連片開發的保利天珺，還有位于海棠灣的保利棠隐、保利海晏、保利仁境，崖州灣科技城的保利崖州灣、保利淺海時光里等。

再次加碼三亞中心商務區，保利在三亞四大啟動單元中選擇月川闆塊作為主要陣地。

據觀點新媒體了解，自貿港建設以來，商業用地占據着三亞土地市場主導地位，三亞總部經濟及中央商務啟動區被認為是三亞商業用地的中流砥柱闆塊。

自2019年中央商務啟動區控規正式公示，規劃迎賓路兩側鳳凰海岸、月川、東岸、海羅四個單元特色功能組團，總面積約442.51公頃，規劃總建設規模約502.99萬平米。

目前，東岸單元、月川單元即海羅單元均形成央企主導開發局勢，中糧重投東岸、華潤布局海羅，保利則連續加碼月川。

如今月川闆塊在售樓盤僅有保利天珺，房地産信息服務平台顯示，該項目四期僅剩少量117-139平方米産品，五期住宅主推120-253平方米産品，六期将于今年年内入市。

根據市場消息，三亞月川單元地塊可能會做成改善型高層産品，加之地塊規模較小，以及目前市場産品供應結構以及所在區域的定位，預計主力産品為總高為25層左右，面積為140-190平方米的3-5房産品。

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