高瓴資本也盯上香港火熱的“酒店改公寓”市場

觀點網 高瓴資本又在香港“掃貨”了，這次盯上的是酒店物業。

6月3日，市場消息稱，高瓴通過旗下長租公寓平台Dash Living，斥資約3.86億港元，拿下了香港灣仔摩理臣山道39号整棟酒店。

接手之後，高瓴資本計劃進行業态調整，将項目改造成為“酒店+長租服務公寓”的混搭新業态。

從一棟停擺的舊酒店，變身為長租公寓，這不只是一次存量空間的“整容”，更折射出香港投資市場的風向轉變。

寫字樓空置率仍然高企，零售物業壓力不小，而學生公寓、高端服務式公寓這類資産，卻悄悄成為了機構投資者眼中的“香饽饽”。

一次收購

這次，高瓴資本看上了位于灣仔摩利臣山道39号的一棟26層舊酒店。

據了解，該項目的前身為旭逸銅鑼灣酒店，原由紀惠集團持有，總建築面積約5.5萬平方呎，地盤面積約3112平方呎，合共提供98間客房，房間面積約由176至324方呎不等。

這棟樓曾是香港民青局“青年宿舍計劃”的首個酒店改造試點。

2023年3月27日，紀惠集團提供物業，由香港青年聯會負責運營的“BeLIVING Youth Hub”青年宿舍，正式開門迎客，項目提供184個床位，面向18至30歲的在職青年，月租僅3800至4800港元，遠低于銅鑼灣市場價。

一方完成了租賃及運營的KPI，一方解決了青年住房壓力，看似是個雙赢的計劃。可惜，理想很快被現實拉下水。

不久前，紀惠集團指控青聯長期大額欠租，要求終止租約、收回物業。而青聯則反手指責樓宇常年漏水，空調、電梯頻頻“罷工”，他們先行墊付了大筆維修費，希望能用維修費抵扣租金。雙方各執一詞，租金賬本始終對不上。

拉鋸持續，最終在2026年3月31日，青年宿舍全面關停，清空退場。這個曾被寄予厚望的青年宿舍業态，正式畫上句号，物業也重新被擺上貨架。

據了解，紀惠集團于2016年買入上述項目，當時斥資8.8億港元，2024年其曾叫價6.3億港元放售，後來降到5億港元。而這一次，高瓴資本以3.86億港元接手，比買入價低了約4.94億港元，折讓56.14%。

換句話說，高瓴用不到一半的歷史成本，拿下了這棟樓。而以大幅低于重置成本和歷史成交價進場，意味着高瓴資本的安全邊際被大大拉長。

根據規劃，高瓴資本旗下的Dash Living計劃投入4000至5000萬港元重新裝修，将項目改造為“酒店+長租服務公寓”的混合業态，並更名為Dash Living on Morrison。

更重要的是，這筆收購不是孤立的買賣，而是一盤更大的棋。

2025年4月，高瓴資本通過Rava Partners控股Dash Living，並配套1.5億美元亞太擴張資金。此前，高瓴資本還以11.3億美元私有化了日本住宅開發商Samty，形成香港與日本雙核心的長租布局。

彼時數據透露，Dash Living在香港擁有8個項目，覆蓋油尖旺區、上環等地，合共提供近千個房間，包括月租、日租單位，租金普遍在1萬至2萬多港元，目標客戶是月薪4萬港元以上的年輕專業人士。

此次收購的灣仔項目，将與這些現有資産形成業務協同，進一步擴大高瓴資本在香港長租公寓市場的影響力。

從一棟停運的舊酒店，到青年宿舍，再到中高端長租公寓，這棟位于灣仔的物業，三次轉身，折射的不僅是高瓴資本的算盤，更是香港存量資産改造的新風向。

“酒店改公寓”熱潮

在香港，酒店改造成公寓，早已不是新鮮詞，而是近兩年資本市場上最熱鬧的連續劇。

這場大戲的開幕，要從2025年上半年說起。為打造“國際教育樞紐”，香港教育局宣布，從2024/25學年起，八所政府資助大學錄取非本地學生的限額，從20%一口氣提到40%。緊接着，9月份，這個比例又醞釀再漲到50%。

但彼時，美聯工商鋪曾算了一筆賬，全港現有學生公寓床位僅約4.4萬個，而随着限額放寬，未來三年預計将增加近2萬名非本地生。床位缺口，肉眼可見地拉大。高力更是在2025年預言，到2028年，香港學生宿位短缺将高達12萬個。

面對即将爆發的住宿危機，港府在2025年7月推出“城中學舍計劃”，核心便是通過免卻改劃手續、縮短審批周期、放寬消防標準等，簡化商業樓宇改建學生公寓的流程。

政策一出，沉寂已久的酒店投資市場，像被按下了快進鍵。

短短一年，香港就涌現出16宗酒店、賓館爆改學生公寓的案例，涉及資金超40億港元。中原集團、華潤隆地、招商房托……一個個熟悉的名字，紛紛下場。

先看中原集團。2024年9月，旗下中原投資斥資1.8億港元，拿下尖沙咀珀荟酒店，改出121個床位；次年8月，再花3.35億港元收購西半山般咸軒，納入旗下學生公寓品牌“壹社CampusOne Communities”。

到了2026年3月，中原集團主席施永青更是豪擲逾15億港元，将九龍城地標富豪東方酒店收入囊中，全面轉向學生宿舍。不到兩年時間，中原累計投資超20億港元，目標直指6000個床位。

招商系也不甘落後，今年1月，招商房托以2.06億港元收購九龍柯士甸路2号的Residence G酒店，計劃改造成85個床位的學生公寓。

6月初，市場又傳出消息稱，招商局集團正洽購香港仔南寓酒店，涉資約9.5億港元，每間房估值約200萬港元，外界普遍認為，這将是招商在學生宿舍賽道上的又一枚棋子。

此外，宏安集團則聯合美資基金，以4.25億港元購入旺角旭逸酒店，並宣布将與新蒲崗項目一起，在2026年推出1800個床位；聯合出版集團也以約2.05億港元收購灣仔星網商務精品酒店，計劃改造為學生公寓；華潤隆地則以約9.53億港元拿下葵涌悅品酒店·荃灣項目，預計改造後可提供約900個宿位……

為什麼企業們如此熱衷？

答案顯而易見。當下傳統甲級寫字樓、商業地産等面臨供應過量、空置率提升、租金下行、資産貶值等壓力，反觀公寓市場，回報率仍舊堅挺。

萊坊2025年11月發布報告顯示，香港學生住宿的市場回報率約為4.5%至5%，而同期傳統甲級寫字樓只有3.7%，中小型住宅更是低至3.2%-3.6%。學生公寓，幾乎成了香港商業地産里最穩的收益賽道之一。

不過，值得關注的是，學生公寓賽道火熱，高瓴資本此次收購灣仔酒店，為什麼不跟進，反而選擇了服務式公寓？

一方面，高瓴資本此次拿下的物業，位于灣仔與銅鑼灣交界處，步行約5分鐘就是港鐵銅鑼灣站和時代廣場，這里並非香港八大公立大學的主校區‌，反而是跨國外派高管、中資駐港員工、商務長租客的聚集地，對服務式公寓的需求更大。

另一方面，同地段住宅小戶型月租大約在1.6萬至2萬港元，而帶保潔、公區配套的服務式公寓，溢價空間更高。換言之，高端長租公寓，是一門比學生宿舍更賺錢的生意。

所以，當大多數資本沖進學生公寓賽道搶床位時，高瓴資本選擇走上服務式公寓這條路，而這，或許正是這家投資機構對香港租賃市場更深一層的判斷。

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