收並購市場整體冷清，浦江中國控股股東主動清倉式退出

觀點指數 在5月25日觀點指數研究院發布的《“止損”撤場 | 2026年5月物業暨城市服務發展報告》中，其指出，期内物業行業收並購市場整體冷清，取而代之的是涉及上市物企的資産處置、被動股權變更與主動控制權轉讓等案例。其中，浦江中國控股股東已獨立第三方訂立諒解備忘錄，計劃出售其所持全部74.08%股權，這標志着創始團隊在無債務逼迫下，選擇主動清倉式徹底退出。

二級市場上，物管股本期有所回暖。觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間漲幅約為1.51%，較上個報告期0.6%的跌幅有所上升。總體估值水平同步回升，截至最新收盤日樣本物管股市盈率（TTM）均值為12.14倍，上個報告期末為11.62倍。

具體來看，樣本物企中區間跌幅位列前三的分别為彩生活（-21.43%）、星悅康旅（-11.29%）以及鑫苑服務（-10.84%）。區間漲幅位列前三的分别為建業新生活（+29.41%）、雅生活服務（+23.9%）以及德商産投服務（+21.2%）。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為7家。其中，華潤萬象生活仍位列第一，總市值1038.99億港元。其它幾家中，碧桂園服務超越萬物雲位列第二，但兩者總市值相差不大，分别為200.65億港元以及200.1億港元。恒大物業總市值超過中海物業，兩者最新市值分布為143.78億港元以及125.45億港元。

期内，物業行業收並購市場整體冷清，取而代之的是上市物企的資産處置、被動股權變更與主動控制權轉讓等案例。

具體而言，一方面受到地産母公司債務違約及資金鏈緊張的直接沖擊，部分物企面臨控股股東股權被強制出售的被動局面，或被迫通過“以物抵債”的方式承接關聯方的實物資産來沖抵應收賬款。

5月15日，中駿集團與中駿商管發布聯合公告稱，占中駿商管已發行股本約26.0%的全部押記股份已被出售予若幹人士。完成出售後，樂景控股在中駿商管的持股比例從約64.5%驟降至約38.5%，雖仍為控股股東，但股權結構已發生根本性動搖。

據了解，此事是因為中駿集團未能按期償還銀團的融資貸款，觸發了交叉違約條款，導致當初作為貸款擔保並質押給債權人的中駿商管股份被抵押代理依法接管。在母公司無力償還債務的情況下，債權人為了收回資金，最終将約26.0%押記股份強制出售給第三方，從而股權被動易主。

同樣因為地産母公司流動性緊張，時代鄰里旗下公司4月末與時代中國全資附屬公司時代鼎鋒簽訂債務抵消協議，接手了其位于廣東肇慶時代年華花園的13套住宅及2個車位，總代價629.5萬元，抵銷未償還應付賬款629.4萬元。

另一方面，為緩解自身經營壓力或退出低效業務，期内有物企主動剝離非核心的重資産物業，亦有控股股東将上市平台控股權主動出售的情況。

4月29日，蘇新服務計劃通過蘇州交易中心公開招標出售位于蘇州市何山路365号的工業用地物業。該物業土地使用權曾以劃撥方式取得，期限至2056年12月30日屆滿。總占地面積約5.48萬平方米，總建築面積約7.81萬平方米，包含10幢宿舍及1幢配套設施樓。

公告指出，此次出售是盤活存量資産的舉措。該物業自2012年收購以來，随着使用年限增加，物業自然老化加速，對出租運營造成一定影響。

5月18日，經歷短暫停牌的浦江中國發布公告，稱控股股東（合高控股）已與獨立第三方訂立諒解備忘錄，計劃出售所持全部74.08%（合共300,030,000股）股權。這標志着創始團隊在無債務逼迫下，選擇主動清倉式徹底退出。

資料顯示，合高控股由肖興濤、傅其昌以及陳瑤分别擁有87%、10%及3%的股權。而浦江中國已經連續三年錄得淨虧損，2025年營收約為10.77億元，其中約69.3%源自物業管理服務，25.8%源自城鎮環衛服務。最新在管項目數量約721項，主要分布于上海，並拓展至北京、天津、安徽、浙江、江蘇、山東、湖北、河北及陝西。城鎮環衛服務主要在福建、四川及新疆開展。

本文節選自《“止損”撤場 | 2026年5月物業暨城市服務發展報告》
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