GDIRI觀察丨前海數智空間啟用 寫字樓如何變身“産業合伙人”？

觀點指數（GDIRI） 5月29日，前海“數智空間”正式啟用，項目落址前海合作區核心地段，以鴻荣源前海金融中心為啟動載體，同步揭牌四大産業服務平台，分别為粵港澳大灣區創業投資基金、高級職業技術經理人服務園區、深創投種子訓練營産業基地、西麗湖人才服務中心産業化基地。

前海數智空間聚焦人工智能、具身智能、半導體、數據科技等前沿賽道，重點引育獨角獸、準獨角獸等高成長科創企業，打造“空間+資本+服務”全周期科創培育體系，集成算力支撐、成果轉化、技術轉移、人才引育等核心功能，構建完整的科創服務生态。

本次共有北京深度制耀科技、鈞舵機器人（深圳）、會芯（深圳）半導體等12家科技企業集中入駐，其中鈞舵機器人已于5月初率先落址鴻荣源前海金融中心。

甲級寫字樓載體

前海數智空間，是前海合作區專為前沿硬科技企業量身打造的垂直産業加速器與專屬科創社區。區别于傳統寫字樓單一的場地租賃模式，該空間整合資本、算力、數據、人才等核心生産要素，以“以投促引、以資引商”為核心運營邏輯，為入駐企業提供全維度、全周期的成長賦能。

同步落地的四大産業服務平台，分别覆蓋早期投資、創業孵化、技術轉移、高端人才培養四大核心環節，有效補齊了科創企業落地發展的配套短闆，完善前海科技金融、成果轉化、人才引育一體化産業服務鏈條。

據了解，前海數智空間啟動區位于鴻荣源前海金融中心（也被稱為前海鴻荣源中心），總面積約2萬平方米。項目地處前海合作區核心區位，坐擁交通樞紐、跨境政策、金融資本集聚三重核心優勢，是前海片區標杆性超甲級綜合體項目之一。

據觀點指數了解，前海鴻荣源中心項目整體是由鴻荣源集團投資開發並持有的大型綜合體物業，由鴻荣源旗下的鴻商務品牌進行全程運營。項目總建築面積超52萬平方米，業态涵蓋2棟超甲級寫字樓、1棟康萊德五星級酒店、8萬平方米高端體驗式商業壹方匯，以及2棟海景公寓胤璞。

其中B棟部分樓層（5-33層）屬于前海管理局的局屬物業（創新型産業用房）。政府通過采購或統籌這些優質空間，來打造高標準的科創培育基地。

市場數據顯示，前海鴻荣源中心一季度出租率已升至90%，出租率水平領先同期全市甲級寫字樓。租戶結構持續優化，一季度入駐企業覆蓋金融服務業、新消費、科技類等領域，其中科技類企業占比達到20%，期内續租面積約占成交面積的20%。

項目依托自身硬件配置與綜合體配套資源，劃出專屬樓層打造定制化産業空間，定向引進機器人、具身智能、半導體、人工智能等高成長硬科技企業，實現從通用型辦公載體向垂直細分産業生态集合體的轉型。

以5月初入駐數智空間前海鴻荣源中心的鈞舵機器人為例，該公司依托大灣區人才、産業、供應鏈優勢打造大灣區總部，統籌華南地區的研産銷，在深圳前海重點布局具身智能相關産品的新研發和現有工業自動化産品的升級研發。

數智空間的落地，不僅為樓宇引入高潛力硬科技産業集群，大幅提升項目的科創濃度與産業能級，更依托四大産業平台資源，有效拉高項目品牌溢價與行業影響力，推動鴻荣源前海金融中心從傳統商務載體，升級為片區核心産業賦能高地。對于項目而言，數智空間的價值不僅是新增優質租戶，更通過全鏈條産業服務，進一步拓寬了傳統寫字樓的運營服務邊界。

片區生态托底

本次首批入駐的12家企業多為專精特新及潛力科創主體，區别于散戶租賃，優質企業集群入駐既能鎖定長期穩定租期，也可以持續提升樓宇的産業能級與資産估值。

從入駐産業結構來看，該空間是深圳前海構建空間+資本+服務科創培育新範式的關鍵載體，同時也表明前海在推動科技金融與産業生态深度融合方面迎來實質性進展。

依托數智空間，入駐企業在這里可以直接鏈接到早期投資、算力支撐、技術轉移乃至跨境數據合規等核心生産要素。

舉例來說，前海方舟資産管理有限公司管理的前海母基金（注冊于2016年前海）目前已投資前海項目包括墨芯科技、靈圖創新等35個，決策投資金額超23億元，助力招商落地前海子公司80個，注冊資本超66億元。

前海片區優質商辦資産的穩健表現離不開片區的政策體系與營商環境。

2026年3月正式實施的《深圳市前海深港現代服務業合作區管理局關于促進總部企業高質量發展的實施辦法》，将重點支持信息、金融、貿易物流、專業服務、科技服務以及人工智能、具身智能機器人、低空經濟等前沿領域的企業集聚。

政策最大的亮點在于其系統性的服務生态，不再單純依賴資金激勵，而是從空間、人才、金融、場景、法律、數據、通關、政策、政務、場地十個維度推出全方位支持。

對于寫字樓租戶而言，這意味着入駐企業能享受到實實在在的紅利。符合條件的總部企業可申請建設總部大廈並享受地價優惠，或入駐前海“深港匯”雙向總部基地。

同時，企業不僅能獲得專屬融資對接，還能通過數據跨境綠色服務通道解決科研與貿易中的痛點。疊加延續至2027年底的15%企業所得稅優惠政策，更是持續釋放強大的産業招商引力。

據深圳前海官微披露，目前前海已集聚科技企業5.5萬余家、國家高新技術企業近2000家、國家級專精特新小巨人123家，形成1個千億級和7個五百億級産業集群。

而本次亮相的數智空間作為前海推動科技創新和産業創新融合發展的重要載體，将持續強化企業孵化、産業服務和資源鏈接三大核心功能，吸引更多高成長科技企業集聚，為前海建設現代化産業體系和高水平創新開放平台提供有力支撐。

從招商向擇商轉變

在政策與市場的雙重利好下，寫字樓的運營邏輯也在發生質變。前海數智空間的落地，正是這一轉型的典型寫照。

當前寫字樓項目不再是簡單的物理辦公場所，而是依托前海作為國家數據産業集聚區，為入駐的人工智能、具身智能等硬科技企業提供不可替代的産業土壤。

在前海商辦存量持續擴容、市場競争加劇的行業環境下，通用型寫字樓普遍面臨租金增長乏力、空置壓力等挑戰，而賽道聚焦、精準擇商、生态賦能的主題化産業樓宇，已成為存量資産穩收益、提價值的重要途徑。

上下樓就是上下遊，物理空間的臨近直接轉化為商業效率，推動寫字樓從收租式房東，叠代為陪伴企業成長的産業合伙人。

事實上，觀點指數注意到，以中海商業、陸家嘴集團、越秀商管等為代表的頭部運營商開始把一棟樓變成一個垂直的産業生态，從招商向擇商轉變。寫字樓項目從通用物理租賃空間走向産業垂直的趨勢愈發明顯。

舉例來說，越秀财富中心作為武漢市數字經濟示範樓宇，目前項目入駐企業超110家，世界500強、行業百強及頭部龍頭企業占比超75%，集聚葛洲壩供應鏈、德發信息、臣博視人工智能、金蝶軟件、推想醫療等一衆AI+優質標杆企業，深耕工程智能化、AR應用、AI大數據等前沿領域，穩步構築人工智能産業集聚高地。

再者，陸家嘴軟件園緊鄰上海金融交易廣場，聯動上交所、中金所等資本市場資源，讓入駐企業快速鏈接資本市場機遇。項目吸引160家企業、2萬高端人才匯聚，形成科技研發+金融信息融合生态。其中已入駐的硬科技企業包括有色網信息科技、石頭科技、群核科技、歐特克等，金融科技企業包括美銀寶信息、大智慧、恒生聚源、富國基金等。

現階段，企業選址邏輯已從傳統的地段優先，叠代為産業适配、生态優先、空間靈活。AI、芯片、低空經濟、新能源等新質生産力企業，成為商辦租賃的核心增量。市場競争不再是簡單的租戶規模比拼，而是樓宇産業匹配能力、生态服務能力的較量，商辦發展邏輯轉變為樓宇适配産業、服務驅動價值的全新階段。

從前海單個項目落地延伸至全國商辦趨勢，鴻荣源前海金融中心數智空間的落地，驗證了傳統房東模式走向了産業集成運營，是存量甲級寫字樓穿越周期、突破同質化競争的重要解法。

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