核心城市商業供應“靜默” REITs申報火熱但難掩二級市場回調

觀點指數 在5月26日觀點指數研究院發布的《奧萊逆勢增長 | 2026年5月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數指出，五一假期，國内消費市場實現穩步回暖，核心商圈拉動效應突出，服務消費成為增長核心動力。REITs市場也持續活躍，商業不動産REITs市場供給持續擴容，多只新産品集中申報、獲批。

據商務部商務大數據，5月1日-4日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分别增長5.0%、5.3%。

聚焦核心商業城市，觀點指數觀察的8座城市均實現了消費同比增長。分城市來看，上海線上線下消費達643.0億元，為8城中最高，同比增長7.7%。

市級商圈、國際級消費集聚區消費同比增速均高于整體增速，核心商圈消費拉動效應顯著。深圳重點商圈客流同比增長20.97%、營業額同比增長17.42%，客流與消費增速均為8城最高，商圈活力與消費轉化效率突出。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

分業态來看，餐飲消費的復蘇普遍快于零售，服務消費（餐飲、住宿、夜間消費）成為拉動增長的重要力量。杭州、廣州、南京的餐飲增速顯著高于整體，反映出"吃"作為假期消費的剛需屬性。

零售商業市場方面，2026第一季度，上海零售市場共錄得14萬㎡新增供應，但由于新項目入市采取分階段開業的策略，整體開業率仍處于爬坡階段，本季度全市淨吸納量錄得3.4萬㎡。

北京、廣州、深圳則錄得零新增，核心一線城市供應端進入"靜默期"。成都雖無新增，但吸納量表現亮眼，達4.9萬㎡，在無新增供應的情況下，存量項目去化強勁，市場需求旺盛。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

空置率層面，上述城市的核心闆塊正經歷品牌更叠與業态結構調整，導致短期空置率與招商面臨一定壓力，去化周期延長，8個樣本城市的空置率在4-10%的區間内。

不過，全國消費標杆城市核心商圈的品牌入駐需求持續存在，客流承載力仍處于高位。季末，上海全市購物中心首層租金雖環比下跌0.6個百分點，但每天每平方米30.9元，為樣本城市中最高。

新申報方面，4月末以來，滬深交易所共有三只新的商業不動産REIT申報，分别為華夏華潤置地商業不動産REIT、中金開元旅業商業不動産REIT、紅土創新茂業商業不動産REIT。

其中，募集金額最大的是華夏華潤置地商業不動産REIT，預計整體募資規模達54.05億元，底層核心資産為華潤置地全資持有的兩座成熟標杆商業項目，分别是南通萬象城與臨沂萬象匯。

南通萬象城2018年9月開業，運營時長已超七年，定位城市中高端區域標杆購物中心；臨沂萬象匯2019年9月落地運營，主打區域型時尚家庭消費購物中心，兩處資産均具備穩定的客流、成熟的運營模式與持續的租金收益能力。

中金開元旅業商業不動産REIT的預計募集規模為18.44億元，底層資産為浙江省内三家成熟高星級開元名都系列酒店，整體評估價值18.04億元，三家酒店總建築面積約22.95萬㎡，均位于浙江經濟活躍城市。

紅土創新茂業商業不動産REIT底層資産為成都茂業中心C塔項目，業态為辦公，位于成都市高新區天府大道北段28号，本次發行預計募集規模11.01億元。

而此前申報的商業不動産REITs也有部分獲得通過，唯品會、上海地産、砂之船、首農等四只商業不動産REITs獲批，四只産品申報總估值190.86億元，調整後總估值184.19億元，合計下調6.67億元，覆蓋京、滬、陝、豫、黑五地，涵蓋商業、辦公兩大類型。

金額最高的是中金唯品會REIT，底層資産為鄭州杉杉奧萊與哈爾濱杉杉奧萊，由唯品會自持運營，申報估值74.70億元，監管反饋調整後估值69.99億元，下調幅度6.31%，2026年預測分派率4.57%，2027年提升至4.99%。

業績表現方面，已上市的12只消費基礎設施REITs一季度收入分化明顯、盈利差異較大，但現金流普遍穩健。

收入端，本期收入均值為6948.05萬元，華夏華潤商業REIT以2.06億元的收入遙遙領先，華夏大悅城商業REIT、中金唯品會奧萊REIT收入也突破8000萬元，其余多數REITs收入在2000-7000萬元區間，嘉實物美消費REIT、易方達華威市場REIT收入則低于3000萬元。

利潤端，華夏首創奧萊REIT表現突出，淨利潤高達2685.62萬元，或受益于春節消費與換季促銷。中金唯品會奧萊REIT則出現了小幅虧損，錄得-81.68萬元。

數據來源：REITs公告，觀點指數整理

分紅表現上，年化現金流分派率均值為4.18%，整體集中在3.6%-5.4%區間，華夏首創奧萊REIT以5.35%的分派率成為本期“分紅王”。

二級市場方面，12只消費基礎設施REITs中，僅2只實現上漲，10只出現下跌，市場整體偏弱勢，平均漲跌幅為-1.89%，消費類REITs闆塊整體處于回調狀态。

數據來源：同花順，觀點指數整理

其中，華夏首創奧萊REIT以5.03%的區間漲幅成為闆塊内唯一漲幅超過5%的標的，逆勢表現凸顯了其底層資産或運營層面的階段性優勢；而華夏中海消費REIT以6.85%的跌幅領跌全闆塊，成為回調壓力最大的産品。但多數産品的漲跌幅集中在±3%以内，整體波動相對可控。

換手率方面，闆塊平均換手率為9.98%，中金中國綠發消費REIT、中金唯品會奧萊REIT、華夏金茂消費REIT的換手率分别達到18.54%、15.32%、15.25%。

本文節選自《奧萊逆勢增長 | 2026年5月商業地産零售業态發展報告》
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