深圳舊改的進與退 龍崗保安社區最大城更規劃修改

觀點網 近日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發布關于《龍崗區新坡塘片區及新園路石化塑膠城城市更新單元規劃修改（草案）》公開展示的通告。

資料顯示，新坡塘舊改位于深圳龍崗區園山街道保安社區，于2010年4月列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》；2012年3月項目取得規劃批復；2021年1月取得規劃修改批復。

現申報主體深圳市園山保安股份合作公司、深圳市園山保安股份合作公司新坡塘分公司申請對該更新單元規劃非強制性内容進行修改，内容涵蓋地塊布局、建設時序與公共配套等。

據了解，新坡塘片區及新園路石化塑膠城城市更新單元（下稱“新坡塘舊改”）是龍崗園山街道保安社區體量最大的舊改，從2010年立項到現在已跨越16年之久，但仍未完成開發。

雖然進度緩慢，但與其他舊改項目相比，新坡塘舊改已經受到了“優待”。

舊改“冷暖”

有數據顯示，截止2025年，深圳被調出計劃的城市更新項目累計達38個，總拆除範圍約321萬平方米，其中2025當年被調出的數量與規模顯著上升，共涉及17個項目。而進入2026年，失效的名單還在增加。

4月，深圳市寶安區及龍崗區城市更新和土地整備局分别宣布，寶安區新安街道裕和村城市更新單元計劃以及龍崗區園山街道保安社區坳一片區、坳二片區城市更新單元計劃失效。

按照政策規定，舊改項目計劃失效後，2年内不得再次提交申報，這意味着該批地塊短期煥新無望，改造進度存在極大不确定性。

除了已經宣告失效的，深圳還有許多申請延期、即将面臨失效的舊改項目。以龍崗區為例，今年僅在園山街道區域内便有荷坳舊村城市更新單元、保安社區馬五村、安良社區三角龍片區三大項目申請了延期，且後兩者均已不是第一次計劃延期。

與上述舊改項目相比，同處一個片區的新坡塘舊改顯然要幸運得多。

5月27日，深圳市規劃和自然資源局披露了關于《龍崗區新坡塘片區及新園路石化塑膠城城市更新單元規劃修改（草案）》公開展示的通告。

據了解，本次規劃非強制性内容修改主要涉及三個方面：一、将07地塊調整至三期實施；二、結合不可移動文物和道路選址方案等，優化06、07地塊邊界；三、增加配套設施建築規模，公共配套設施建築面積從19560㎡調整為22420㎡。

圖片來源：官網公告

根據修改後的規劃，項目拆除用地面積約24.20萬㎡，開發建設用地面積13.51萬㎡，計容積率建築面積調整至67.24萬㎡，更新方向以居住、商業為主，共分三期實施。

圖片來源：官網公告

其中住宅54.97萬㎡（包含保障性住房6.29萬㎡），商業配套5.43萬㎡及商務公寓4.60萬㎡，公共配套設施建築面積2.24萬平方米，包含18班幼兒園4800平方米、54班九年一貫制、托育機構600㎡、社區健康服務中心1500㎡等。

項目進退

公開資料顯示，新坡塘舊改位于龍崗區園山街道龍崗大道和鹽龍大道路交匯處，西靠龍崗大道、鹽龍大道，東臨梧桐山河，大部分用地處于地鐵3号線永湖站500米輻射範圍内，主要分為新坡塘片區及石化塑膠城片區。

項目于2010年列入深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃，于2012年3月取得深圳市規劃和國土資源委員會核發的專項規劃批復。

2015年，深圳振元投資發展有限公司（下稱“振元投資”）進駐新坡塘舊改，通過村股份公司召開股東大會及股東代表大會，正式确定為項目的合法開發主體，並于2016年獲得首批業主簽約。

後來，村股份公司深圳市橫崗保安股份合作公司委托深圳聯合産權交易所對項目一期（即石化塑膠城片區）進行公開招商，最終于2021年11月确認深圳市銀科投資有限公司為該項目一期實施主體。

觀點新媒體查閱獲悉，深圳市銀科投資有限公司由深圳市名居房地産有限公司（下稱“名居地産”）全資控股，後者成立于2002年10月14日，曾開發了綠海灣花園、綠海名居、綠海名苑、綠海名都等項目。

2023年5月27日，項目一期樓盤“名居·山河里”（備案名綠海山河里）取證入市，推出3棟1-4單元共計412套住宅房源，戶型面積包括75㎡的2房1衛、95-102㎡的3房2衛、120-142㎡的4房2衛，備案單價4.6萬/㎡-5.74萬元/㎡，備案均價4.96萬元/㎡，總價396-814萬元/套。

市場消息顯示，項目首開銷售額達3.6億元。根據深圳住建局平台數據，截止目前已完成備案196套，去化率約47.6%。

2024年3月，名居·山河里二期取證入市，戶型面積有93-98-103㎡的3房2衛、116-118-142㎡的4房2衛戶型，共1177套房源，備案單價3.87-4.97萬元/㎡，備案均價4.31萬元/㎡，總價364-707萬元/套。

或許是因為價格更“實惠”，項目二期的表現要遠優于一期。市場消息顯示，二期開盤11個月銷售超870套，去化達73%。住建局平台顯示，已完成備案896套，去化率約76.1%。

與名居·山河里的順利入市相比，振元投資負責開發的新坡塘片區進度要慢上許多，從入駐項目至今的十年時間里，仍未有相應的項目推出。此番将面積最大的07地塊調整至三期實施，或許也是在減輕其二期的開發壓力。

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