民營房企紮堆、優質地塊一地難求 杭州成2026年房企“内卷”第一城

觀點指數 在5月26日觀點指數研究院發布的《分化格局持續 | 2026年1-5月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出杭州是本輪6個重點城市中土地成交熱度最高、競争最為激烈的城市，多宗熱門住宅地塊溢價率高，民營房企紮堆入局争搶優質地塊，土拍市場競争氛圍較濃。難看出，杭州優質改善型住宅地塊深受品牌房企追捧。房企深耕意願強烈，願意拿出高額資金争奪核心片區土儲。

4月新增土地建面雙比下降，央國企主導拿地市場

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-4月新增土地建築面積1425.89萬平方米，同比下降37.37%。

單月來看，4月前50房企新增全口徑土儲為196.77萬平方米，環比下降38.65%，同比下降56.66%。

數據來源：觀點指數整理

1-4月，華潤置地、保利發展控股、中海地産新增的全口徑土地儲備分别為170.62萬平方米、64.71萬平方米、63.39萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-4月土地投資力度最大的企業為越秀集團、華潤置地、保利發展控股、中國金茂、招商蛇口，權益拓儲金額分别為236.04億元、205.5億元、128.25億元、80.49億元、71.34億元。

從新增貨值來看，1-4月土地新增貨值最多的企業為越秀集團、華潤置地、中國金茂、保利發展控股、招商蛇口，新增貨值分别為567億元、428億元、191億元、171.38億元、148.63億元。

在土地市場中，央國企占絕對主導，如越秀、保利、華潤、招商、中海等。除綠城、濱江等少數龍頭外，多數暫停拿地，以觀望為主。期内，保利發展在股東會上明确表示，今年土地投資額将在850億元至1000億元之間。

本報告期，從核心城市來看，出現短暫“小陽春”，二手房成交回升。企業抓住回暖窗口，補倉優質土儲，為後續銷售蓄力。

在拿地策略上，房企只拿優質地塊，聚焦一線+強二線核心區。地塊特點具體包括核心地段、成熟配套、優先内環/核心區、地鐵口、學區、産業配套等。其中，核心優質地塊多為獨立開發，避免利潤稀釋；非核心地塊則選擇謹慎聯合，降低資金占用的情況。

聚焦核心區域是改善土儲結構的解決辦法。截至2025年末，保利發展總土地儲備達11215萬平方米，城市能級分布：二線占比42.5%，三四線占比43.9%，一線城市占比13.2%。在調結構的路上，保利發展還有很大的空間。

企業調整土儲結構可以獲得更多的資源釋放。比如華潤置地在2025年通過專項債收儲、股權退出、土地置換、商改住調規等多元化方式推動資源換倉，盤活土儲約255億元。

“小而美”地塊成主流，核心資産價值凸顯

據觀點指數不完全統計，2026年4月16日-2026年5月19日期間，6個重點城市一共有32宗宅地供應，面積85.61萬平方米，起始價425.33億元（上個報告期為323.93億元），供應環比增長明顯。

期内，北京宅地供應節奏穩步推進，土地供應布局兼顧主城核心闆塊與近郊宜居闆塊，整體供地節奏平穩有序。北京發布了2026年第四輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建築規模約29萬平方米，上述用地拟于近期供應。

北京于近日挂牌2宗住宅用地，分别位于豐台區蒲黃榆和順義區高麗營，總起拍價17.39億元，挂牌競價截止時間均為5月26日。

其中，蒲黃榆由蒲莊、黃土坑、榆樹村三個地名首字組合而成，歷史上是勞動人群聚集地，現多為高層住宅社區。從供地結構來看，北京依舊堅守主城價值核心，優先釋放城區成熟地塊，近郊地塊作為市場補充有序投放，供地規模把控嚴謹。

上海2026年第四批次土拍定于5月28日開始舉行。本批次共推出5幅涉宅用地，分别位于虹口區内環内的魯迅公園闆塊、瑞虹新城闆塊、浦東新區南碼頭闆塊、闵行區浦江鎮以及青浦區重固鎮，涵蓋普通商品房、商住混合兩類用地。本次出讓總建築面積約19.3萬平方米，起始總價約82.7億元。

核心地塊主打高端改善市場，近郊地塊側重剛需及剛改市場。上海通過差異化地塊投放平衡樓市供需，供地布局緊扣城市圈層發展格局，進一步鞏固中心城區土地價值，激活近郊片區的地産開發活力。

4月30日，廣州發布《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》，土地以需定供，即土地供應與商品房去庫存周期動态挂鈎，庫存高則減少供地，避免局部供應過剩。禁止集中供地，年度内不在同一規劃單元集中出讓商品住宅用地，防止價格内卷。試點現房銷售，部分地塊不再預售，要求蓋好再賣，倒逼房企保品質。

深圳挂牌兩宗宅地，分别位于南山區粵海街道及前海合作區桂灣片區，兩地塊總起始價39.47億元。南山區粵海街道地塊起始價23.02億元，拟于2026年6月5日出讓。深圳本輪極少投放遠郊剛需宅地，優先釋放科創、金融核心片區優質宅地。

杭州市區挂牌2宗住宅用地，總出讓面積149.2畝，總建築面積16.2萬平方米，總起始價29.17億元。其中，西湖區轉塘單元地塊為低密度宅地，容積率1.2，建築面積7.66萬平方米，起始樓面價15752元/平方米。

據觀察，杭州持續保持高頻供地節奏，兼顧剛需、改善、低密高端多元地塊，不斷充實城市住宅土地儲備，充分滿足房企多元化拿地布局需求。

4月22日，成都市公共資源交易服務中心公布3宗住宅用地拍賣計劃，地塊分别位于天府新區、青羊區、新都區，合計出讓面積約126.73畝，将于5月15日公開拍賣。本次規劃出讓的三宗住宅用地區位布局均衡，覆蓋主城成熟生活區、新區發展潛力區、近郊剛需居住區三大主流樓市闆塊。

6個重點城市均摒棄大規模集中供地模式，轉向推出核心區位、小體量、低容積率的地塊。這既能降低房企的拿地門檻，又能提升項目盈利空間，契合當前市場需求與房企的資金現狀。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年4月16日-2026年5月19日期間，6個重點城市一共有21宗地成交，成交價247.31億元，成交土地面積55.08萬平方米。

北京有3宗涉宅用地出讓，總土地出讓面積10.09萬平方米，總規劃建築面積21.43萬平方米，總起始價91.58億元。最終1宗溢價成交，2宗底價成交，總成交金額近91.6億元。其中，朝陽區東壩鄉宅地由金茂以總價20.98億元競得，成交樓面價約4.11萬元/平方米，溢價率0.1%。

北京宅地成交市場整體走勢平穩，市場熱度偏向保守理性，整體成交以穩為主，無極端高價競拍現象出現。僅少量優質主城地塊存在小幅競價空間，市場不存在盲目追高的地行為。

上海2026年第三批次住宅用地土拍正式開拍，共推出3宗涉宅用地，總出讓面積約10.12萬平方米，起始總價約65.49億元。最終3宗地塊全部成交，最高溢價25%，總成交金額72.09億元，拿地房企有金山濱海集團、中建八局、招商蛇口。深圳方面，天健地産13.78億元競得深圳龍華民治宅地，溢價率40.18%。

上海和深圳本輪土拍充分體現了一線城市核心土地的市場競争力，優質地塊備受大型房企青睐。房企願意為核心地段土地支付合理溢價，整體成交熱度回暖，為後續批次土拍奠定良好的市場基礎。

杭州完成杭政儲出[2026]18-22号共五宗涉宅用地挂牌出讓，五地合計成交總額24.98億元。其中，關注度最高的杭政儲出[2026]20号余杭區良渚東單元住宅用地，由杭州南興房地産開發有限公司（招商）以10.25億元競得，樓面價1.65萬元/平方米，溢價率43.33%，該地塊出讓面積2.82萬平方米，容積率2.0-2.2，建築面積6.22萬平方米，起拍價7.15億元。杭州蕭山區市北單元XS070101-18、19地塊經過43輪競拍，最終由綠城和濱江以總價26.09億元競得，溢價率57%。

杭州是本輪6個重點城市中土地成交熱度最高、競争最為激烈的城市，多宗熱門住宅地塊溢價率高，民營房企紮堆入局争搶優質地塊，土拍市場競争氛圍拉滿。不難看出，杭州優質改善型住宅地塊深受品牌房企追捧。房企深耕意願強烈，願意拿出高額資金争奪核心片區土儲。

短期來看，土地市場将延續房企聚焦核心城市優質地塊和市場分化格局難改的趨勢。國企、央企及頭部民營房企依舊是拿地的主力，中小房企拿地意願較低。

本文節選自《分化格局持續 | 2026年1-5月房地産企業新增土地儲備報告》
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