50城住宅租金企穩回升，國資強勢接盤穩住長租基本盤

觀點指數 在5月20日觀點指數研究院發布的《資本活躍 | 2026年5月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，住房租賃頭部企業短期營收承壓，主要受市場租金整體調整、存量項目結構優化及低效房源出清等因素影響。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年4月重點50城住宅租金市場整體表現為環比企穩回升、同比仍處調整以及城市分化加劇的走勢，市場逐步釋放出修復信号。

單月50城租金均值為29.50元/平方米/月，環比上漲0.54%，同比-8.62%，雖仍處深度調整區間，但較3月（-8.68%）小幅收窄，下行壓力邊際緩解。

一線城市租金修復動能強勁，北上廣深四城單月租金均實現環比正增長，漲幅介于1%至4.26%之間，核心産業支撐下的剛性需求成為租金回暖的主要動力。其中北京租金穩居榜首，單月租金收于96.93元/平方米/月，上海次之。

具體來看，單月50城租金環比變動區間介于-5.72%至6.88%之間，其中48%的城市租金出現環比下跌，環比下跌城市的占比持續縮減，直觀反映出市場修復進程加快。同比維度仍延續深度調整走勢，88%的城市租金表現不及上年同期，單月同比錄得負值，市場仍在消化前期調整的壓力。

整體來看，2026年1-4月期間，重點50城租金表現基本符合住房租賃市場季節性規律，同時随着市場回暖，核心城市租房活躍度提升、房源挂牌周期縮短，市場成交效率預計逐步改善，進一步支撐租金溫和回升。

5-8月為租賃市場傳統旺季，高校畢業生集中入市将進一步釋放租賃需求，預計重點城市租金将延續溫和回升的态勢，核心城市産業聚集區的優質房源其租金彈性預計更大。

與此同時，中央層面穩步推進青年安居、保租房建設等，重點城市租賃需求有政策支撐，但政策導向以“穩租金、保供給”為主，不支持租金大幅上漲，預計後續将進一步強化租金的平穩運行态勢。

企業經營層面，2026年一季度，萬科旗下租賃住宅業務（含非並表項目），即泊寓業務實現營業收入7.24億元，同比下滑18.1%，短期營收承壓，主要受市場租金整體調整、存量項目結構優化及低效房源出清等因素影響。

規模擴張上，泊寓延續有進有退的布局策略，期内新拓展房源3367間，新開業5488間，同時通過優化存量項目合作模式有序退出低效房源。截至3月末，累計運營管理25.1萬間長租公寓，開業18.2萬間，整體出租率穩定在93.7%，同比基本持平，營收走弱背景下核心運營基本面保持韌性。

同期陸家嘴集團披露的業績顯示，其長期持有的租賃住宅物業總建築面積約13.44萬平方米，期末出租率水平保持91%，出租單價約3.43元/平方米/天。

分散式企業，以相寓為例，2026年一季度其實現GTV約37.2億元，同比增長2.8%，在行業租金承壓背景下保持規模增長。截至報告期末，在管房源達34.52萬套，較2025年底增加0.78萬套，規模穩步擴張。不過2025年業績顯示，相寓全年實現GTV約179億元，同比-0.6%，營業收入50.1億元，同比下降18.2%。盈利層面，2025年全年毛利率為-4.8%，調整相關收益後，經調整毛利率約為14.9%，同比提升2.2個百分點，盈利質量持續改善，充當公司整體業績的穩定器。

本期住房租賃企業運營端，以安居甯巢公司、電建悅生活等為代表的租賃企業持續發力推動核心城區存量房源盤活轉化為保租房、産業園區配套公寓輕資産托管業務等，行業正加速走向國資持有+專業運營的成熟模式。

具體來看，4月16日，安居甯巢公司與市城建發展集團達成合作，将三里亭苑四區5幢和大關西三苑綜合樓共120套存量房屋盤活。項目将由安居甯巢公司統一改造運營，並納入保障性租賃住房管理，緩解區域租房壓力。同期中國電建地産南國置業成功中標武漢經濟技術開發區環大學創新帶配套服務設施一期（華科鄰里）及大軍山科創産業園二期運營服務項目，旗下長租公寓品牌悅生活将承接項目的運營管理工作。

營銷層面，5月1日，鄭州城發安居有限公司旗下服務公寓品牌“美寓詩”正式啟動開業季活動，此前3月全新品牌“鄭寓”落地鳳凰台片區，兩大品牌協同發力，鄭州城發安居完成從普惠保租房到高端服務式公寓的多領域覆蓋。

除此之外，地方國資繼續發力租房市場，期内首創集團旗下長租業務獲利好支持。據了解，首創集團将長租業務定位為城市發展闆塊核心戰略，明确兩年内管理規模達3萬間、“十五五”期間突破5萬間的目標，並獲得4家銀行合計600億元長租房專項授信，為項目拓展、存量改造提供充足資金保障。

數據來源：觀點指數不完全統計

住房租賃新品牌/中小品牌維度，據觀點指數監測，地方國資平台加速自有租賃品牌布局，集中推出新品牌或落地標杆項目，行業國資主導格局進一步強化。

觀點指數注意到，本期住房租賃市場國資+多元合作的發展趨勢持續深化，定制化服務與輕資産運營已成為國資系中小品牌/新品牌的核心發力方向。

項目層面，本期報告選取建信長租北京泊寓院兒舊宮芯社區為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

該項目于2025年11月正式開業，是建信住房租賃基金（建萬基金）在北京開業的首個大型租賃社區項目，從閑置資産盤活到開業數月，其出租率突破90%，是住房租賃市場典型的集體土地資産盤活案例。

據悉，項目原為北京市大興區集體土地入市流轉試點項目，曾長期處于停工狀态。從投資端來看，項目于2023年由建萬基金（建行+萬科）出資收購，以市場化方式介入並啟動集體用地盤活工作。

從項目區位來看，舊宮芯社區位于北京市大興區舊宮鎮永慕路3号院，毗鄰南五環，距地鐵亦莊線舊宮站約1.5公里，30分鐘客直達國貿、亦莊産業區等。由此可知，項目主力客群聚焦國貿、亦莊産業區等區域的青年上班族，其次為城市公共服務人員、青年家庭等，契合青年發展型城市政策保障群體。

舊宮芯社區驗證了集體經營性建設用地入市、閑置存量改造是快速擴充保租房供給的高效方式，契合15部門政策中“推動城市中心區域存量低效用地再開發、建設青年公寓”的導向，為全國同類城市提供“北京樣本”。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目15個，涵蓋11家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均有所回落，行業擴張節奏逐步放緩。

數據來源：觀點指數不完全統計

新增開店品牌延續多元化發展格局，涵蓋地方國資租賃平台、房企系長租公寓、市場化運營品牌、服務式運營商等市場主體。

城市布局上，新增開業項目布局城市聚焦一線及強二線核心城市，區域紮堆布局特征顯著。其中上海、廣州、深圳、北京等一線城市仍是企業重點布局的陣地，同時合肥、鄭州、長沙、成都等中西部中心城市也迎來品牌項目落地，頭部租賃品牌在鞏固核心市場基本盤的同時，逐步向産業人口集聚、人才流入潛力較強的新一線及省會城市下沉。

本期新增産品類型覆蓋高端服務式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等，匹配不同業态，並具有明确的客群需求。企業結合自身優勢聚焦細分領域，形成差異化競争壁壘。

從房源體量來看，超千套大型租賃社區項目成為市場供給主力之一。其中招商伊敦合肥壹間公寓高新社區、保利和寓上海光合社區、有巢公寓北京亦莊經開區店等項目房源體量均達到千套級别，大體量産業配套型、青年社區型項目集中落地，主要對接産業園區青年職工、城市新市民規模化租住需求。

本文節選自《資本活躍 | 2026年5月住房租賃發展報告》
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