價格腰斬 龍湖3.7億元落子大連體育新城棉麻廠地塊

觀點網 5月末，龍湖将目光投向大連，並在這座城市落下關鍵一棋。

近日，龍湖以3.74億元底價摘得大連體育新城棉麻廠返場地塊，其中住宅部分的綜合樓面價僅為4782.9元/平方米。

對比來看，該地塊在2023年首次挂牌時，樓面價高達6957元/平方米；更早的2021年，地塊周邊一宗宅地甚至拍出了11126元/平方米的高價。

也就是說，龍湖此次拿地的樓面價，較2023年打了約六九折，較2021年的高點則直接腰斬。

在當前土地稀缺、價格安全邊際較高、闆塊基本面成熟的情況下，對龍湖而言，這确實是補倉大連、深耕東北市場的良機。

然而，機會背後也伴随着不小的挑戰。目前，體育新城闆塊庫存壓力較大，招商、中海、綠城等房企的新老項目同台競技，價格戰與産品戰日趨白熱化。

作為後來者，龍湖如何在闆塊内卷加劇、去化速度放緩的背景下，實現突圍？

補倉

5月29日，大連甘井子區“棉麻廠”地塊塵埃落定。龍湖地産以總價3.74億元成功競得大城(2026)-6号、大城(2026)-7号兩宗地塊，標志着這家房企在時隔五年後正式重返大連市場。

資料顯示，兩宗地塊性質互補，其中6号宗地為商業用地，面積0.75萬平方米，容積率僅0.51，計容建築面積0.38萬平方米，成交地價2373萬元；7号宗地則為住宅用地，面積4.57萬平方米，容積率1.61，計容建築面積7.32萬平方米，成交地價3.5億元，綜合樓面價為4782.9元/平方米。

從位置來看，這兩宗地塊坐落于大連體育新城核心位置，緊鄰地鐵2号線體育中心站、奧體一中以及招商、綠城、中海等成熟小區，整體配套相對成熟。

對龍湖而言，此次拿地是一次明确的強補倉信号，這也是其2021年奪得金石灘地塊後，時隔五年再度回歸大連市場。

觀點新媒體查閱發現，龍湖在2012年首次進入大連市場，彼時，其以16.5億拿下東港CBD地塊，打造為濱海豪宅項目“水晶郦灣”。

此後十余年間，龍湖相繼開發了星海彼岸、天琅、塵林間等項目。

2021年9月29日，龍湖以8766萬元底價拿下大連金石灘大金(2021)-54号宅地，折合樓面價3857元/平方米，這也是公開記錄中，龍湖2021年在大連獲得的最後一宗純住宅用地。

在此之後的幾年里，龍湖于大連市場幾乎沒有新增土儲。從其2025年财報來看，主要開發物業中也未出現大連相關字眼。因此，此次回歸顯得尤為引人關注。

事實上，市場對上述地塊並不陌生。早在2022年的土地推介會上，該地塊就已亮相。

2023年5月，地塊首次挂牌，總面積達6.5萬平方米，其中A1區為居住用地，A2區為居住用地兼教育用地，容積率分别為1.8和1.75，不含配建車庫的總建築面積達11.5萬平方米，住宅占10.1萬平方米。

當時地塊的起拍樓面價為6957元/平方米，被媒體形容為“重回2015至2016年”的水平。

然而，當時正值行業深度調整期，樓市急轉直下，企業資金壓力巨大，疊加出讓條件苛刻，房企紛紛望而卻步，即便是如此“誠意”的定價，上述地塊依然未能逃脫流拍的命運。

此後兩年，該地塊經歷了多次挂牌、下架、調整，始終未能成交。

今年4月21日，地塊重新回歸市場，次日便被“中止交易”；4月末，這宗“體育新城4.5萬平方米宅地”再次确定交易時間。

從最終結果來看，這宗反復上架、命運多舛的體育新城地塊，終于迎來了它的主人。

邊際

市場普遍認為，龍湖此次補倉，看中的正是體育新城棉麻廠地塊所具備的“确定性”。

與2023年首次挂牌時相比，2026年重新登場的地塊已發生了顯著變化，整體質素明顯提升。

首先，地塊規模被拆分優化。原本6.5萬平方米的大地塊，被拆分為兩宗獨立地塊，占地面積和計容建築面積均有所縮減。市場普遍認為，此舉大概率是剔除了此前争議較大的教育用地，只保留幹淨、可開發的住宅與商業部分。

其次，容積率大幅下調。2023年時，住宅地塊容積率達到1.8，而最新出讓地塊的容積率降至1.61，産品定位從剛需、偏剛改，轉向洋房與小高層為主的低密改善型，溢價空間更大。

最重要的是，地價出現了實質性下調。2023年起拍樓面價為6957元/平方米，當時已被媒體稱為“誠意價”，卻依然流拍。而2026年最終成交價僅為4783元/平方米，降幅達31.2%。

若對比周邊闆塊的歷史高點，這一價格的“安全邊際”更為突出。

以地塊周邊在售的招商公園1872項目為例，2021年招商拿地時，以44%的溢價率、11126元/平方米的樓面地價，擊退了華潤、保利、萬科、中海等一衆房企。

那次土拍不僅刷新了體育新城闆塊的地價紀錄，更宣告着闆塊即将進入“2萬元時代”。

而龍湖此次拿地樓面價，尚不足當年最高點的五成。價格的大幅回調，意味着龍湖擁有了更高的安全邊際與成本優勢。

此外，觀點新媒體查閱第三方平台發現，地塊周邊新房供應並不算少，價格區間亦相對穩定。

其中，招商公園1872四至六期在售，戶型面積77至128平方米，單價約1.85萬元/平方米；綠城·大連誠園提供86至115平方米産品，單價約1.65萬元/平方米；中海公園上城單價約為2萬元/平方米；大華公園世家單價約1.85萬元/平方米。

同時，闆塊内二手房源較多，涉及中華城、招商公園1872、招商海德公園、大華公園世家、萬科公園都會、萬科新都會、萬科翡翠都會、中海公園上城、中海萬錦公館、綠城·大連誠園、萬達體育新城等多個樓盤，價格從7000元/平方米到1.4萬元/平方米不等。

第三方數據顯示，2026年5月，大連甘井子體育新城闆塊二手房挂牌均價約為1.29萬元/平方米；2025年至今，均價普遍在1.3至1.4萬元/平方米區間波動。而在2021年，該闆塊二手房挂牌均價曾高達1.9萬元/平方米。

對比龍湖4782.9元/平方米的拿地均價，若疊加建安成本等，整體成本測算約為1萬元/平方米。即使參照當前二手房及新房的挂牌價格，仍存在較大的盈利空間。

不過，挑戰同樣顯而易見。周邊在售新房及二手房源存量不小，在整體去化速度放緩的背景下，龍湖能否打出一張差異化的有效牌，仍尚未可知。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。