GDIRI觀察丨一家港企的“去地産化”豪賭：德祥地産為何重押AI算力?

觀點指數（GDIRI） 近日，港股上市公司德祥地産發布多項重要公告，正式聘任朝亞數據中心中國區核心創始人曹新偉出任公司執行董事，並兼任旗下算力子公司總經理。

同步，與北京啟源智算簽署獨家排他諒解備忘錄，通過VIE架構取得IDC與ISP增值電信牌照，此舉讓其成為少數擁有國内算力業務合規資質的港企，正式啟動從"地産開發"向"數字基建+資産管理"雙輪驅動的戰略轉型。

當前房地産行業整體業績承壓、企業估值普遍走低，德祥地産以增長空間有限的傳統地産物業資産，置換具備高成長性的算力基礎設施資産。

企業通過跨界布局AI算力基礎設施，既突破了自身的經營瓶頸，也為傳統房企轉型摸索出全新方向，獲得資本與産業界的廣泛關注。

去地産化

2025-2026中期報告顯示，公司當期營收704.2萬港元，同比下降27.38%；整體淨虧損1.44億港元，公司擁有人應占虧損1.21億港元，虧損規模同比大幅收窄76.07%，且虧損收窄态勢已延續兩年。

業務結構方面，地産主業占比持續萎縮，本期證券投資實現盈利1480萬港元，上年同期虧損1580萬港元，融資業務也由虧轉盈；目前物業業務收入占比已降至45%，與融資業務營收規模基本持平，企業對地産開發主業的依賴度顯著降低。

公司負債總額由上年同期的13.64億港元降至11.79億港元，資産負債率從38.26%回落至36.23%，整體資産結構不斷優化。

受地産行業持續調整影響，公司持續處置境内外物業資産，意圖以增長乏力的傳統地産資産，置換高成長屬性的算力基礎設施資産。

2025年，德祥地産以3.618億港元向獨立第三方出售香港土瓜灣上鄉道21、23、25、27、29、31号項目67%的全部權益，徹底剝離該物業項目以回籠資金。

2026年3月，集團再度公告出售香港灣仔軒尼詩道250号商業大樓，交易對價約1.64億港元，預計2026年下半年完成交割。本次交易回籠的資金将主要投入算力基礎設施建設，為戰略轉型築牢資金基礎。

與此同時，公司通過處置海外物業、精簡地産闆塊組織架構，本期行政及綜合費用降至5520萬港元，成本管控成為企業虧損持續收窄的重要因素。

對于一家手中仍握有中國澳門、香港及加拿大等物業開發項目的傳統房企而言，在增量市場見頂、存量競争加劇的環境下，單靠地産開發已難以支撐估值想象空間。

于此，德祥地産正式發布人工智能基礎設施戰略公告，宣布公司将從傳統地産開發向“數字基建+資産管理”雙輪驅動戰略全面轉型，正式切入AI算力基礎設施賽道。

轉型壁壘

一方面，傳統房企普遍對新型基礎設施領域缺乏認知與技術積累，轉型過程中将直面人才、技術兩大壁壘。

德祥地産于5月15日發布公告，聘任曹新偉擔任公司執行董事，同時出任集團全資子公司ITC Strategic Management Limited的總經理。

據公告信息，曹新偉為朝亞數據中心中國區核心創始人、前董事長，擁有15年以上算力及IDC全産業鏈從業經驗。

朝亞數據中心曾引入渣打銀行、國際數據中心産業基金Actis、國際私募機構EQT等海内外資本，累計獲得超2億美元戰略投資。

曹新偉曾主導打造天津武清、江蘇太倉兩大標杆IDC園區項目，項目累計落地標準機架超46000架，鎖定合規電力指標404MW。

其在大型算力園區建設、能耗管理、算力調度運營以及資本運作方面均具備豐富的經驗，其能否依托新平台，打造一個更具競争力、估值更高的“新朝亞”？

另一方面，港資企業布局内地算力基建，首要壁壘集中在增值電信業務資質的合規獲取上。

對此，德祥地産本次與曹新偉前公司啟源智算簽署諒解備忘錄，雙方計劃在人工智能基礎設施、互聯網數據中心資源、AIDC項目開發等領域展開合作。

通過與啟源智算搭建VIE架構，其取得增值電信業務項下的IDC與ISP牌照，成為少數擁有國内算力業務合規資質的港股上市公司，相關資質有效期暫定十二個月。

同時，德祥聘請環球律師事務所全程把控法律合規、風險隔離與内控體系，采用成熟架構解決港股外資主體境内運營痛點，實現業務合法開展、客戶正常簽約、财務有效並表。

在資本運作層面，公司以每股0.8港元的價格配售6914萬股新股，扣除相關費用後淨募資約5287萬港元。本次募資中約70%的資金，将專項投向AI算力基礎設施及配套戰略投資項目。

近期，德祥地産股價表現也較為亮眼，5月15日開盤價為0.96港元，截至5月29日收盤報2.48港元，區間漲幅達158%；當日成交額6526萬港元，公司總市值升至26.89億港元。從傳統地産股的PB估值，切換為算力賽道的成長預期，在地産闆塊整體持續調整的行情下，其憑借轉型概念走出獨立上漲行情。

押注算力

2026年3月底，德祥地産便啟動境外算力布局。旗下全資子公司 ITC Strategic Holding 出資約200萬美元，認購 Synergis Critical Infrastructure I, L.P. 約三分之一合伙份額，相關資金将用于間接投資英國企業 N Scale Global Holdings Limited。

本次投資規模不大，屬于産業戰略布局節點，核心目標是切入歐洲算力基礎設施市場，也為公司後續搭建全球化算力網絡埋下伏筆。

5月29日，德祥地産迎來業務實質進展，旗下全資子公司北京德祥智算與外部客戶簽署首份人工智能算力技術服務合同，為對方提供AI算力相關服務。該合同含稅總金額約2890萬元，服務期滿後，後續月度服務費約480萬元。

公司将分批次向客戶交付490 PFLOPS（稠密 FP16）高性能算力資源，以及配套GPU服務器集群，折算合計為62套GPU服務器及相關配套設備。

同日，公司還與深交所上市公司荣聯科技簽署全方位戰略合作框架協議，雙方确定 “短期輕資産前置部署、中期資産嫁接組合、長期重資産共建”三步走合作戰略。将圍繞AI算力基礎設施全産業鏈開展深度合作，合作範圍包含機櫃租賃、GPU服務器部署、算力網絡搭建、存量數據中心改造等核心業務。

面向更長遠的未來，德祥地産還規劃布局創新資管業務，切入不動産領域RWA（現實世界資産代币化）賽道，依托區塊鏈技術将實體資産轉化為可流通交易的數字代币。

而随着算力業務逐步規模化運營，也将為構建算力期貨奠定基礎。從賣樓到賣Token，德祥地産也正在勾勒一幅“算力即資産”的全新發展藍圖。

對于一衆尋求轉型的傳統房企來說，德祥地産能否持續推動算力項目落地、擴充業務訂單、實現算力闆塊盈利，能否真正從“造勢”走向“動工”、從“規劃”走向“盈利”，将是檢驗其轉型成色的核心標尺。

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