蘇州來了個“海歸” 中海單價破紀錄拿下蘇州工業園地塊

觀點網 5月29日，蘇州4宗涉宅用地集中出讓，總起始價27.42億元，最終4宗地塊全部成交，合計收金31.41億元。

其中最受矚目的工業園區金雞湖畔宅地，經過8家房企74輪激烈競價，由中海發展（蘇州）有限公司以總價16.88億元競得，成交樓面價68920元/平方米，溢價率30.04%。

這一價格不僅刷新了蘇州涉宅用地成交樓面價的歷史紀錄，也超過了2025年7月綠城創下的65242元/平方米，成為江蘇省涉宅用地成交樓面價的最新高點。

與過往高頻拿地、持續深耕的節奏不同，中海此次出手的“背景音”有些特殊。此前，中海在蘇州土地市場已歷經數年的階段性沉寂。

2022年全年未在公開市場拿地，2023年上半年繼續缺席，直到2023年9月才在姑蘇區“破冰”，随後在2024年再次按下暫停鍵。2025年，中海參與了園區雙湖地塊的競拍，但最終未有斬獲，至此中海已有數年未獲得蘇州工業園區地塊。直至近日，這場跨越數年的“等待”終于有了回響。

74輪酣戰刷新記錄

最受關注的蘇園土挂（2026）01号的州工業園區地塊，位于融安街東、西洲路南，坐落于金雞湖畔，用地性質為城鎮住宅用地，土地出讓面積20414.5平方米，規劃建築面積24497.4平方米，容積率1.2，起始價12.98億元，起始樓面價53000元/平方米。

地塊所在的金雞湖右岸區域，匯集了蘇州之眼、蘇州中環廣場、當代美術館等一系列城市級地標；周邊商業設施包括久光百貨、圓融星座、豐隆城市中心、平安财富中心、九龍倉國際金融中心等；人文藝術類配套有當代美術館、誠品書店、蘇州之眼摩天輪等。

據悉，這場競拍共吸引8家房企參與，挂牌期間已出現3輪網上報價，參與競拍的房企包括綠城、金茂、中海、建發、金基、招商、恒泰、建屋等。競價過程中，多次出現1000萬元、2000萬元的跳價幅度。

經過74輪競價，中海發展（蘇州）有限公司以總價16.88億元競得，成交樓面價68920元/平方米，溢價率30.04%。

值得關注的是，該價格超越了2025年7月出讓的蘇州工業園區雙湖玫瑰園南地塊（由綠城以65242元/平方米競得），刷新江蘇樓面價紀錄。

與蘇州工業園區地塊火熱形成鮮明對比的是，同日其余3宗地塊的競拍略顯平淡。

姑蘇區蘇地2026-WG-Z03号地塊位于平江街道幹将路北、慶元坊西，該地塊的特殊之處在于其位于蘇州怡園歷史文化街區範圍内，，最終由蘇州嘉盛房地産開發有限公司以31844萬元競得，溢價率2.91%，是除園區地塊外唯一一宗溢價成交的地塊。

吳中區兩宗地塊則雙雙以底價成交。

蘇地2026-WG-Z09号地塊位于吳中經開區城南街道天靈路以北、迎春南路以西。用地性質為城鎮住宅用地、商業服務業用地，土地出讓面積41413.5平方米，規劃建築面積57978.9平方米，容積率1.4，由蘇州天鴻偉業置地有限公司以起始價8.097億元競得，成交樓面價13965元/平方米，溢價率0%。

蘇地2026-WG-Z13号地塊位于吳中度假區香山街道麗波路南側、姚舍路西側，土地出讓面積37404.1平方米，容積率1.02，由蘇州香郡置業有限公司以起始價32429萬元競得，成交樓面價約8500元/平方米，溢價率0%。

中海蘇州棋局

此次摘地的中海發展（蘇州）有限公司，成立于2004年6月18日，隸屬于中國海外發展有限公司。

中海最早于2004年進入蘇州市場，首站即落子工業園區。當年，中海耗資約10.5億元，拿下金雞湖邊兩宗宅地，後建設為中海湖濱一号和中海半島華府。

此後近二十年間，中海在蘇州工業園區先後開發了中海禦湖熙岸、中海星湖國際、中海世家、中海國際社區、中海名門、中海8号公館、中海獨墅島、中海禦景灣、山湖一号等一批住宅項目，在園區形成了較密集的項目分布。

從近年拿地節奏來看，中海在2016-2021年公開市場累計攬得涉宅類地塊約10宗。先後推出了中海上東區、上華琚、上園灣、上東區Pro、閱湖灣、星湖ONE等項目。

2021年是中海近年拿地最為集中的一年。2021年3月12日，中海發展（蘇州）有限公司以底價6.481億元，競得園區湖西CBD核心區蘇園土挂(2021)01号地塊（蘇繡路南、星陽街東，即中海湖西超塔項目，民間常稱“中建财富中心”）。該地塊規劃條件要求塔樓建築高度≤460米，用地面積約1.96萬平方米，地上計容建築面積約31.4萬平方米，總建築面積約41萬平方米。業态涵蓋辦公、商業、70年産權酒店式公寓及城市觀光功能。

2021年全年，蘇州中海累計花費約54.6億元，拿下5宗涉宅地塊。其中3宗位于蘇州工業園區，青劍湖與車坊地塊的溢價率均接近15%，另兩宗分别位于吳江太湖新城和常熟文化片區。

經歷了2021年的密集補倉之後，中海在蘇州的拿地節奏明顯放緩。2022年全年，中海在蘇州土地市場未新增宅地。同期，華潤、綠城、建發等房企在園區多有斬獲，如2022年第五批次供地中，華潤以樓面價34500元/平方米競得獨墅湖地塊，綠城競得園區另一宗地塊。

2023年9月，蘇州第五批次集中供地中，中海參與姑蘇胥江地塊競拍，經過57輪競價觸及最高限價，轉入線下搖号環節後成功競得，總價約8.45億元，樓面價28750元/平方米，溢價率15%。這是中海時隔近兩年後再次在蘇州土拍中拿地，項目後被命名為“中海姑蘇第”。

同年10月，中海又以32.68億元競得高新區獅山商務創新區蘇地2023-WG-65号地塊，占地面積約48856.7平方米，容積率2.3，經過52輪競價，溢價率9.74%。兩宗地塊均位于蘇州核心地段，標志着其土地策略重新轉向積極。

2023年獅山地塊之後，2024年及2025年，中海在蘇州公開市場再次進入沉寂期，兩年間未新增涉宅地塊。

而在此期間，蘇州工業園區仍有不少核心地塊出讓--2025年7月，綠城以65242元/平方米競得雙湖玫瑰園南地塊，刷新了當時的江蘇樓面價紀錄。

直到今年5月29日，中海以74輪競價拿下金雞湖畔宅地，該地塊與湖西CBD超塔項目同處園區核心闆塊。

此次拿地，是中海2026年以來在蘇州的首次出手，也是其自2021年競得超塔地塊後，時隔五年再次回到其最熟悉的蘇州工業園區土地市場。

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