從買資産到管資産 睿星資本輕資産接管上海陸家嘴雍萃46

觀點網 自進入中國市場以來，睿星資本已在上海長甯、靜安、虹口接連落子。這一次，它的步伐來到了前灘。

5月26日，睿星資本在官微宣布，正式接手上海前灘芋秋路163弄1-16号的長租公寓項目。商業客查閱發現，該項目正是陸家嘴集團去年成功出售的前灘雍萃46。

不過，與前幾站不同，這次睿星的步伐顯得更加輕盈。官微透露，此次它将負責該長租公寓的運營管理，而非資産持有。

從買資産到管資産，睿星資本在中國租賃市場的戰略正悄然轉身，步伐雖輕，意圖卻更加明确。

布局前灘

5月26日，睿星資本在官微上低調官宣了一則消息，其正式接手上海前灘九宮格核心長租公寓“駐在雲灣LIV'N The Cove”的運營管理工作。

這個項目的來頭不小，其坐落于前灘芋秋路163弄1-16号，地上總建面3.4萬平方米，共有225間房間，目前由上海國存基金與光大金瓯共同持有。

而商業客對比發現，該項目正是陸家嘴集團在前灘打造的首個租賃公寓“前灘雍萃46”。

前灘雍萃46也算得上“老資歷”了，從2014年拿地、2017年封頂、2020年入市運營，它既是上海及全國首個要求建成後全部自持的土地挂牌項目，也是前灘國際商務區内首個裝配式建築試點項目。

據了解，項目采用圍合式布局，獨立庭院設計，由3棟租賃住宅、1棟商業辦公樓合圍式布局。公寓部分體量約1.76萬平方米，主打85平方米、96平方米的主力戶型，以及240平方米的大戶型，共184套兩居室，定位于中高端長租市場。

而項目所在的“前灘九宮格”闆塊，更是前灘的黃金住宅闆塊，濱江公園、體育公園、醫療、教育、商業資源一步到位，周邊聚集了近50家跨國公司與國内企業總部，比如美敦力、葛蘭素史克、拜耳、亞馬遜雲科技等，還有多所上海頂尖的國際學校和本地名校。

此前，陸家嘴樂居APP數據顯示，前灘雍萃46出售之前的月租金為10920-39000元/月。

去年7月，陸家嘴将前灘雍萃46的股權及相關債權挂牌出售，底價9.45億元。三個月後，坊間傳聞項目被上海國資接盤。

如今結合睿星資本的公告來看，真正的買家正是上海國存基金與光大金瓯，一個是上海國資平台，一個則是光大集團旗下的AMC。

國資拿下之後，並沒有獨自運營，而是選擇引入睿星資本這個“外援”。睿星資本在官微坦言，接下來将從三大方向對項目進行提升。

其一，升級改造。針對前灘區域高收入白領、企業高管、陪讀家庭等核心客群，對戶型布局與居住功能做精細化調整，補充公共區域配套，提升産品標準。

其二，升級服務標準，引入睿星資本國際化社區運營體系；其三，提升資産價值，實現長期穩健的收益回報。

對睿星資本而言，這是公司首次在上海落地輕資産運營模式，標志着其在中國核心城市戰略布局的進一步深化。

而這種“國有資本持有+國際專業運營”的模式，對上海乃至全國的國企存量資産盤活與輕資産轉型來說，無疑提供了一個可復制、可借鑒的樣本。

從重到輕

關注睿星資本在中國的發展軌迹，會發現一個明顯的變化。過去，這家企業是重資産的“買家”，但近兩年其步伐越來越輕盈。

時間回到2017年，睿星資本在上海成立辦公室，正式拉開在華投資序幕。同年8月，其攜手中駿置業，計劃在未來三年，于中國一二線城市推出5萬間長租公寓。不過，簽約之後，雙方並未傳出具體合作項目。

直到2019年，來華兩年的睿星資本終于拿下首單。

同年2月，睿星資本牽手荷蘭匯盈資産管理公司、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地産在中國聯合設立第一支投資基金，並完成首輪5.5億美元資金募集，資金重點投向一二線城市的長租公寓，上海是初期“頭号目標”。

首輪募資到位後，睿星資本收購了上海長甯路833号的一處資産，改造翻新後，推出首個高端租賃社區品牌“駐在LIV’N 833”。

第三方數據顯示，該項目提供單間、一房、二房及三房4種房型，面積50至149平方米，月租金在1.7萬元到4.5萬元之間。

緊随其後，2020年8月，睿星資本宣布收購上海靜安區虬江路地塊，這是它在中國的第二個項目，也是首個自建項目。

地塊占地8000多平方米，規劃為超500套的綜合性高端社區，2024年8月正式開業。戶型涵蓋單間、一房、二房，面積42至108平方米，定價比“駐在LIV’N 833”更親民，月租金1.1萬元到3.5萬元不等。

買樓、建樓……前兩個項目，睿星資本走的都是“重資産”路線。

轉折出現在2024年。同年6月，睿星資本與建信住房基金合作，成立“上海建睿虹私募投資基金合伙企業（有限合伙）”，基金規模6億元。

不過，拆解基金架構發現，建信住房基金在其中占據90%的權益，而睿星資本僅占10%，相當于象征性參股，目的是鎖定運營權。

随後，該基金收購了上海輕工國際大廈。從睿星資本消息來看，這一項目目前主要由睿星資本負責改造及運營。就在5月27日，睿星資本透露這一項目也即将啟幕。

借道基金，用少量資金撬動上海輕工國際大廈的運營權。這一步，被外界視為睿星資本在華從重轉輕的首次嘗試。

而此次，睿星資本以純輕資産方式簽約上海前灘項目，不持有、只運營，這意味着，其輕資産路徑正式跑通。

從買資産到管資産，睿星資本如何考量？

一方面，重資産單項目投入動辄數億，資金沉澱久、杠杆高，在美元基準利率高企的當下，用美元資金借貸布局中國長租公寓，顯然沒那麼“劃算”。

相比之下，輕資産模式零資本投入，只輸出品牌、系統、團隊，資本效率明顯提升。

另一方面，重資産用來樹立品牌、打磨産品、驗證運營標準。輕資産則用來快速擴張、覆蓋核心城市、綁定國資大客戶，兩者不是替代關系，而是組合拳，最終目標是形成“品牌、系統、團隊、資本”的全鏈條壁壘。

更重要的是，近兩年，中國住房租賃市場迎來集中供應期，國資企業手中握有大量優質資産，但在運營層面普遍“有房無術”，睿星資本此時切入輕資産賽道，不是臨時起意，而是提前卡位。

從買樓到管樓，從重到輕，睿星資本在中國的故事，正在被重新書寫。

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