15部門聯合發文定調青年安居，租賃REITs一季報營收全線增長

觀點指數 在5月20日觀點指數研究院發布的《資本活躍 | 2026年5月住房租賃發展報告》中，觀點指數認為，住房租賃資本市場進入多品類擴容、市場化破冰的活躍期。

據觀點指數監測，本報告期内，中央及地方層面圍繞政策指引、存量盤活、權益保障、管理規範等多維度密集出台新規並召開專題會議，旨在通過系統性政策組合拳，推動住房租賃市場向高質量、可持續的發展階段轉型。

數據來源：觀點指數不完全統計

中央層面，4月22日，共青團中央、國家發改委、住建部等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設助力建設現代化人民城市的意見》，從頂層設計為住房租賃市場指明長期發展方向。

《意見》中明确将青年發展納入國土空間規劃，要求在青年就業集中區、文教醫機構周邊、軌道交通沿線因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，推動城市中心存量低效用地再開發，布局低成本生活居所，並探索給予容積率、建築面積等規劃支持，促進職住平衡、降低青年通勤成本。

此舉標志着青年安居由地方探索上升為國家系統性部署，直接擴大保租房有效供給、優化産品結構、引導房源向核心區位與青年聚集區集中，長期将重塑租賃市場供需格局，推動行業向小戶型、低成本、近産業、強配套、規範化高質量發展，同時為租賃住房REITs、存量盤活、輕資産運營提供持續的政策支撐。

地方層面上，成都、濟南等城市聚焦租賃市場痛點，出台精細化管理規範。其中成都發布租賃住房租住標準征求意見稿，明确單間租住人數不超過2人、人均面積不低于4.5平方米，嚴禁非居住空間出租，直擊群租、安全隐患等行業頑疾。

南京、惠州、廊坊、湖北等多地密集出台人才安居與權益保障政策，精準保障青年與人才，通過補貼、房票、公積金支持等方式，緩解新市民、青年人的租房壓力，助力城市人才留存。

與此同時，重慶、天津、廣州等核心城市将存量盤活作為住房租賃供給擴容的核心路徑，出台專項政策鼓勵存量商品房、商辦物業轉化為保租房等舉措，既有效去化樓市庫存、穩定市場，又快速擴大普惠租賃房源供給，是當前住房租賃供給擴容的核心引擎。

資本金融層面，本期公募REITs、類REITs、CMBS、持有型ABS、産業基金與大宗交易等多元化資本工具同步推進，住房租賃資本市場進入多品類擴容、市場化破冰的活躍期。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内持有型ABS項目底層資産實現了從政策性保租房向純市場化高端公寓的突破。

4月28日，博鄰長租公寓持有型ABS項目正式獲批通過，拟發行金額15.2億元，是國内首單純市場化高端服務式公寓持有型ABS。其底層資産為博楓資産管理旗下“博鄰blinq”品牌在上海核心城區的中高端服務式公寓，包括五角場、靜安等項目，總套數超1100套，核心客群為企業高管、專業人士及外籍人士，租約穩定、出租率長期保持高位。

與以往依賴政策補貼的保租房ABS不同，該項目完全依靠市場化運營現金流定價，底層資産無政策租金限制，估值邏輯聚焦出租率、租金水平、客戶粘性與續租率等核心運營指標。

結合早前成功發行的建信長租ABS及新黃浦ABS項目，住房租賃持有型ABS的資産邊界，正逐步從早期的政策性保租房延伸至純市場化的長租公寓資産。住房租賃金融工具的包容性正在不斷增強，為更多元化的租賃資産提供了盤活退出的渠道。

公募REITs領域同步實現擴容與區域深耕。同期，中金杭州安居保障性租賃住房REIT正式申報並獲受理，為保租房REITs市場注入新動能，進一步完善了區域資本化布局。

該項目的原始權益人為杭州市安居集團全資子公司安居甯巢投資，底層資産為杭州明石公寓項目地上資産（包括租賃住房及配套商業），項目位于上城區核心闆塊，總建築面積約為8.75萬平方米，包括保租房房源1469套。

2021年投運至2025年末，明石公寓項目租賃住房部分出租率已達到98.85%，配套商業出租率超73%。

項目預計募集規模8.5億元，2026-2027年預測淨現金流分派率分别達4.09%、4.2%，兼具政策保障屬性與穩定收益能力。

除該項目外，中國建築租賃住房REIT已于2026年4月17日獲上交所受理，中航北京昌保租賃住房REIT正式挂牌上市，成為全市場第9單租賃住房REITs。

至此，保租房REITs不僅實現了數量擴容，更形成了多區域、多主體布局的格局，進一步強化了保租房資産的資本認可度。

大宗交易表現上，4月29日，領盛投資宣布與國壽資本投資有限公司合作的長租公寓改造及運營基金正式落地，並順利完成上海首批項目可遇新江灣及可遇東外灘公寓的收購。本次收購的兩項目總建築面積約3.77萬平方米，均納入上海市保障性租賃住房體系。

從數據來看，地方國企仍是住房租賃資本化主力，區域化盤活加速。融資工具底層資産層面，保租房憑借穩定的現金流與政策背書，仍是資本布局的核心，同時市場化資産逐步破冰，行業進入保租房穩基本盤、市場化提彈性的發展階段。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

2026年第一季度，8只REITs單季度收入合計約2.05億元，淨利潤合計約6085.04萬元，可供分配金額合計約1.45億元。

與上年同期相比，在具備可比數據的産品中，所有REITs單季度營收均實現同比增長，漲幅區間從1.27%至75.8%不等。匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT因無上年同期數據，未納入同比對比。

其中高增長梯隊以華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT為代表，兩者由于新資産擴募並表，底層資産規模翻倍，直接拉動收入大幅增長，同比漲幅分别為75.8%和74.55%。

淨利潤表現上，除國泰海通城投寬庭保租房REIT同比微跌0.02%外，其他REITs單季度淨利潤均實現不同程度的增長。其中招商基金招商蛇口租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT淨利潤同比增速領先。值得一提的是，招商基金招商蛇口租賃住房REIT單季度淨利潤實現扭虧為盈，從2025年一季度的-146.20萬元轉正至117.6萬元。

對于REITs投資者而言，可供分配金額是衡量分紅能力的核心指標。2026年一季報顯示，多數上市産品可分派金額實現正增長。其中華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT可供分配金額分别實現同比增長86.27%及66.57%，直接利好投資者的當期分紅回報。

EBITDA端，擴募與存量項目表現差距拉大。其中華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT，擴募後資産規模擴張，EBITDA同步高增。同時招商蛇口租賃住房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT（3%）等表現穩定，EBITDA同比實現平穩增長。

從數據來看，已上市的租賃住房REITs産品整體基本面紮實，高出租率等精細化運營能力，為REITs實現穩定現金流提供了堅實的安全墊。與此同時，擴募是當前業績高增長的最強催化劑，直接帶動核心經營指標大幅提升，成為闆塊增長的核心動力。

截至目前，已有包括華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT在内的3只項目成功實現擴募上市，同時國泰海通城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT等多只産品正積極推動擴募進程，可以預見的是，擴募将持續成為租賃住房REITs行業的核心發展主線，進一步推動闆塊資産規模擴容。

對于REITs投資者而言，可供分配金額是衡量分紅能力的核心指標。2026年一季報顯示，多數上市産品可分派金額實現正增長。其中華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT可供分配金額分别實現同比增長86.27%及66.57%，直接利好投資者的當期分紅回報。

運營層面，以中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等為代表的項目，期末整體出租率水平超95%，租金走勢平穩，運營基本面維持穩健。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年5月18日當日，9只租賃住房REITs表現為窄幅震蕩，漲跌互現。當日5只收漲、4只收跌，其中華夏基金華潤有巢REIT及匯添富上海地産租賃住房REIT漲幅居前，闆塊情緒偏弱但韌性仍在。

近一個月、近三月及近半年，僅中航北京昌保租賃住房REIT上市初期溢價維持正收益，其余8只延續回調走勢。近一月跌幅普遍在3%至8%之間，近期市場整體情緒偏弱，資金存在一定的避險或觀望傾向。

長期來看，上市至今（含首日），華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT及紅土深圳安居REIT漲幅領跑，具備穩定現金流和抗周期屬性的保租房資産，其長期增值邏輯依然堅挺。

本文節選自《資本活躍 | 2026年5月住房租賃發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。