合營時代落幕：富力、合景退場 新鴻基獨掌廣州IGC天匯廣場

觀點網 5月26日，廣州珠江新城核心地標天匯廣場（IGC）迎來命運轉折點。富力地産與合景泰富同日發布公告，分别以1.6億元初始代價，将持有天匯廣場項目公司的股權悉數出售予新鴻基地産旗下全資子公司。

交易完成後，新鴻基将以100%持股全盤接管這座總建面約45.95萬平方米、涵蓋IGC高端商場、廣州康萊德酒店及地下車位的綜合體。

同時，這場交易也為一段長達19年的三方合作畫上句号。2007年，富力、合景以46億元聯合競得獵德村舊改地塊，随後引入新鴻基，共同打造了這個珠江新城的城中村改造標杆項目。

歷經近二十年三方協同開發運營，如今内資房企悉數退場、港資房企獨掌核心資産，新鴻基在廣州的商業版圖與行業影響力，正進一步擴大。

低價出售背後

從公告内容獲悉，交易前，承載該項目運營的核心主體為廣州市富景房地産開發有限公司，其核心資産包含廣州天匯廣場IGC商場、廣州康萊德酒店及相關地下停車位，總建築面積約45.95萬平方米，地處廣州珠江新城核心商務區。

交易前項目股權結構層次清晰，形成三方合營格局。富力通過全資附屬公司直接持有項目公司33.34%股本權益；剩余66.66%股權由境外合資平台Precious Wave Investments Limited持有，而該境外平台由合景泰富全資附屬公司與新鴻基地産各持股50%，相當于三家主體均分項目權益、共同運營項目。

交易細則來看，本次交易為兩筆獨立且同步落地的股權出售交易，交易對價規則一致。其一，富力全資附屬公司作為賣方，與新鴻基地産相關買方訂立協議，以1.6億元初始代價出售所持項目公司33.34%全部股權。

其二，合景泰富同步通過全資附屬公司，向新鴻基地産旗下買方運時有限公司，出售其持有的境外合資平台50%全部股權。

兩筆交易完成後，原三方合營架構徹底瓦解，新鴻基地産完整拿下項目公司100%股本權益，成為廣州天匯廣場IGC商場、廣州康萊德酒店及配套車位的唯一持有、經營及管理主體。

本次股權交易細節清晰，但交易價格成為市場熱議的焦點。兩筆股權交易若僅計算初始對價，交易總價僅為3.2億元。

相較于項目百億級總投資、珠江新城臨江核心地段的稀缺價值，以及高端綜合體的優質定位，3.2億元的整體交易對價遠低于市場預期，成為行業重要關注點。

究其原因，或與項目方背後的隐性成本有關。合景泰富在公告中直言，交易将解決與目標集團及/或合作合資企業物業有關的未決稅務問題，並為集團提供完整的退出方案。這表明，天匯廣場項目内部或存在復雜的稅務和歷史債務問題需要處理。

而富力公告披露的信息也印證了上述原因，截至2025年12月31日，目標公司廣州市富景房地産開發有限公司的資産淨值僅為約3719.43萬元，同樣意味着項目背後很可能背負着較大規模的債務或稅務包袱。

不過值得一提的是，上述兩筆交易均為"可調整價格"。以富力地産的出售協議為例，初始代價為1.6億元，可依據目標公司實際收到的企業所得稅退稅金額的33.34%向上調整，但調整金額不多于1.28億元，這意味着若稅務問題得以解決，最終對價仍有可能上調。

綜合來看，新鴻基以約3.2億元收購珠江新城核心地標的控制權，表面上看是一筆"低價"，但需建立在其承擔未決稅務等歷史遺留問題之上，需承擔一定風險。

從合營到各奔東西

天匯廣場的誕生，源自廣州里程碑式的舊改項目。2007年9月29日，富力地産與合景泰富聯手，以46億元的天價拿下了廣州市第一個城中村改造項目獵德村地塊。

該地塊占地11.4萬平方米，總建築面積56.8萬平方米，總投資額高達100億元，一舉創下當時珠江新城最大商業地塊、最大建築面積、最高投資額的紀錄。

彼時，珠江新城是國務院批準重點發展的三大中央金融商務區之一，獵德村與CBD核心區僅一路之隔。富力和合景泰富的聯手，標志着内地開發商首次深度介入廣州舊改市場。

2007年12月，新鴻基地産正式加入。當時合作初衷是各展所長，富力、合景擅長住宅開發與舊改，但缺乏高端商業運營經驗；新鴻基持有香港ICC、APM等標杆項目，具備全球招商、高端運營、長期持有能力，但此前未進入廣州核心區域。

确定合作關系後，三者成立廣州市富景房地産開發有限公司，並明确了各方分工，富力、合景負責土地獲取、開發建設，新鴻基主導商業運營與酒店管理，依托商業運營經驗打造高端地標。

此後十年間，項目逐步落地並運營至今。不過雖然股權上三家均等持有，但在實際日常運營和管理中，一直由港資背景的新鴻基地産主導負責，這種"股權三家均分、運營一家主導"的格局，多年里維持着微妙的平衡。

而當下富力與合景泰富雙雙退出，根本原因在于兩家内地房企面臨嚴峻的财務壓力。

富力地産近年深陷債務泥潭，截至2025年末，其總資産為2688.66億元，總負債達到2607.14億元，資産負債率高達97.76%，2026年一季度負債率進一步攀升至98.76%，處在資不抵債的邊緣。

經營層面，2025年公司營收同比下滑44%至109.42億元，歸母淨利潤虧損164.25億元，2026年一季度繼續虧損24.58億元，主營業務喪失盈利造血能力。

債務端壓力尤為突出，2025年末有息負債規模達993.7億元，其中一年内到期債務就有933.9億元，而公司賬面現金僅30.6億元，短期債務覆蓋率僅0.03。

合景泰富的狀況同樣不容樂觀，2025年末公司總資産1476億元，總負債1409億元，資産負債率95.5%，全年營業收入67.6億元，同比減少39%，歸母淨利潤虧損32.7億元，經營業績持續承壓。

公司有息負債規模約800億元，賬面現金僅有22億元，短期債務覆蓋率僅0.04，現金儲備嚴重不足。

在此背景下，對兩家房企而言，天匯廣場雖有穩定經營收益，但資産回籠周期長，無法匹配短期償債、債務重組的迫切需求，屬于典型的中長期優質、短期低效的資産。

因此，快速出讓股權、回籠資金纾困，成為主要選擇。兩家房企均明确表示，交易所得将用于企業日常經營及債務重組。

全資持有後的新鴻基

資産質量方面，天匯廣場IGC商場作為珠江新城標杆高端商場，在當地市場有着較好表現。

其定位輕奢+高端社區商業，主打"精致生活+高端餐飲"，與同屬新鴻基旗下的天環的潮奢定位形成一定錯位競争。

市場數據顯示，該項目出租率長期穩定在90%以上，引入了近200個品牌，涵蓋高端零售/輕奢/美妝/餐飲/生活方式等業态。其中不乏華南首店和旗艦店等重量級門店，如Apple（廣州第二家）、Chanel Beauty、La Mer、Coach等；餐飲則有禦寶軒、莫爾頓扒房、至正潮菜等米其林/黑珍珠店。

最新的五一假期，廣州市天河區人民政府數據顯示，天河路商圈客流1101萬人次，同比提升18%，銷售額4.5億元、同比增長4%，其中天匯IGC憑借"旅客随心賞+春日煥新"主題促銷，客流、銷售雙提升。

而康萊德酒店作為華南首間超五星級康萊德，入住率與均價同樣穩居廣州高端酒店第一梯隊。行業數據顯示，廣州奢華酒店ADR均值1300-1400元，康萊德溢價約10%-15%。

對買方新鴻基而言，這次全面接手天匯廣場，可以在無需額外增加重大投資的情況下，将原本就由自己運營管理的珠江新城核心地標完全收入囊中。

項目權屬的清晰化，也為其未來的資産再融資和改造升級掃清了股權層面的障礙。自項目開業以來，新鴻基始終主導IGC商場與康萊德酒店的運營管理，熟悉資産狀況、掌握核心客群與品牌資源。富力、合景退出後，新鴻基無需過渡期即可實現無縫接管，維持運營穩定性。

從更廣維度來看，拿下天匯廣場之後，新鴻基在廣州的商業資産布局也愈發完善，並逐步形成多點聯動的格局。

據了解，目前新鴻基在廣州已手握兩大購物中心標杆，即天河北的天環廣場與珠江新城的天匯廣場，兩大項目錯位經營、互為補充，牢牢占據廣州兩大核心消費商圈。

與此同時，2026年下半年，新鴻基在廣州南站打造的超百億級TOD綜合體廣州南站ICC的商場部分"天環·廣州南"也即将落成運營，該項目由成功打造廣州天環廣場的原班團隊負責招商、推廣及營運。

資料顯示，作為全球第五座ICC，廣州南站ICC總投資超200億元，集頂級商場、五星級酒店、甲級寫字樓、高端住宅于一體，商業與酒店100%自持，将成為廣州南部新地標。

據最新财報披露，上述項目中的天環·廣州南商場樓面約21.5萬平方呎，已吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租；而廣州環球貿易廣場1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面也已由國際酒店品牌預租。

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