觀點直擊 | 金地集團下半場的四個破局點

觀點網 5月27日，金地集團線上召開2025年度暨2026年第一季度業績說明會。

出席本次說明會的管理層有董事長徐家俊、總裁兼财務負責人李荣輝、獨立董事李普偉、高級副總裁陳長春、高級副總裁王南、财務總監曾愛輝以及董事會秘書胡學文等。

會上，徐家俊表示，2026年是“十五五”規劃的開局之年，行業在經歷調整後，正迎來新舊動能轉換的關鍵時期。在政策的精準發力下，市場預期逐步趨穩，行業正加快構建與高質量發展相适配的房地産發展新模式。

面對行業發展的新形勢，該公司将繼續堅持以現金流為核心的經營策略，在此基礎上聚焦主業，全力盤活存量資産，並在代建業務、持有型物業經營、物業服務等闆塊進一步發力，推動非住宅業務多元化發展，适應房地産行業經營邏輯的變化。

李荣輝則指出，今年以來，各地房地産政策明顯發力，促進供需雙側預期修復，重點城市市場延續修復态勢。公司結合好房子的政策導向，強化對市場和客戶需求洞察的前瞻性認知，以産品力的提升促進銷售去化的提速。

破局四守則

2025年，金地集團實現營業收入約358.58億元，同比下降52.41%；期内錄得歸母淨利潤為-132.81億元，虧損同比擴大117.19%；扣非後歸母淨利潤為-123.07億元，虧損同比擴大180.53%。

關于利潤虧損，金地集團在年報中給出的解釋為：受公司近年銷售規模下降影響，本年可結轉面積較上年減少，報告期内營業收入下滑，同時基于謹慎性原則計提了存貨跌價準備和信用損失準備，疊加房地産業務結算毛利率下降6.18個百分點至7.93%。

2026年一季度，金地集團實現營收78.82億元，同比增長32.11%；歸母淨利潤-6.80億元，虧損同比擴大3.32%。期内新開工面積約4.6萬平方米，竣工面積約29.0萬平方米，實現簽約面積約23.2萬平方米，實現簽約金額約33.0億元。

面對利潤下滑的局面，董事長徐家俊在本次說明會上提出了四個要點：一是堅持以現金流為核心的經營策略，堅守财務安全底線，為穩健經營提供切實保障；二是聚焦主業，以産品力提升、做優增量、盤活存量等方式，搶抓市場機遇；三是輕重並舉，緊随市場需求探索發展新模式，在代建業務、持有型物業經營、物業服務等領域協同發展，構建可持續的發展新模式；四是圍繞降本增效目標，持續深化管控舉措，向精益管理要效益。

與此同時，徐家俊還指出，由于近年行業銷售價格普遍下降，公司針對可變現淨值低于成本的存貨進行了審慎的減值準備計提，體現在合並财務報表層面為存貨跌價準備和對聯合營企業其他應收款項的信用減值準備。

據了解，2025年，金地集團錄得公允價值變動收益-11.88億元，上年同期為-8.13億元；信用減值損失-59.45億元，上年同期為-23.76億元；資産減值損失-31.05億元，上年同期為-38.99億元。三項合計侵蝕公司利潤102.38億元。

值得注意的是，由于合作開發項目占比相對較高，金地集團賬上其他應收款規模遠超應收賬款，截止一季度末時約為695.16億元，占總資産比例高達30.76%；其他應收款主要為向聯合營項目投入的項目開發所需資金等往來款項。

如此龐大的其他應收款引發了市場擔憂，認為未來仍有可能出現大規模計提減值，從而影響公司業績。

對此，徐家俊表示，未來公司将繼續根據會計準則規定，關注相關資産減值風險，嚴格按照會計準則體現相關的資産價值變化。

以财務安全為經營底線

從業務端分析，房地産開發依然是金地集團最主要的收入來源，2025年實現營收238.9億元，占總營收比例約66.6%；實現簽約金額300.2億元，同比減少56.18%。

從具體樓盤來看，金地大成樂府項目是金地去年銷售最好的項目之一。該項目地塊是在2024年12月由金地商置以3.54億元競得的武漢市漢陽區鐘家村核心區橋梁學校A1地塊，于2025年6月首開，最終取得2小時234套房源售罄、單日簽約額突破4.7億元的成績。

截至2025年末，金地集團總土地儲備約2472萬平方米（2024年：2916萬平方米），權益土地儲備約1059萬平方米（2024年：1245萬平方米），一、二線城市占比約79%（2024年：77%）。

針對持續減少的土地儲備，徐家俊表示，公司2025年以來在杭州、上海、湛江、大連、青島等城市通過招拍挂、商改住、土地置換等方式實現優質住宅地塊的獲取。後續将繼續結合市場形勢與現金流整體狀況審慎擇機補充土地儲備，繼續深耕重點城市，挖掘安全邊際高、增長潛力大的闆塊和項目。

進入2026年，金地集團明顯加快了擴儲步伐，截至目前已新增三個項目，而去年全年才新增兩宗地塊。

1月9日，金地聯手保利以7.37億元底價競得大連市馬欄啤酒廠地塊（大城2025-12号宗地），項目原為華潤啤酒廠，占地面積約6.36萬平方米，計容建築面積9.88萬平方米，其中金地所占權益比例為40%。

3月20日，金地、萬科、中海、越秀及青島城投聯合體以底價9.98億元競得青島市李滄區LC0301-03地塊，占地面積4.43萬平方米，計容建築面積11.08萬平方米，其中金地權益比例22.5%。

該地塊原屬于東李森林公園項目一部分，前身曾在數年前由上述聯合體競得，但由于後續開發推進不及預期，最終與政府協商退地，調規後再出讓並由同班人馬競得。

5月18日，金地以2.29億元摘得西安雁塔區大寨路沿線35.5畝地塊。該地塊為十多年前規劃的金地格林格林項目用地之一，十余年後終于成交。

徐家俊透露，存量資産盤活是公司優化資産結構、激活現金流的核心工作，公司已成立專項工作小組統籌推進，已順利完成安慶城市星光、杭州九堡項目收儲工作。

資本市場方面，在完成“21金地03”和“21金地04”兩筆公開債的兌付之後，金地集團已經不再有存量公開債務，可以說是輕舟已過萬重山。

但也要注意到，截至一季度末，金地一年内到期的非流動負債規模約為340.82億元，而賬上貨币資金僅有106.11億元。

對此，總裁兼财務負責人李荣輝表示，針對2026年到期債務，公司已制定一系列措施，包括加速銷售去化、積極拓展融資渠道、大宗資産處置等手段積極應對。

他還表示，公司始終以财務安全為經營底線，通過多種方式協同做好管理：以現金流為核心，推動銷售去化、加速現金回籠、謹慎投資拿地、精準管控開支；鞏固房地産開發主業，同時通過持有型資産、物業、代建等輕資産業務拓展現金流，增強抗風險能力；優化債務結構，與金融機構穩定合作，降低融資成本並匹配債務期限與經營節奏等。

值得關注的是，即便是在償債高峰期的2024年，金地集團能夠實現136.2億元的經營性現金淨流入。然而在2025年，經營現金流淨額卻大幅下降至0.16億元，近乎歸零。

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