GDIRI觀察丨開盤折扣+現房主推 深圳樓市新政窗口期誰在快速回血？

觀點指數(GDIRI) 近日，據深圳發布，截至5月17日，深圳全市一二手住宅網簽5526套，同比增加39.2%。

中介機構最新監測顯示，樓市新政落地半個月，市場呈現出的明顯變化是：選擇貸款買房的客戶大幅增加，公積金貸款占比顯著上漲。5月前半月，使用公積金貸款的客戶占比從4.3%跳漲到7.2%，增幅接近七成；同時，商業貸款占比也升至67.6%，對比4月上漲了3.3個百分點。

此次市場升溫是政策賦能與前期積壓需求集中釋放的共同結果，既響應了房地産市場企穩復蘇的積極信号，也引發了市場各方對成交可持續性的廣泛讨論。

政策賦能與需求釋放雙輪發力

4月30日，深圳樓市新政落地。本次深圳樓市新政未采取全域寬松的方式，而是聚焦核心區域與重點群體，從限購政策和公積金貸款兩大方面進行優化。新政避免市場過熱，又有效釋放了合理住房需求。

在限購政策調整方面，新政僅針對福田、南山和寶安新安街道三大核心區域定向放寬：深戶居民在上述區域限購3套住房，非深戶居民繳納滿1年社保可限購2套，非深戶持有居住證可限購1套。非核心區域則維持原有寬松政策不變，這種差異化的限購調整，精準瞄準了核心區域改善型需求的釋放需求，同時防止了非核心區域市場出現過度波動。

在公積金貸款支持方面，個人公積金貸款最高額度從原有標準提升至70萬元，家庭貸款最高額度提升至130萬元；購買首套住房的，公積金貸款上浮比例提高至60%；新增初婚初育家庭貸款比例可上浮50%，二孩及以上家庭上浮比例進一步提高至70%；購買保障房的貸款上浮比例也提升至40%。

此次公積金政策調整覆蓋剛需、新婚新育、多子女、保障房購房等多個群體，切實降低剛需購房者的資金門檻。

新政落地後，深圳房地産市場迅速作出“反應”。前期積壓的購房需求集中釋放，尤其是剛需群體借助政策紅利入市，同時改善型需求同步跟進。一二手樓市同步升溫，多項核心指標創下近一年來新高。

看房成交轉化率作為衡量市場真實購房意願與決策速度的核心指標，持續釋放積極信号。數據顯示，深圳新房看房成交轉化率自2025年11月起實現“六連漲”，2026年4月已提升至9.03%；二手房看房成交轉化率提升至4.45%，環比上漲0.29個百分點，實現連續兩個月上漲，兩項指標均創下近一年來的最高值。

某項目數據顯示，新政前該項目日均到訪量約120組，新政後日均到訪量提高至160-180組，成交量較此前增長兩到三成。頭部中介簽約量同步增長，二手房周末看房量較五一假期日均高出30%，市場交易活躍度持續攀升。

這一系列數據充分印證了新政對市場需求的拉動作用，也反映出購房者對深圳房地産市場的信心正在逐步恢復。

本輪市場回暖呈現出明顯的區域分化特征，新政紅利高度集中在南山、福田、寶安三大核心片區。核心區域的交易熱度顯著高于非核心區域。樂有家研究中心數據顯示，南山、前海等核心區域的交易熱度尤為突出。

核心區域的強勢表現，本質上是産業、交通與人口等核心要素共同作用的結果。從産業分布來看，南山、龍華聚集了華為、騰訊等衆多頭部企業總部，光明科學城也有着明确的未來産業規劃，産業聚集度越高的區域，就業機會越多，住房需求也越穩定。

從交通條件來看，已通車或有明确規劃地鐵線路的區域，房産流動性明顯優于交通不便的地區。從人口流動趨勢來看，南山、寶安等年輕人淨流入的行政區，住房需求長期看漲；而部分人口外流的遠郊區域，房價則面臨較大的下行壓力，市場復蘇進程相對緩慢。

從産品成交結構來看，2026年4月深圳新房住宅成交中，90平方米以下的剛需産品成交占全市總量的39.1%；90-144平方米的改善型産品成交占比最高，達到53%；144平方米以上的高端産品成交占比為7.9%。

貝殼相關數據顯示，4月總價300萬以下的房源成交占比從去年同期的18%提升至27%，反映出越來越多的買家主動降杠杆、控總價，改善型需求向頭部優質項目收縮，底部剛需則進一步下沉。随着新政對剛需群體的精準支持，這一成交特征有望逐步改善，市場需求結構将更趨合理。

窗口期下的突圍與行業發展趨勢

面對新政帶來的市場回暖機遇，房企普遍加快了推盤節奏，力争在政策紅利窗口期提升銷售業績。

從市場表現來看，項目成交量的大幅上漲主要集中在開盤階段，這是因為開發商通常會在開盤期推出更多的折扣優惠，吸引購房者入市。一旦過了開盤窗口，即使後續有持續的營銷活動，銷售額也難以趕超開盤期的成交量。

與此同時，購房者的風險管控意識顯著提升，“所見即所得”的準現房和現房項目更受市場青睐，其吸引力遠高于期房尾盤。貝殼數據顯示，2026年前4個月，深圳新房現房銷售占比已達56%，成為市場成交的主力。這一趨勢反映出購房者在經歷了行業調整期後，對項目交付風險的關注度大幅提高，保守謹慎的情緒主導購房決策。

基于此，房企在銷售策略上也作出了相應調整：一方面，加大現房和準現房項目的推售力度，突出項目的交付保障優勢。另一方面，結合新政紅利展開精準營銷，聯動中介渠道提升項目的曝光度，針對剛需、多子女等重點群體推出專屬優惠活動，加速項目去化。

本次新政後，市場需求進一步向優質産品集中，房企紛紛聚焦剛需與改善需求，優化産品戶型與配套設施，适配深圳人口結構與購房需求，通過差異化競争搶占市場份額。

從剛需産品來看，90平方米以下的小戶型産品仍是市場成交的主力。房企在打造此類産品時，更加注重空間利用率與功能性，通過合理的戶型設計滿足剛需家庭的居住需求。

深圳4月數據顯示，德望府、珈譽未來花園、禦品巒山雅苑、瑧譽府等是寶安區的主力成交樓盤。大運玖章花園、樂宸花園、方州瀚府、城銘家園等是龍崗區的主力成交樓盤。

改善産品方面，核心地段的優質高端項目表現尤為亮眼。5月23日，深圳灣信悅灣與寶安中心區觀潮府同步開盤。

深圳灣信悅灣是南山轄區深圳灣片區的標志性住宅項目。其加推的是302平方米純大平層産品。推售套數僅78席，備案均價為20.83萬/平方米。

觀潮府由招商蛇口和華潤置地聯合開發，項目加推8單元，僅40套 198平方米、257平方米四房，開盤即售罄。開發商現場追加折扣（疊加後），257平方米綜合約9折，折後總價3314萬起；198平方米綜合約92折，折後總價2606萬起。

高端項目的熱銷，反映了深圳改善型需求依然強勁，且對核心地段、優質産品的支付能力較強。

短期内，政策紅利的持續釋放将支撐深圳樓市網簽熱度維持在較高水平，但需警惕前期積壓需求的集中釋放或會帶來需求透支的風險。從中長期來看，市場終将回歸理性。

對于房企而言，本輪市場回暖帶來的最直接利好是現金流狀況的改善。房企應借助網簽升溫的契機，加快項目去化與資金回籠，優化資金結構，降低負債水平，增強自身抗風險能力，為後續的拿地與項目開發提供堅實的資金支撐。

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