GDIRI觀察 | 險資為何61億重倉一座“改造後的電子城”？

觀點指數(GDIRI) 5月25日，大家人壽、友邦人壽、中宏人壽等險資聯合啟城投資關聯方共同設立61億元“天津家鼎股權投資基金合伙企業（有限合伙）”，並于近日正式落地，将接手中關村核心地標鼎好DH3。

險資願意重金押注，核心在于鼎好DH3資産經過了充分的市場驗證。

從資金端來看，大家人壽、友邦人壽、中宏人壽三家險企合計出資30.49億元，與啟城投資關聯方（無錫城安鼎瑞）的出資額形成精準的1:1配資，有效攤薄了單一險資在超大體量項目上的投資風險，同時資金方與産業運營方的利益形成深度綁定。

從管理端來看，基金采用了雙GP模式，由大家系平台負責資金統籌與風控，啟城投資負責資産篩選與運營提效。

險資的資産配置邏輯已逐步從單打獨鬥的财務業主，轉向抱團取暖與專業操盤並重。

在商業不動産REITs上市前夜，這次險資的組團買樓行為或意在鎖定具備REITs退出潛力的核心存量資産。

資産底色：從電子賣場到科創地標

從底層資産來看，鼎好DH3本質是産業轉型升級重塑存量不動産價值的縮影。

項目前身為傳統電子賣場鼎好電子大廈，位于海澱區中關村大街與北四環西路交匯處，紮根中關村國家自主創新示範區核心腹地，區位資源不可復制。

2003年開業的鼎好電子大廈，曾與海龍電子城、中關村e世界組成中關村電子賣場“黃金三角”，是全國規模最大的單體電子賣場之一。然而，随着中關村區域功能調整和電子賣場業态的式微，項目的轉型勢在必行。

2019年3月，啟城投資、颢騰投資及境外機構以57.2億元收購鼎好電子大廈，成為當年北京體量最大的外資商業地産收購案之一，也正式開啟了項目的重生之路。

2020年10月A座啟動改造，並于2022年4月正式投用。2023年6月B座開工改造，2025年初整體工程全面竣工。

完成改造的鼎好電子大廈被命名為“鼎好DH3”，總建築面積約19萬平方米，外立面采用“榫卯”理念，内部設置了高達50米的挑空沐光中庭，並獲得LEED金級與WELL金級雙重綠色認證。

經過城市更新與業态重塑，項目徹底擺脫傳統商貿屬性，從曾經的電子賣場變身為高品質科技辦公綜合體。

轉型的成效已經通過入駐率得到驗證。當前鼎好DH3項目A座入駐率約90%，B座入駐率超50%，這一數字在市場下行周期中具有較大說服力。

同時項目集聚一衆頭部科創企業，包括豆包、米哈遊、創新工場、銀河通用機器人、零一萬物等AI、數字經濟、硬科技領域的企業，形成優質的科創産業租戶矩陣。

綁定區域：産業叠代重塑存量價值

當前國内經濟加速向新質生産力、數字經濟、硬科技産業轉型，傳統商貿、老舊辦公等低效存量資産持續出清，而一線城市核心區位、可承載新興産業更新的存量物業，迎來了價值重估的紅利。

觀點指數認為，鼎好DH3的價值重估，核心驅動力並非簡單的翻新，而是産業定位切換。改造後鼎好DH3承接了中關村區域AI+硬科技企業的溢出需求，這也是其吸引資本入局的關鍵。

與此同時，中關村租賃市場基本面的結構性修復也提供了支撐。2023年，受教培行業整頓與互聯網企業收縮的雙重影響，中關村甲級寫字樓空置率一度飙升至超15%，租金跌至十年的低點。

但随着科創産業的崛起、核心城區新增供應持續收縮，2025年中關村商辦市場迎來了根本性復蘇，空置率率先回落至全市低位水平。同時，依托清華、北大、北航等頂尖高校的人才優勢，中關村成為國内AI大模型、芯片設計、智能機器人等前沿科技企業的核心選址地。

舉例來說，騰訊64.2億元落子學院路布局研發中心、螞蟻集團設立中關村創新科技總部、字節跳動持續擴容AI團隊入駐鼎好DH3等，頭部科技巨頭的集中布局，不僅直接拉動了租賃需求，更帶動上下遊企業集聚，形成成熟的科創産業生态，為區域租金穩定、資産增值提供了堅實支撐。

基于産業變遷，險資的資産選擇邏輯重心也開始偏向中關村、上海張江、深圳南山、杭州濱江等科創高地，優先布局綁定AI、硬科技、數字經濟的産業辦公資産。相較于傳統商圈物業，科創賽道存量資産抗周期能力更強、租戶成長性更高、NOI增長空間更足，适配險資長期穩健的配置需求。

産業叠代淘汰了低效存量，同時激活了優質存量，為險資提供了一批可長期配置的不動産標的。在産業轉型的浪潮下，核心城市、核心地段的老舊資産，通過精細化運營完成業态升級（如轉型為科創辦公、長租公寓、酒店等）成為獲得資本市場價值重估的重要方式。

從標的物業的運作時間線來看，當下險資天團接盤的時機正好踩在了資産完成産業升級驗證後，現金流趨于成熟、增值潛力仍存的階段。項目完成全部改造、業态徹底升級、入駐率穩步爬坡，現金流模式完全成熟，同時産業集聚效應仍在持續釋放，後續增值空間充足。

更長棋局：險資加速重倉商業不動産

鼎好DH3的交易並非孤立事件，而是近兩年險資加速布局核心城市商業不動産浪潮中的一環。

據觀點指數不完全統計，2025年以來，險資密集以LP身份入局不動産私募股權基金，重點投向能夠産生穩定現金流的持有型不動産、基礎設施，同時布局硬科技等成長性資産。

如泰康人壽、長城人壽、友邦保險等聯合高和資本成立86億元基金接盤荟聚購物中心；大家人壽、友邦人壽、中宏人壽等設立45億元基金布局長租公寓。與此同時，新華保險旗下基金接連收購萬達廣場，大家保險斥資12.06億元拿下上海鴻壽坊65%股權、大家保險入股上海黃浦商業綜合體項目等。

可以看到，險資正密集布局核心城市商業不動産資産。

值得一提的是，與過去險資直接收購、自主持有不同，此次險資接盤的案例並非簡單的主權更替。作為财務出資人，險資提供長期資金，專業資産管理機構負責項目篩選、改造與運營，所有權與運營權分離的模式正在逐步成為行業的標配。

在鼎好DH3項目中，大家保險旗下平台以GP身份深度參與管理，險資正從單純的資金提供方向主動資産管理、運營方向進階。對于啟城投資而言，這筆交易則是其完成了從2019年收購鼎好到深度改造、再到順利退出的周期閉環。

如果說産業升級是險資入局的底層支撐，那麼商業不動産REITs落地則是本輪險資密集重倉商業不動産的核心政策催化劑。在此之前，寫字樓、購物中心等商業不動産投資高度依賴租金與資産轉讓，退出渠道有限、流動性不足，長期制約着險資的大規模入場。

2025年底，商業不動産REITs試點全面啟動。2026年4月24日，包括匯添富上海地産商業不動産REIT、中金唯品會商業不動産REIT、國泰海通砂之船商業不動産REIT以及中信建投首農食品集團商業不動産REIT在内的4只商業不動産REITs經上交所審核通過並履行注冊程序後，正式獲得中國證監會準予注冊的批復，商業不動産REITs上市進入倒計時，這為險資資産退出打開了新的政策空間。

商業不動産REITs上市前夜，險資組團布局核心存量資産的意圖愈發明顯。本次大家人壽、友邦人壽、中宏人壽聯合産業資本拿下鼎好DH3，並非簡單的大宗物業收購，或是提前鎖定具備公募REITs退出潛力、綁定科創産業紅利的優質現金流資産的積極作為。

整體來看，險資不動産領域的投資逐步形成為抱團投資、專業運營以及證券化退出的趨勢。

與此同時，險資已持有的大量成熟商業不動産，如上文提及的大家保險的上海鴻壽坊與多個萬達廣場項目、新華保險的萬達資産包、泰康人壽的投資組合等，本身就是REITs擴募池的天然儲備來源。可以合理預期，手中握有大量成熟物業的保險集團，未來完全有可能成為商業不動産REITs的原始權益人，将長期持有的資産通過證券化工具實現價值的再發現。

随着險資抱團投資、專業運營、REITs退出的模式不斷復制，核心城市科創類存量辦公資産，将有望成為長期資本布局的核心賽道，推動商業不動産進入全新的價值重估時代。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。