股東會見聞錄 | 新城王曉松：可能會有更遠大的目標

觀點網 5月26日的上海，細雨綿延了一整天，卻未阻擋股東們奔赴新城控股大廈的腳步。

當天下午，新城控股召開了2025年年度股東大會。與去年焦慮籠罩的氣氛不同，今年會場似乎多了一絲從容。

本次股東大會審議的議案共計22項，涵蓋公司2025年度董事會工作報告、财務決算報告、年度報告、利潤分配方案、2026年度擔保計劃、開展直接融資工作、選舉董事等内容。

從會議室大門望去，幾張熟悉的面孔中也多了不少新面孔。有從深圳專程飛來的私募機構代表，也有從甯波趕來的老股東。

一位連續多年參會的股東感慨，今年來的人比預想中多，大概都想親耳聽聽這家經歷過生死考驗的公司，接下來究竟要往哪里走。

商業護城河

當新城控股集團董事長王曉松在交流中提及“公司即将召開近年來首次戰略讨論會”時，現場幾位老股東為之側耳。

對于一家在過去數年将幾乎全部精力投入保交付、保信用、保現金流的企業而言，重新将“戰略”提上議事日程，本身就釋放了一個清晰信号。

值得關注的是公募REITs通道的打開。現場有機構投資者提問，在融資渠道逐步破冰的背景下，新城控股是否會從一家重資産開發運營商向資産管理平台的方向轉型。

王曉松坦言，公司持有的逾1200億元吾悅廣場資産，在過去缺乏公開市場的定價標尺，估值始終是一筆難以說清的賬目。

如今，公開市場的建立為資産提供了客觀評價標準，退出渠道的打通使“投融管退”完整閉環成為可能。

基于這一判斷，王曉松表示，公司未來可能會向資管方向進行轉變，核心是從過去被動持有和管理資産，轉向主動管理、優化和盤活資産，未來亦不排除進行“騰籠換鳥”式的資産置換。

不過，他也審慎補充，具體策略和路徑，尚需管理層在未來一個季度内讨論後明确。

戰略轉型是遠方的燈塔，而商業運營則是眼下新城必須堅守的陣地。有股東觀察到，今年一季度以來，吾悅廣場的租金收入增速出現放緩，尤其在商業供給高度集中的江浙地區，增長壓力更為顯著。

與此同時，以華潤為代表的頭部商業地産企業也在加速下沉，直接殺入吾悅廣場的主力市場。

新城控股高級副總裁、财務負責人管有冬指出，過去兩年同店租金的同比增長，主要依賴出租率的穩步提升和品牌銷售額的帶動。

目前出租率已接近98%，進一步挖潛空間十分有限。在當前消費形勢下，增長需從新維度尋找。

他将未來增長的來源歸結為三個方向。

其一，存量項目的改造升級；其二，内容的叠代升級。要堅定引入新興的、更符合未來消費趨勢的品牌，即便會與現有高租金品牌的坪效産生短期沖突”；其三，提高運營收入。

對于華潤等競争對手下沉帶來的挑戰，管有冬坦言，在同一市場與華潤貼身肉搏，必然會對項目形成一定沖擊。

但他同時指出了硬币的另一面：華潤的下沉也驗證了三線城市商業租金天花闆的上移空間。原本不下沉的品牌開始進入下沉市場並獲得不錯的業績，這對吾悅廣場而言，意味着中長期租金增長的空間反而被打開了。

商業市場並非一個均分的蛋糕，頭部項目依然具備較強的資源聚集效應。對于江浙地區的特殊壓力，管有冬将其歸因于該區域近年新增商業供應量在全國位居前列，不可避免造成階段性的市場分流。

管有冬認為，中長期看，只要建立起足夠高的運營護城河，新增供應帶來的分流影響是可以被抵禦的。

開發業務“身後事”

據年報披露，新城控股存貨約800億元，其中絕大部分将在未來兩年内竣工交付，這是否意味着開發業務對公司的拖累即将清零？

管理層認為，存貨需要加以區分。一部分是有價值、可銷售的項目；另一部分則是“壓根就沒有市場”的無效資産，若強行開發，不僅無法實現銷售，甚至連工程款本身都難以收回。

針對後一部分，新城正在積極與地方政府協商土地回購事宜。因此，實際未售存貨含土地約是500億左右。

董事會秘書李峰随後給出了更為清晰的時間表，他推算，公司今年預計可去化100億至140億元存貨。按此節奏，到2027年初，未售存貨可能降至約300億元；到2028年初，可能僅剩約100億元。

他強調，通過三年時間，並非是将存貨清零，而是指在這一周期内基本完成資産和負債的去化，“把那些難去化的東西基本上完成去化。可稱之為“安全健康的縮表的過程。”

王曉松補充道，公司刻意将付款周期拉長，本質上是“以時間換空間”。開發業務的支付節奏拖得越久，商管業務就能貢獻越多的現金流來平滑虧損和應付賬款。

他進一步表示，支付峰值已經過去，壓力正逐步緩釋。

股東回報與未來

在開發業務逐步出清的背景下，股東回報成為繞不開的話題。一位持股多年的股東希望新城“活過來”之後，能給予股東一點分紅回報，即使數額非常有限。

王曉松回應：公司正考慮包括分紅在内的多種方式，但希望股東“期望值不要太高”，因為公司仍處穿越周期的過程中，要在安全性與回報之間尋求平衡。

當話題轉向未來增長的增量抓手時，REITs的進展成為全場焦點。

李峰介紹，公司目前有兩單産品在同步推進。一單是消費類機構間REITs，于今年3月16日正式獲受理，目前處于反饋問詢階段，預計進展順利的話，未來一個多月可完成發行。

另一單是商業不動産REITs，于3月6日遞交申請，同樣處于問詢答辯階段，争取在三季度實現亮相。

在王曉松看來，這些融資動作的意義遠不止于現金回籠本身。

過去，由于民企主體信用的風險溢價，公司融資成本較高。一旦公募REITs和ABS順利發行，市場和銀行将重新審視公司的資産質量，融資成本有望下降，這将直接體現為利潤的增厚。

回流的資金将投向何處？王曉松給出了3個方向。

其一，存量商業不動産的改造與盤活。

他提到，新城去年完成了海口吾悅廣場的首次大規模改造，積累了寶貴經驗。在全國範圍内，從一線到二三線城市，存在着大量經營不善的存量商業資産，其核心問題往往出在項目自身的結構缺陷上。

而新城控股在商業認知、管理團隊和設計改造方面的能力，恰好可以用于盤活這類資産。未來或與外部資本合作成立基金，共同獲取並改造此類項目。

其二，代建業務方面，作為市場上為數不多擁有完整主體信用的民營房企，新城控股在代建領域具有獨特優勢，尤其是在政府平台公司和城投公司持有大量土地但開發運營能力不足的背景下，其在商業綜合體代建方面的專業能力更具競争力。

王曉松補充道，過去純技術入股的風險讓合作方心存顧慮，若未來公司能以小股操盤的方式參與，則既可賺取管理服務的勞務報酬，也可分享土地價值提升帶來的股權增值收益。

第三個方向，留給了住宅開發。他的表述極為克制：倘若未來出現某塊收益非常可觀、去化确定性極強的優質住宅地塊，不排除适當“拿一塊地”。

交流臨近尾聲時，一位曾持有新城B股的老股東起身發言。他提及多年前曾看到新城控股立志“PK美國西蒙地産”的報道，詢問管理層是否仍懷有這樣的長遠抱負。如果有這樣的規劃，他會讓後代繼續持有公司股票。

王曉松說，以他的風格，不願說得太滿。

他坦言，公司一度考慮過引入外部投資人等多種路徑，但支撐他走到今天的，是一種樸素的價值追求——“我覺得我已經有這樣一個平台了，就應該把這個平台價值發揮出來。”

王曉松還透露，戰略讨論會将很快啟動，讨論的核心是“增量的問題，而不是管理提升的問題”。

“如果說我們未來的内部達成一個共識，基于我們的資源禀賦和整個公募REITs推進的一個時機，可能公司會有一輪新的更宏大更遠大的一個目標。”

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