GDIRI觀察 | 左手外拓，右手出海 東原仁知的營收增長藥方管用嗎？

觀點指數(GDIRI） 營收近乎停滞，毛利持續承壓，東原仁知服務正試圖以左手外拓、右手出海，來尋找增長空間。

5月21日，東原仁知服務披露4月的外拓情況，其成功收獲了包括武漢京東物流園、武漢藍光COCO小區、武漢雲景山醫院、佛山拼多多基地、重慶北山莊園、烏海焦化蒙西煤礦在内的優質項目，覆蓋物流園、住宅、醫院、産業園、辦公樓等多元業态。

不久之前，該公司“智能賦能出海”，在印度尼西亞雅加達，助力其戰略合作伙伴正式簽約當地多個智慧清潔項目，成功将智慧清潔運營體系移植到了海外。

無論是以外拓第三方項目或非住項目來穩定營收基本盤，還是通過智能服務體系輸出打開高毛利、輕資産的管理輸出新空間，兩者共同指向一個命題，東原仁知服務需要在财務報表上将面積增量與模式溢價展現為實實在在的收入與利潤。

外拓與服務出海

東原仁知服務定位為城市綜合服務商，致力于推動城市向精細化、專業化和智能化方向發展，近年來以多元業态服務為特色，布局了城市綜合服務、住宅綜合服務、國際定制服務、醫療康養服務、社區增值服務、多業态服務六大業态。

截至2025年，該公司已在中國76個城市運營管理604個項目，總在管建築面積約為6100萬平方米；同時，已簽訂合約為77個城市的610個項目提供服務，總合約建築面積約為6520萬平方米。

對比2024年末，東原仁知服務的管理規模和範圍已有所收縮，主要系優化業務結構，退出部分低效項目所致。數據顯示，2024年末其在80座城市經營管理625個物業項目，總在管面積6200萬平方米；同時，已簽約為82座城市的648個物業項目提供物業服務，總合約建築面積約6940萬平方米。

面對行業當前的激烈競争以及結構性轉型壓力，東原仁知服務強調要“鍛造極致成本效能比、築牢穿越周期的強勁現金流、創新創造客戶價值”，以此實現存量築基、增量拓界。

4月其外拓收獲了武漢京東物流園、武漢藍光COCO小區、武漢雲景山醫院、佛山拼多多基地、重慶北山莊園、烏海焦化蒙西煤礦等項目，業态上覆蓋了物流園、住宅、醫院、産業園、辦公樓等，實現了産業物業、存量住宅、醫療後勤、工業物業等領域的多點突破。

之前第一季度，該公司還拓得長沙奧萊城、甯鄉市職業中專學校、武漢上岸公園、重慶殘疾人文體活動中心、大唐重慶武隆蓄能項目、中國HY科工集團等多種業态，加速從傳統住宅向全場景服務商轉變。

2025年财報顯示，其非住項目産生的服務收益占比較上年增長了1.7個百分點至45.4%；非住宅物業項目也處在客戶結構優化過程中，項目數量由上年末的331下降至2025年末的300個。

國際定制服務更多是數字化及智能化技術服務（包括智慧清潔服務），還未形成單獨業務線，只是包含在其他綜合服務中，2025年該業務線收益減少約67.6%至約3460萬元。

此番在印度尼西亞雅加達的簽約，是東原仁知服務輸出“人+機器人”智能清潔模式的關鍵邁步，即從國内轉向國外，旨在助力其合作伙伴深耕當地市場。

據介紹，其智慧清潔服務體系強調以“專業人員+智能設備”的高效協同為核心，覆蓋室内外、水面、幕牆等全場景，适配商業綜合體、寫字樓、園區等多元業态，能夠突破傳統清潔的效率與質量瓶頸。

其表示，這一賦能方案落地了雅加達Poins Mall與South Quarter Office兩大標杆項目。前者是當地舉足輕重的區域核心購物中心，落地後運營成本節約了19%。後者是雅加達甲級寫字樓，租戶涵蓋大量跨國企業與世界500強，方案落地後運營成本節約23%。

業内科技服務阻力

實際上，随着近年來物業行業普遍面臨人工成本不斷上升，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄等挑戰，為實現内部管理決策優化及降低人力、能耗、物料等剛性運營成本，物企普遍加快了數字化轉型步伐，並對新興技術與物業服務場景的融合落地進行了有效探索。

物業行業中的科技領頭羊還将内部沉澱的成熟數字化能力進行産品化、服務化升級，通過對外輸出智慧物業平台、整體解決方案、核心技術模塊或標準化管理體系，開辟科技服務與增值服務新收入曲線。

但受到外部市場環境壓力、科技服務行業競争加劇的影響，物企的科技服務相關業務優勢在逐漸弱化，創收能力出現大幅下滑。

萬物雲作為一家科技驅動、低碳引領的資産服務商，已經通過AIoT及BPaaS解決方案實現了科技服務創收，2025年這兩項業務實現營收22.47億元，同比下滑了25.6%。其中，AIoT解決方案下滑幅度達到69.3%至4.38億元；而BPaaS解決方案則同比增長13.5%至18.09億元。

公告介紹，其AIoT解決方案下滑主要是地産行業下行所致。而企業BPaaS業務外部拓展成效良好，新增客戶包括頭部互聯網大廠、國家通信龍頭、省級質檢研究院等。

與萬物雲形成鮮明對比的是，其他一些物企在推進科技服務業務時遭遇了明顯的阻力。

2024年度，綠城服務将科技服務闆塊歸類至咨詢服務闆塊，不再将其作為獨立創收業務。世茂服務2025年智慧場景解決方案收入840萬元，同比下滑了89.7%，公告稱主要受到國内經濟形勢變化以及客戶的消費意願趨于謹慎等因素影響。

可以看出，過度依賴地産客戶與激烈競争的國内市場，是過往阻礙物企科技服務輸出的根本原因。相比之下，東原仁知服務選擇将智慧服務向海外輸出，則是另辟蹊徑。但如何擺脫科技投入仍依賴主業補貼的現狀，真正跑通“投入-産出”的商業閉環，仍是其面臨的嚴峻考驗。

最新年報顯示，東原仁知服務雖然通過财務優化成功扭虧為盈，但營收與毛利雙雙承壓下滑，核心業務的增長乏力依然是擺在管理層面前的考驗。

2025年，該公司實現收益約15.25億元，較2024年末同比下滑了約0.3%。毛利約2.04億元，同比下降約1.9%。毛利率約為13.4%，較上年度降低約0.2個百分點。期内，得益于成本控制、費用壓降以及減值損失大幅減少，最終錄得盈利約3540萬元，較上年度虧損6160萬元有較大好轉。

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