GDIRI觀察丨上海最大保租房全量入市 城投寬庭的資産棋局

觀點指數(GDIRI） 據城投寬庭披露，5月18日，其張江社區（二期）正式開業。至此，上海最大保租房項目——擁有7635套房源、總建築面積超過33萬平方米，實現全量入市。

這座超大體量的社區位于張江科學城核心區，緊鄰地鐵11号線康新公路站，周邊集聚了集成電路、生物醫藥、人工智能等重點産業。

項目以甯豐路為界，分為一期北塊與二期南塊。

一期北塊項目共有10棟住宅，可提供4455套租賃房源，已于2023年9月入市。目前整體出租率超95%。一期項目設4棟配套商業用房，並設置有1600多個機動車停車位以及非機動車車庫。

此次入市的二期南塊項目總建築面積約13.9萬平方米，由8棟高層建築組成，可提供3180套房源。

卡位人才居住缺口

張江科學城作為上海科創中心建設的核心承載區，集聚了集成電路、生物醫藥、人工智能等衆多高精尖産業，是青年人才與創新力量的匯聚之地。

城投寬庭張江社區的全面落成，正是對區域産業發展與人才安居需求的精準回應。

項目選址張江科學城核心區，北鄰張江高科技園區，東接迪士尼度假區，地鐵11号線康新公路站步行可達。從職住匹配角度看，社區可直接覆蓋張江科學城區域存量産業人口，以及迪士尼度假區大量年輕運營、演藝及服務崗位等的居住需求。

一期入市後的租戶畫像驗證了這一判斷。入住群體中，包括中國商飛、吉祥航空等企業的員工，以及張江各高科技企業的科研人員、工程師和迪士尼度假區的年輕從業者等。一期入市兩個月，出租率突破95%，該區域人才對保租房有較強的需求。

基于項目區位及目標客群定位，張江社區在設計時就确定了打造年輕态、多功能、開放式的租賃社區業态。項目的建設采取了一期、二期共同推進的策略。

一期共有10棟住宅，提供4455套租賃住房，同時配套4棟商業用房和地下車庫，設置1600多個機動車停車位及非機動車車位。戶型設計上涵蓋22-27平方米、44-54平方米、85平方米等不同規格，為租戶提供了多樣化的選擇。

考慮到項目主要服務于社區周邊市場、張江科學城等區域的單身青年職工等租住群體，一期項目中22-27平方米的一室戶房型占比超過九成。

進入2023年，城投寬庭·張江社區（二期）仍在建設中。在一期投運後，項目方結合一期住戶的實際反饋，對戶型細節進行了優化。

針對小戶型收納不足、居住局促的痛點，二期主力27平方米一室戶通過空間重構，将床寬從一期的1.2米提升至1.35米甚至1.5米雙人床標準，並增設床下儲物空間。

二期戶型矩陣同步優化，從一期以單一定位為主，擴展至涵蓋27平方米一居室到115平方米多居室共7種戶型，在滿足單身青年的過渡性居住的同時，也承接了園區雙職工家庭及多口之家的長期定居需求。

張江社區的經濟賬

在配套維度，張江社區一期已配套近萬平方米商業及公共服務設施，包括社區食堂、洗衣房、共享廚房、健身房、理發室等，二期在此基礎上新增約4500平方米商業面積，兩期累計商業配套體量超過1.4萬平方米。

二期新設600平方米社區青年中心，涵蓋青創辦公空間、共享自習室、公共活動室、共享健身房等功能。對于張江科學城從事人工智能、集成電路、生物醫藥等領域的青年研發人員，社區内部的青創辦公空間可承接部分靈活辦公和團隊研讨需求。

事實上，這種“居住+青創”的復合模式正在成為大型保租房社區的標配，有效降低年輕人才為獨立辦公空間支付的額外成本，同時在物理空間上創造了跨企業、跨領域人才随機交流的機會。

在租金策略上，保租房的核心政策工具是“租金低于市場”的定價機制，不同城市的補貼力度和落地效率存在差異。城投寬庭張江社區在租金端的表現，與浦東新區“青創15條”政策的融合密切相關。

據觀點指數了解，2025年5月1日，浦東新區正式實施《關于支持青年人才創新創業的若幹措施》（簡稱“青創15條”），核心政策内容為“兩個100萬”，其一是到2027年底推出100萬平方米以上低租金青年公寓，月租金不超過2000元。其二是推出100萬平方米以上低租金創業空間，日租金不超過1元/平方米。

城投寬庭張江社區對接這一政策，面向符合浦東新區“青創15條”條件的青年人才，如應屆畢業生、創新創業人員等，一期推出1200余套低租金青年公寓，二期再增2000套，累計提供約3200套低租金青年公寓房源。

享受政策保障後，符合條件的青年人才月租金可控制在2000元以下。但對于一部分年收入尚未步入穩定階段的青年而言，這一價格仍然帶來一定壓力。2026年4月24日，浦東新區“青創15條”全面升級，針對青年人才工作單位周邊暫無低租金公寓的情況，新增租房補貼支持，首年每月補貼2000元、次年每月補貼1000元。

以上海城投寬庭張江社區一居室為例，市場評估租金約為3000元/月（部分房源挂牌價格在2500元/月左右），符合條件的青年人才在疊加租房補貼後，個人實際支付的月租金可降至1000元左右。

在當前上海住房租賃市場供需結構重塑的背景下，此類位于核心産業園區的集中式保租房，對平抑區域租金、優化職住平衡具有較大影響。

對于新市民及青年人才而言，政策與配套的雙重支持，降低了青年人才的紮根成本，也為張江科創區域人才留存提供了後勤保障。

城投寬庭方法論

張江社區的七年建設周期，不僅是單一項目的落地史，也是城投寬庭品牌從0到1、從重資産布局到全品類覆蓋的成長縮影。

城投控股租房業務的戰略起點處于上海R4純租賃用地窗口期。2018年至2021年期間，上海集中推出多批R4租賃住房用地，要求100%自持、70年不得轉讓，定向保租房/人才公寓等類型項目，為國企規模化布局租賃賽道提供了政策支撐。

上海城投集團在此期間拿下7塊R4純租賃用地，此次全面入市的張江社區正是其中體量最大的一宗。在政策的支持下，R4用地出讓價格顯著低于同區域商品住宅用地，且70年自持運營的制度設計，使得前期土地成本可以被長期攤銷，從而為後續低于市場價的租金定價預留空間。

2019年8月，城投寬庭品牌正式發布，並同步啟動江灣、浦江等首批項目，基于前期已儲備的存量資産及租賃用地等資源，城投寬庭在品牌發布時已手握超萬套房源儲備。

據城投控股2025年年報披露，截至2025年末，城投寬庭現有在營項目16個、1.7萬套房源，年租金規模超過6億元，開業一年以上穩定運營項目出租率總體超90%。

規模之外，城投寬庭在産品維度的縱深布局同樣值得關注。

在“城投寬庭”核心産品線之上，其研發了“城投寬庭Lite”基礎版輕享産品線、滿足基層勞動者穩定居住的“建設者之家”、以及“寬岚”服務式公寓高端産品線，為不同人群的居住需求提供解決方案。

基于政策性保租房的收益率存在明顯天花闆，一方面受制于“租金低于市場價”的定價機制，另一方面單個項目的租金增長空間有限，單靠保租房難以支撐整體收益率的持續提升。于此，城投寬庭推出高端産品線。

2025年8月，城投寬庭品牌戰略升級，正式推出高端服務式公寓産品線“寬岚”，旗下寬岚大境服務式公寓已完成改造並開業。

據了解，寬岚大境項目主打高定空間、全維服務、小體量高私密等，一居室租金約2.7萬元/月–2.8萬元/月，兩居室租金約3.7萬元/月–4萬元/月，遠高于上海保租房的租金上限，重點面向追求高品質生活的高淨值人群提供租住解決方案。

也即是，一套寬岚一室的年租金收入約為32至34萬元不等，相當于約10套張江社區一居室保租房（不計政策優惠，按月租金3000元計算）的年租金總和。通過少量高端房源的配置，可提升資産組合整體收益水平，因此寬岚的核心並非規模擴張，而是以較小的房源占比優化整體利潤模型，緩解政策性保租房收益率偏低的财務壓力。這種多産品線協同的資産配置策略，讓城投寬庭的資産包兼具民生保障與商業投資屬性。

據觀點指數了解，城投寬庭在管項目以重資産為主，包括新建租賃社區、存量資産改造以及少量配建租賃項目。

在資産退出層面，國泰海通城投寬庭保租房REIT于2024年1月12日在上交所正式上市。

然而，該REIT的局限性也日益顯現。底層資産規模固定，出租率已在高位運行，租金單價上行空間有限，2025年末整體運營指標租金單價為131.86元/平方米/月，同比下降0.66%，可供分配金額從2024年的約1.38億元降至2025年的約1.28億元。

成本端的壓力也在加劇。2025年基金計提運營管理費2825.24萬元，同比增長4.4%，增速高于營收增速，進一步壓縮了可分配利潤空間。沒有新增資産注入，已上市REITs的增長空間極為有限。擴募成為打破這一增長天花闆的必然選擇。

2025年8月5日，城投控股董事會審議通過擴募議案，拟将浦江社區（2440套）和九星社區（1230套）注入REIT底層資産，合計約3592套房源。

從行業競争維度審視，保租房REITs擴募正在從個别先行進入全面推進階段。

華夏北京保障房REIT于2025年6月完成擴募份額上市，為全國首單成功擴募的保租房REITs項目，擴募募集資金總額約9.46億元。華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT也随後分别實現了擴募份額上市。

擴募資産中，城投寬庭的優勢在于資産儲備的厚度，即便在浦江、九星社區注入後，城投寬庭品牌下仍有張江社區、徐匯社區等成熟項目可作為“擴募資産池”的後續儲備，形成可持續的滾動擴募能力。

此次全面入市的張江社區，預計将在未來2-3年内具備擴募或單獨發行REITs的條件，這将增強城投寬庭在保租房市場的資本運作能力。

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