年度虧損20億後 南山控股開始整理房地産業務

觀點網 南山控股面臨的壓力幾乎來到近十年之最。

2024年，南山控股淨利潤錄得十年來首次虧損，較2023年下降1305.89%至-17.73億元。但新一年成績單出爐，公司虧損繼續加深，為-19.7億元。

與行業共呼吸之下，南山控股曾經歷高光時刻，如今也要為存貨跌價損失買單，大額資産減值準備進一步蠶食利潤。

繼續靜觀其變或許已非良策，虧損壓力之下，南山控股先動了起來。

5月18日，南山控股發布公告，通過武漢盤龍拟收購武漢南山華中49%股權及對應債權、福建南山縱橫49%股權及對應債權；同時轉讓福建光洋100%股權及相關債權。

一番子公司股權騰挪，南山控股似乎在期待新的機會。

收歸自有

南山控股業務整理的第一個目標，鎖定在兩家合營企業上。

公告顯示，南山控股通過全資孫公司武漢盤龍南山房地産有限公司（以下簡稱“武漢盤龍”）分别持有合營企業武漢南山華中投資發展有限公司（以下簡稱“武漢南山華中”）51%股權、福建南山縱橫投資發展有限公司（以下簡稱“福建南山縱橫”）51%股權。

除了南山控股，武漢南山華中及福建南山縱橫的另一位股東是福建縱橫投資實業集團有限公司。

據企查查信息，福建縱橫投資實業集團有限公司（以下簡稱“福建縱橫”）屬于租賃和商務服務業，經營範圍包括企業總部管理、商業綜合體管理服務、建築材料銷售、以自有資金從事投資活動、初級農産品收購等。

武漢南山華中與福建南山縱橫是南山控股與福建縱橫合資成立房地産項目公司，南山控股此次收購的主要目的或許就是想将項目完全收入囊中。

其中，武漢南山華中49%股權及對應債權交易對價約為2.67億元，福建南山縱橫49%股權及對應債權交易價格約為1.76億元，合計共4.43億元。

武漢南山華中成立于2018年11月20日，曾于2019年1月以43.76億元競得武漢 P(2018)179 号地塊，該項目後來轉化為南‬山‬·‬縱‬橫‬濱‬江‬時‬代項目。

據觀點新媒體了解，該樓盤位于武漢市武昌區和平大道與才林街交匯處，2021年9月取證開盤，2023年竣工交房，産品均價約為1.75萬元/平方米，安居客平台顯示仍然在售。

不過，武漢南山華中涉及一筆股權質押，對象正是南山控股全資子公司深圳市南山房地産開發有限公司。

作為武漢南山華中對中國建設銀行股份有限公司武漢市省直支行開發貸本息及相關費用履行的反擔保，武漢南山華中另一位股東将該公司49%股權質押給了南山地産，對應債券為3.185億元。

截至2026年3月31日，武漢南山華中資産總額為16.76億元，負債總額17.36億元，淨資産-4906.34萬元，其他應收款項總額2.16億元。2026年1-3月營收2950.28萬元，淨利潤-376.08萬元，經營活動産生的現金流量淨額2729.68萬元。

對比武漢南山華中，另一個交易標的福建南山縱橫的情況要好上些許。

福建南山縱橫的建設項目為南山縱橫瀛洲府，位于福州市台江區新港街道新港路南。項目于2021年4月首開入市，同年末竣工交付，均價約為3.45萬元/平方米，在台江區屬于價格偏上區間，2022年僅剩尾盤在售，目前顯示售罄。

沒有抵押、質押等情況，福建南山縱橫49%股權對應的債權為7955萬元。

截至2026年3月31日，福建南山縱橫資産總額為3.63億元，負債總額1.77億元，淨資産1.85億元，其他應收款項總額2.25億元。項目已售完，公司2026年1-3月並無營收，淨利潤為-38.9萬元，經營活動産生的現金流量淨額210.66萬元。

地産減負

對于此次收購及轉讓合營企業及其子公司股權與債權，南山控股表示：旨在通過“一攬子”交易系統性整合與優化配置公司的房地産項目，盤活存量資産、優化業務布局。

比起回收項目完整控制權與銷售收益，南山控股的落點或許更偏向于為地産業務減負。

值得注意的是，南山控股收購武漢南山華中與福建南山縱橫還附帶一項條件。

由于本次交易為“一攬子”交易，若福建光洋100%股權及債權未能通過公開挂牌方式成功轉讓，則武漢盤龍收購武漢南山華中49%股權及債權、福建南山縱橫49%股權及債權的交易終止。

皮球踢給了福建光洋，這家被南山控股拒絕納入麾下的公司，由武漢南山華中與福建南山縱橫分别持股92%及8%。

福建光洋成立于2021年，承辦項目為福州晉安湖壹号。項目位于晉安區三創園内，晉安湖東側，土地用途為商業用地，于2021年12月以5.51億元競得地塊，樓面地價為4657元/平方米。

拿地當時，地塊備案名便為“縱橫集團總部”，推廣名定為“晉安湖壹号”。根據出讓條件，項目應建設自持酒店建築面積5.4萬平方米，競得人還需自持商業商務建築5000平方米（其中商業2500平方米）；商業（酒店功能除外）、商務建築每一分割單元建築面積不得小于300平方米。

除了要建設縱橫集團總部，項目還曾在2023年6月發布效果圖，傳出消息會再添一個150米地標項目，自持酒店地塊将引進萬豪酒店。

不過，晉安湖壹号項目的進展卻並不順利。

拿地兩年還未正式開工，福州市住房和城鄉建設局2025年1月24日在回復市民相關咨詢時透露，2024年9月該局質監站收到建設單位停工報告，“晉安湖壹号”已處于停工狀态。

拿地時間将近4年，直至2025年8月晉安湖壹号才有備案獲批、大型機械進場施工的新動态。

而負責晉安湖壹号建設的福建光洋，身價幾乎等于武漢南山華中與福建南山縱橫相加。

福建光洋淨資産評估值為7510萬元，截至2025年7月31日南山地産、武漢南山華中、 福建南山縱橫對福建光洋享有債權合計約3.57億元，對應挂牌基準價約為4.32億元。

只保留下已有布局、确定性更強、不必繼續投資的標的，兩進一出之間，南山控股此次股權騰挪預計實現歸母淨利潤約2000萬元。

不過，2000萬利潤與20億虧損相比，南山控股的整合與優化只邁出了第一步。

根據2025年度報告，南山控股報告期内實現營業收入130.63億元，同比增長55.55%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-19.7億元，虧損同比擴大11.11%；扣除非經常性損益後的歸母淨利潤為-19.56億元，同比增虧9.92%。

虧損則主要受房地産市場整體行情影響，基于審慎原則計提資産減值及合作項目投資損失有所增加，影響最大的部分來自于存貨跌價損失。

南山控股2025年全年計提各項資産減值準備金額達17.09億元，減少歸母淨利潤規模約為15.91億元，占全年虧損總額的80.76%。

截至2025年末，南山控股在合並财務報表中列示的存貨賬面余額為145.26億元，其中房地産開發成本和房地産開發産品的賬面余額合計為141.81億元，相應的存貨跌價準備為23.22億元。

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