中駿一筆貸款違約 中駿商管26%股權“被迫易主”

觀點網 物業行業“現金奶牛”化債模式再添新例。

5月15日，随着中駿集團與中駿商管發出聯合公告，中駿商管26%股權（合計5.04億股）确認出售給第三方人士。

出售完成後，樂景控股在中駿商管的持股比例從約64.5%驟降至約38.5%，雖仍為控股股東，但股權結構已發生根本性動搖。

翻開物企股權變動的歷史記錄冊，中駿集團與中駿商管此番“以股償債”並非孤例。

近年來，多家出險房企将旗下物業平台作為化債的核心籌碼，比較受關注的是花樣年控股出售彩生活部分股權以抵償部分境外債，此外恒大物業、佳兆業美好、奧園健康等難逃股份被質押或轉賣的命運。

而有關中駿商管股權動蕩的起因，還要從五年前中駿集團簽訂的多筆融資貸款說起。

易主的26%股權

2021年3月，中駿集團與銀團訂立融資協議，由銀團向中駿集團授予3.51億港元（A批次）及3.43億美元（B批次）的定期融資，並可要求增量融資，但需要滿足原融資承擔總額的合計金額不超過4.50億美元的要求。

公告繼續提到，在每個利息期間，該融資的年利率為3.7%、香港銀行同業拆息（對A批次）或倫敦銀行同業拆息（對B批次）的總和。

2023年7月，中駿集團再與銀團訂立一項融資協議，中駿集團獲得2.55億港元及8910萬美元的多批次定期貸款融資。

上述兩筆融資貸款的用途均為現有債務再融資，首筆貸款由中駿集團若幹附屬公司擔保，而次筆貸款不僅由中駿集團若幹附屬公司擔保，還由若幹附屬公司的股份質押作為擔保。

到了2023年10月，中駿集團公開承認，對于2021年3月簽訂的銀團貸款協議，未能支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。

值得注意的是，2021年3月的融資貸款違約作為導火索，構成了2023年7月融資貸款的交叉違約，並引發融資協議項下的違約事件。

與國内一些明星房企命運相同，中駿集團也踏上了債務違約之路。作為第二筆融資貸款的抵押物，中駿商管成為了中駿集團債務違約的受害方。

2023年12月，樂景環球收到一則強制執行通知。文中指出，中駿集團于2023年7月作出的兩批貸款的未償還本金分别為2.55億港元及8910萬美元，連同應計利息分别為1328.18萬港元及487.86萬美元。

公告中寫明，在2023年7月簽訂的融資協議中，負債及責任由中駿集團的間接全資附屬公司樂景環球有限公司持有的5.04億股中駿商管股份作抵押。

根據相應抵押協議的條款，此次違約事件形成後，股份押記已可強制執行，抵押代理也已接管對托管賬戶及押記股份的獨家控制權。

也就是說，在兩年半前，中駿商管的股東成分就已披上一層薄紗。直到2026年5月，中駿商管最終确定與樂景環球削弱足足四成親緣關系。

5月15日，中駿集團與中駿商管發布一則聯合公告，二者表示，此前一日注意到中駿商管的全部押記股份（占總發行股本約26%）已出售予若幹人士。

押記股份出售事項完成後，樂景控股不再于押記股份中持有任何權益，且其于中駿商管的持股量将減至7.44億股股份（占總發行股本約38.5%），不過樂景控股仍然為中駿商管的控股股東。

對于接手中駿商管26%押記股份的“若幹人士”，公告中並未提及。

但據中駿商管近期持股變動表顯示，5月8日，Deal Thrive Holdings Limited增持了中駿商管5.02億股股份，占總發行股本約25.9%，均價0.07港元/股，總金額3597.60萬港元。

由于Deal Thrive Holdings Limited所增持的股份數額與5.04億押記股份僅相差200萬股，Deal Thrive Holdings Limited極有可能是這批押記股份的主要買家。

中駿商管過往

有聲音指出，中駿商管或許一開始就是中駿集團的棋子。

時間回到2020年6月，中駿集團在香港舉行股東大會。會上，盡管中駿集團沒有設置問答環節，但有位股東在會議即将結束之際，打破了0問答的慣例。

其中，該位股東提問到：“有沒有考慮将物業分拆上市？”

當時作為中駿集團的助理總裁和執行董事黃倫（創始人黃朝陽長子）給出了明确的回復：“關于物管分拆，我們暫時沒這計劃。”

但僅僅半年時間，這一說辭徹底反轉。2021年1月末，中駿商管向港交所遞交了招股書。

同一時期，中駿商管規模相對偏小，但麾下業務發展歷史久遠。最早在2003年，中駿商管旗下廈門世邦泰和開始為中駿集團提供住宅物業管理服務；2009年，中駿商管開始市場化拓展，並逐步涉足北京、環渤海經濟區、粵港澳大灣區。

值得注意的是，中駿商管旗下中盛管理在2021年1月13日将廈門世邦泰和從中駿集團購入，此時距離中駿商管提交招股書僅相差半個月。

此外，據招股書披露，中駿商管從中駿集團收購商業物業管理及運營服務營運實體的一系列業務騰挪均發生在半年之内。

曾有投資者透露，黃倫在2020年業績說明會上表示，分拆上市是因考慮商管業務日趨成熟，為利于其獨立發展，以及增加一個平台實現投資價值。

為增強資金流動性而分拆上市的故事，在物業行業常有發生。在母公司發展前景尚好的時期，此舉可以最大程度實現雙赢；但在母公司遭遇債務違約、虧損失血過多等意外狀況時，本着命運與共的原則，物企将成為母公司的救命稻草。

除了近期被提起的股權轉讓，中駿商管實際上還有過墊付貸款、接手商業資産等輸血經歷。

2022年11月，中駿商管向中駿集團墊付本金額最多為9億元的貸款，年利率7%。結果是使得中駿商管2023年的應收關聯方賬款增長17.08%。

次年11月，中駿商管以10.9億元受讓中駿集團位于北京門頭溝的奧萊購物中心，交易對價将以中駿商管的内部資源及中駿商管首次公開發售的閑置所得款項進行撥付。

回到中駿商管自身的經營情況，2025年，中駿商管實現收益11.93億元，同比減少1.7%；實現毛利3.15億元，同比減少11.3%；毛利率26.4%，同比減少2.9個百分點；歸母淨利潤5791.6萬元，人比微增1.7%。

中駿商管主要業務包括商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩大闆塊，分别實現收入3.23億元和8.70億元，分别同比減少18.6%和同比增加6.6%。

在商業物業管理服務上，中駿商管期内實現購物商場全線客流同比增長42.3%，租戶銷售同比增長32%；在管商業物業總數為14個，總在管建築面積約170萬平方米。

在住宅物業管理服務上，中駿商管主動調整營業規模及市場擴張策略，聚焦核心區域，在管住宅項目為207個，總在管建築面積約3430萬平方米。

截至2025年末，中駿商管擁有241個簽約項目以及221個在管項目，總簽約建築面積約4520萬平方米，總在管建築面積約3600萬平方米。

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