《卓越指數 • 2026産業園區運營卓越表現報告》：重塑新航向

觀點指數 站在2026年的節點回望，産業園區行業已走過依靠政策紅利與土地增值的粗放增長階段，正經歷一場由内而外的深刻變革。當“運營為王”成為共識，當科技不再僅是配套工具而是核心驅動力，園區的價值邏輯被徹底重構——從單純的産業空間提供商，轉向企業成長賦能者與區域經濟生态構建者。

過去一年，行業在復雜的經濟環境中展現出韌性，也暴露出分化。一方面，部分園區空置率攀升、招商陷入内卷，傳統“房東模式”難以為繼；另一方面，以深度運營為核心的園區，通過精準産業服務、數字化管理與企業全生命周期孵化，實現了資産價值與客戶粘性的雙重提升。科技的角色尤為關鍵：AI驅動的智慧安防、大數據賦能的精準招商、物聯網支撐的能效管理，已從試點走向規模化應用，推動園區降本增效，並催生出數據資産化等全新想象空間。

然而，運營標準化、服務産品化、科技實效化，是行業共同面臨的考題。誰能率先打通“空間+服務+科技”的閉環，誰就能在存量時代确立護城河。

基于此，觀點指數通過深入調研與數據分析，發布《卓越指數 • 2026産業園區運營卓越表現報告》，旨在客觀審視行業現狀，發掘在運營效率、科技創新與可持續發展領域樹立標杆的佼佼者，為行業提供前瞻參考，推動産業園區的價值回歸與進階。

以下為報告節選：

市場綜述

指數回暖PPI拐點顯現，新産業新産能驅動實體復蘇

2026年一季度，全國工業經濟呈現良好的開局，生産增速顯著回升，市場供需關系穩步改善，工業領域通縮壓力得到有效緩解，新質生産力正從概念加速向現實産能轉化，持續拉動工業經濟增長。

相關數據顯示，一季度規模以上工業增加值同比增長6.1%，增速較上年四季度加快1.1個百分點；31個省份規模以上工業增加值均實現正增長，41個工業大類行業中有34個行業保持增長，行業增長面達82.9%，工業對經濟增長的貢獻率接近四成。

高技術制造業成為工業增長的重要支撐，一季度增加值同比增長12.5%，增速高于全部工業6.4個百分點，創下2022年二季度以來的最高水平，對工業增長的貢獻率達32.6%。細分領域表現亮眼，“人工智能+”産業快速發展，帶動存儲芯片、半導體存儲盤等産品産量分别增長43.5%和15.9%。

工業領域價格信号呈現積極變化，一季度工業生産者出廠價格（PPI）同比下降0.6%，但3月份同比由降轉漲，上漲0.5%，結束了自2022年10月以來連續41個月同比下降的态勢，工業領域産品通縮壓力得到實質性緩解。

一季度，規模以上工業企業利潤同比增長15.2%，盈利修復節奏明顯加快。其中，裝備制造業和高技術制造業利潤實現快速增長，原材料制造業利潤同比增長達兩位數，工業企業效益狀況持續改善。

随着新一輪科技革命和産業變革的發展，規劃重點強化了對産業智能化、綠色化的改造，同時大力培育新産能、新産業，推動量子科技、人工智能、物聯網、算力網絡等前沿技術與實體經濟深度耦合，為工業經濟從階段性調整向結構性復蘇邁進築牢了根基。

展望未來，随着“十五五”規劃相關政策的落地實施，産業智能化、綠色化轉型将持續向縱深推進，新質生産力有望加速釋放，為工業經濟高質量發展注入持久動力。

園區“以價換量”減弱，從“瓦片經濟”轉向“芯片經濟”

從産業園區市場表現來看，2022年一季度産業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此後呈現階梯式調整态勢，至2025年第四季度已降至102元/㎡/月以下，同比下降2.9%，累計調整幅度達26%，創下近四年以來的租金低點。

與租金下行同步，産業園區入住率也持續承壓，從2022年初的91%左右回落至2025年末的68%，傳統園區依賴租金、拼價格的“以價換量”模式難以為繼。

當前産業園區行業結構性分化特征日益凸顯，傳統制造業、低端服務業承租能力有所減弱，疊加園區供給過剩、同質化現象突出等因素。大量園區仍停留在提供基礎辦公、生産倉儲空間的“瓦片經濟”階段，缺乏産業導入能力與增值服務體系。

因此，難以匹配高技術企業、數字經濟企業對算力配套、場景生态、産業協同的多元化需求，陷入“租金下降、空置率未減”的惡性循環。

與此同時，數據中心賽道展現出截然不同的增長韌性。2025年第四季度數據中心單方收入為363.3元/㎡/月，雖環比小幅下降0.08%，但近三年多來累計漲幅達12%，顯著高于傳統産業園區市場。

作為AI大模型、智算集群的核心承載載體，算力基礎設施市場需求持續擴容，疊加綠色低碳、高密機櫃等技術帶來的溢價效應，支撐數據中心收入保持穩健運行态勢。

随着普惠算力行動、AI産業配套政策的持續落地，數據中心已從單純的IT雲空間基礎設施，升級為承載新質生産力的智算核心樞紐，單位空間的價值密度與盈利能力得到大幅提升。

當前，越來越多的園區運營商開始從“瓦片經濟”向“芯片經濟”轉型，通過引入數據中心、智算中心、工業互聯網平台等新型基礎設施，将單一的物理空間升級為承載AI、大數據、先進制造等産業的生态平台，實現單位空間價值的倍數級提升。

長三角地區結構性分化，新質生産力成突圍關鍵

長三角及核心城市産業園區市場呈現顯著的結構性分化特征，北京、上海、杭州、蘇州的供求比分别為5.72、3.19、0.74、0，供需失衡态勢預計将持續加劇，租金下行趨勢難以在短期内逆轉，行業逐步轉向圍繞新質生産力構建的産業價值競争。

上海自去年開始出台存量資産盤活政策，鼓勵将低效的産業樓宇、閑置的産業空間改造為酒店、服務式公寓在内的多種業态，直接帶動了相關業态的需求，也為存量資産提供了差異化的破局路徑，部分轉型項目的出租率與現金流表現顯著優于傳統寫字樓。

杭州市場新租租戶結構呈現多元化特征，專業服務、金融業占比均達33%，TMT行業占比13%，文體娛樂、消費品服務業等業态需求也保持穩定。數字經濟與平台經濟産業生态持續完善，疊加科創企業、專業服務機構的穩定擴張，為市場需求提供了堅實支撐，部分聚焦數字經濟、人工智能的園區項目，展現出較強的租賃韌性。

TMT、人工智能、機器人等與新質生産力相關的行業，已成為産業園區租賃需求的核心引擎，核心地段及具備高品質的資産将展現更強的市場韌性，傳統辦公空間依賴區位與成本優勢，而新質生産力相關企業更看重空間的産業适配性，包括是否具備高算力配套、能否滿足研發生産場景需求、是否可承接政策紅利與産業生态資源。

企業運營

傳統模式承壓，算力與城更開啟産業新浪潮

過去依賴土地增值與開發銷售的發展路徑已面臨階段性壓力，新質生産力驅動下的算力業務、城市更新與産業運營，正逐漸成為影響産業園區運營企業生存與發展的關鍵變量。

從收入結構來看，傳統園區開發與運營模式的瓶頸日益突出。以中電光谷為例，2025年園區運營服務營業額21.37億元，同比下降3.6%，而園區開發業務收入17.83億元，同比增長29.9%。這種“開發拉動、運營平穩”的結構，反映出租金模式增長空間有限，企業仍需依靠一次性開發銷售來維持規模。

張江高科全年實現營業總收入41.82億元，同比增長149.02%，營收增長主要源于“産業空間載體銷售”收入29.89億元，同比增長228%，而利潤表現未同步跟上，主要在于結轉銷售成本增長超過150%，疊加租賃毛利率下降，企業面臨“增收不增利”的狀況，開發銷售模式在成本管控與長期盈利能力方面面臨局限。

與之相比，AIDC業務正成為部分産業園區運營企業的新增長極，展現出良好的盈利韌性。潤澤科技2025年實現營業收入39.77億元，同比下降8.99%，但歸母淨利潤達47.04億元，同比增長209.97%，其核心增長動力來自算力相關業務的突破。

算力業務的增長不僅為企業帶來了更高的單位空間收益，也推動産業園區從傳統租賃模式向算力經濟方向轉型，數據中心單方收入的持續提升正是這一趨勢的體現。

2026年，城市更新與存量資源盤活已成為産業園區運營企業轉型的另一重要路徑，行業内部分頭部企業加大存量資源的盤活力度，通過收購、改造、合作等多種方式，激活低效工業用地、老舊廠房及閑置載體，進一步提升土地容積率與空間的利用率。

蘇州工業園區城市重建通過股權合作模式，推進嘉美産業園二期、新合科技産業園等項目建設，打造高標準廠房與配套産業空間；聯東U谷以“零地增效”為目標，推進連片低效用地改造，打造“聯東U谷-牛塘AI智造産業園”；市北高新則推動老工業區向數字經濟園區轉型，活化工業遺産資源，建設區塊鏈産業集聚區與靜安國際科創社區。

值得注意的是，綠色低碳與數字化轉型正成為城市更新項目的重要配套方向。中電光谷以“存量盤活+數字賦能+低碳改造”為核心，打造復合型産城融合項目；蘇高新集團的運河數據港項目，通過虛拟電廠、智慧能源等數字化手段，為園區更新與産業升級提供支撐。

傳統開發與租金模式的發展空間将持續收窄，而算力業務布局、城市更新能力與産業運營水平，有望成為企業穿越行業周期的核心競争力。目前，部分頭部企業已率先布局算力基礎設施與存量更新賽道，通過業務結構調整實現從“開發驅動”向“運營驅動”的轉型。

園區運營

鏈主引領算力驅動，園區加快重塑投資結構

2025年11月-2026年4月，産業園區領域累計落地或推進項目42個，涉及建築面積超361萬平方米，投資金額超1065億元，環比上升30.2%。投資端呈現的顯著回暖态勢得益于産業園區賽道的結構性重塑，而算力基建與鏈主項目則成為拉動行業增長的核心引擎。

從投資結構來看，算力相關項目貢獻了超半數的新增投資，鏈主企業主導的項目投資金額占比約64.7%，“鏈主驅動”仍是園區發展的核心邏輯。随着算力數據中心、智算樞紐、綠色智造基地類項目的密集落地，傳統産業園區的投資結構得到徹底改寫，高附加值、強帶動性的新質生産力相關項目，正逐步替換普通制造與研發辦公載體。

算力園區的發展模式也在持續叠代，正從單一數據中心建設，向“零碳智算中心+算力樞紐+數據園區”的集群化模式升級，頭部企業的生态構建能力日益凸顯。東湖高新區世界級存算一體化産業基地正式落戶，投資80億元，将打造國内領先的算力技術創新高地，推動存儲與計算技術的深度融合。

新能源制造領域，以甯德時代為代表的鏈主企業，正通過重大項目落地帶動區域形成全産業鏈集聚，推動園區從單一生産載體向産業生态平台轉型。甯德時代雲南锂電池綠色智造基地落地，聚焦新能源電池全鏈條制造，帶動上下遊材料、裝備企業向區域集聚，構建綠色制造産業集群，項目投産後将形成完整的新能源電池産業生态，提升區域産業的競争力。

鏈主項目不僅帶來大規模投資，更通過完善的供應鏈體系吸引配套企業入駐，形成“1+N”的産業集群模式，大幅提升園區的産業集聚度與抗風險能力。

未來，鏈主引領、算力驅動的園區投資趨勢将進一步強化，具備算力配套能力、産業生态構建能力的園區項目，将持續吸引大規模投資與優質企業入駐，而缺乏核心産業支撐、仍依賴傳統載體開發的園區項目，将面臨更大的市場競争壓力。

投融資

資本向新聚集，多元市場渠道驅動産業升級

報告期内，産業園區及相關領域融資市場呈現規模階段性波動、渠道結構持續優化的顯著特征，資本配置邏輯正從傳統開發賽道加速向新質生産力相關領域遷移，多元融資工具與並購市場的協同發力，為産業升級注入了持續穩定的資本動力。

從融資規模來看，2025年10月-2026年4月期間，累計發生投融資事件44起，融資總額達1215億元。從月度節奏觀察，2025年10月、12月融資額均突破300億元，形成年内兩次融資高峰，主要得益于數據中心、先進制造等賽道大額項目的集中落地。

進入2026年後，融資節奏有所放緩，1-4月單月融資額回落至百億以下，市場整體更趨理性，資本投放聚焦具備技術壁壘與長期穩定現金流的優質項目。

融資渠道結構的重構是期内市場的核心，股權類基金、公司債、小公募三大工具構成了融資的“主力矩陣”，其中股權類基金占比達41%，成為行業融資的第一大來源。

報告期内，各地政府引導基金、産業投資基金密集落地，例如蘇州工業園區産業發展基金、粵港澳大灣區産業基金等，其投資重點集中在半導體、先進制造、算力樞紐等賽道，同時通過資源導入、産業協同等方式，為相關企業及項目提供長期的資本支撐。

從報告期内産業企業資産/股權收並購事件來看，資本配置重心正加速向新基建與優質工業資産傾斜，市場資源逐步向頭部企業與核心賽道集中，機構資金對算力、數字經濟關聯園區資産的配置偏好顯著提升。

並購市場同樣展現出鮮明的“向新”特征，機構資金對數據中心、先進制造等新型基礎設施資産的配置意願明顯增強。其中，KKR與新加坡電信組成的财團，以66億新元收購STT數據中心82%的股權。

綜合來看，當前産業融資市場已從單一的開發融資模式，逐步轉向“股權+債權+資産證券化+並購整合”的多元資本生态。随着産業園區行業從增量開發向存量運營轉型，以及新質生産力賽道的持續升溫，資本預計将進一步向算力、先進制造、城市更新等領域集聚。

REITs發展

市場盈利分化，園區REITs邁入提質減量新階段

随着産業園區行業進入存量轉型期，園區REITs市場同步迎來調整，呈現出二級市場估值承壓、盈利表現分化、擴募進展放緩等特點。市場已從試點初期的“規模擴張”轉向“提質減量”階段，市場化篩選與精細化運營的重要性逐步顯現。

全年REITs相關報告顯示，闆塊内各項目盈利呈現明顯的兩極分化态勢，主要受租金下滑、空置成本增加、資産減值計提等多重因素綜合影響，其中部分聚焦研發辦公業态的項目甚至出現虧損，而聚焦先進制造、硬科技賽道的項目則展現出較強的運營韌性。

從行業整體經營數據來看，2025年産業園REITs闆塊總營收同比下滑13.5%，多數項目經營業績未達市場預期，部分二線城市園區REITs年末出租率同比出現大幅下降，進一步壓縮了項目的盈利空間。

不同區位、不同業态的租金水平差異是導致盈利分化的核心誘因之一，創金合信首農REIT（194.7元/㎡）、華安張江産業園REIT（163.5元/㎡）等研發類項目租金水平處于較高區間，此類項目多布局于一線城市核心産業區，聚焦高附加值産業領域，租戶資質優良、租賃需求保持穩定。

與之形成對比的是，多數位于二三線城市或聚焦傳統業态的項目，租金水平同比出現不同程度的下滑。值得關注的是，國泰海通臨港創新産業園REIT租金同比大幅上漲56.45%，其核心驅動力來自新擴募項目的並入，通過整合優質資産優化整體資産結構，有效提升了基金現金流的穩定性。

值得關注的是，期内擴募與申報節奏放緩，市場正式進入“提質減量”的發展通道。2025年至2026年4月期間，共有11只産業園區REITs啟動或計劃開展擴募工作，但僅完成3只項目上市，基金擴募工作未取得重大實質性進展，大部分擴募項目擱置時間超過一年，部分機構已主動調整相關市場策略。

展望未來，園區REITs市場的分化格局将進一步加劇。具備核心區位優勢、聚焦先進制造與硬科技賽道、擁有穩定現金流的項目，将逐步凸顯其投資價值。随着行業監管體系不斷完善、市場化篩選機制持續發揮作用，園區REITs市場将逐步實現高質量發展。

科技驅動

智能經濟新範式，智慧園區與AIDC雙輪驅動

2026年政府工作報告首次提出“打造智能經濟新形态”，将其作為培育新質生産力、擴大内需、推動高質量發展的重點方向。國際數據公司（IDC）報告顯示，中國工業企業的智能體滲透率從2024年的9.6%提升至2025年的47.5%，我國經濟發展呈現出從“數字化積累”向“智能化躍遷”的轉變。

工信部同步發布多項政策指引，提出2026年加快推進更多工業園區企業進行數字化改造。《高標準數字園區建設指南》明确要求開展“人工智能+制造”應用探索，支持企業進行智能工廠梯度建設，推進工業機器人等智能制造裝備的規模化部署，推動企業生産智能化水平提升，目標是到2027年建成約200個高標準數字園區。

智慧數字園區建設進入AI應用深化的新階段，部分企業正通過技術創新改進園區運營模式。蘇高新集團旗下蘇高新數科申請了“智慧園區孿生管理平台”專利，通過BIM與GIS融合及數字孿生技術，實現物理園區與虛拟模型的實時交互，将園區管理從事後響應轉向事前預判，提升運營效率與安全管控能力。

AIDC作為智能經濟的基礎設施，正迎來新一輪建設和升級，企業布局呈現規模化、全球化、協同化等特征。潤澤科技的AIDC業務已成為其主要收入來源，目前在全球布局9個人工智能基礎設施集群，合計規劃算力規模約6GW，通過高密機櫃、液冷技術等方案，打造适配AI大模型訓練與推理的高性能算力底座。

智慧園區通過AI技術實現運營效率與服務能力的提升，為産業發展提供載體。AIDC則為智能經濟提供算力支撐，成為數字産業發展的基礎設施。這些發展将推動産業園區從單一物理空間向“算力+場景+生态”的智能産業社區轉型。

本文節選自《卓越指數 • 2026産業園區運營卓越表現報告》
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