保利天奕攬金16億、綠城潮鳴去化九成 頭部靠“三個核心”穿越周期

觀點指數 在4月30日觀點指數研究院發布的《2026年4月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其發現2026年4月以來全國重點城市房地産市場延續回暖态勢，北京、上海等 6大核心城市新房及二手房成交集中放量，市場復蘇節奏持續加快，高能級城市市場韌性尤為凸顯，以舊換新置換需求成為本輪回暖的核心動力；同時行業銷售格局深度分化，頭部房企憑借核心城市核心地段的優質項目實現強勁去化，2026年其普遍錨定核心城市作為戰略布局核心。

4月京滬新房市場韌性凸顯 市場延續回暖态勢

2026年4月以來，全國重點城市房地産市場延續回暖态勢，核心城市市場韌性尤為凸顯。觀點指數對北京、上海等6個重點城市的監測數據顯示，4月前三周重點城市樓市成交迎來集中放量，商品住宅累計成交2.37萬套、271.81萬平方米，成交套數、面積分别環比回升26.02%、27.61%；2026年内累計成交已達8.83萬套、1028.83萬平方米，市場復蘇節奏持續加快。

整體來看，6 個重點城市因政策落地力度、市場供需結構的差異，呈現出分化復蘇的格局，高能級核心城市的市場支撐力與修復能力顯著領先。

北京 4 月前三周商品住宅成交 5061 套、54.46萬平方米，分别環比大幅回升 172.54%、140.76%，同比回升 102.20%、69.33%；二手房市場表現尤為穩健，成交 13365 套、117.99 萬平方米，成交套均面積穩定在 88 平方米左右，剛需與改善需求同步釋放，市場韌性凸顯。

長三角市場率先復蘇，上海市場回暖勢能領跑重點城市，活躍度持續升溫，4 月前三周商品住宅成交 7179套、72.41萬平方米，套數、面積環比分别回升 11.27%、16.88%，同比回升 30.53%、29.49%；二手房成交熱度有所回落，成交2.13萬套、171.18萬平方米，環比微降 4.78%、2.86%，成交套均面積穩定在80平方米左右。

杭州樓市成交放量顯著，4月前三周商品住宅成交1761套、26.77萬平方米，套數、面積環比分别回升 46.26%、47.29%，同比回升16.78%、28.73%；二手房成交熱度遠超新房，累計成交 3741 套、37.59萬平方米，環比回升 11.81%、12.51%，成交套均面積穩定在100平方米左右，改善置換需求成為市場的主力。

廣州新房成交反彈力度突出，4月前三周商品住宅成交 3806 套、43萬平方米，套數、面積同比分别回升 24.42%、43.20%；二手房網簽 6668 套、66.47 萬平方米，環比回升 57.82%、65.13%，成交套均面積穩定在 96 平方米左右，新房供應放量帶動成交修復，二手房穩步補漲。

深圳市場回暖信号清晰顯現，4月前三周商品住宅成交 1289 套、14.35 萬平方米，套數、面積環比分别回升 32.75%、32.16%；二手房成交彈性更強，累計成交 4470 套、42.88 萬平方米，套數、面積環比同步回升 26.09%、25.46%，成交套均面積約96平方米，市場信心逐步修復，剛需入市節奏加快。

成都是重點城市中成交規模較高的城市，4月前三周商品住宅成交4645套、60.81萬平方米，套數、面積環比分别回升14.89%、16.73%；二手房成交保持高位運行，成交1.91萬套、182.44萬平方米，環比回升16.39%、18.67%，成交套均面積穩定在96平方米左右，剛需底盤穩固，新房二手房雙向共振回暖。

整體來看，6個重點城市此輪樓市回暖充分驗證了核心城市房地産市場的強支撐力，短期重點城市回暖态勢有望延續，中長期全國樓市分化格局仍将持續，行業将逐步回歸平穩健康發展的新常态。

短期來看，随着成交端剛需與改善需求的同步釋放，北京、上海、深圳以剛需房源為成交主力，套均成交面積偏低，杭州、成都、廣州改善型需求占比更高，套均成交面積偏大，“以舊換新” 的置換需求成為市場回暖的重要動力，重點城市市場回暖态勢有望延續，北京、上海等核心城市的市場領跑态勢仍将保持。

銷售格局深度分化 頭部房企以産品力領跑核心市場

在整體市場分化的大背景下，核心城市核心地段的優質改善項目憑借過硬的産品力與稀缺的區位價值，展現出強勁的去化能力，成為房企銷售業績的核心支撐。

杭州余杭未來科技城的保利天奕項目，一季度攬獲16.33億元成交金額。該地塊為保利2025年4月競得，總價42.5億元，樓面價2.14萬元/平方米，周邊集聚阿里總部、vivo、字節跳動及“杭州六小龍”等科技創新頭部企業，區域人工智能産業規模已突破1500億元，科創高知人群構成了項目的核心購買力。産品打造上，項目占地約8.27萬㎡，總建面約28.35萬㎡，容積率2.4，綠化率35%，規劃23幢16-24層住宅，涵蓋建面約103-175㎡全周期戶型，以“懸浮濕地之上的未來生活松弛島”為設計理念，将外部西溪濕地景象内化為社區景觀基底，通過整體擡升約5.4米的擡地設計，打造出适配杭州市場的差異化社區底盤。

高能級城市的高端改善項目持續跑出熱銷行情，成為市場回暖的核心抓手。上海市場，綠城潮鳴外灘于3月28日首次開盤，實現銷售額14.85億元，首開去化率近9成。作為綠城在上海落地的第二座“潮鳴”系高端作品，項目前身為綠城2024年8月競得的HK315-11地塊，規劃建設4棟10-29層住宅，僅推出194席稀缺房源，配建4個下沉式會所與風雨連廊，采用全人車分流設計，憑借高端産品定位與核心區位優勢獲得市場的高度認可。

北京市場，中建方程與中建智地聯合打造的中建・方程國賢府項目于4月11日正式開盤，首開銷售406套，實現銷售額17.2億元，去化率達85.3%。據悉，項目于2026年3月21日取得預售許可證，批準銷售套數共計476套，涉及13棟住宅樓，準許銷售面積4.5萬平方米，銷售均價約4.5萬元/平方米，央企品牌背書與适配市場的産品力，共同推動項目實現開盤熱銷。

面對行業築底運行周期，頭部房企在2025年度業績會上集中披露2026年銷售目標與戰略布局，普遍以“穩”為核心基調，錨定核心城市與優質賽道，明确了差異化的發展路徑。越秀地産明确2026年維持千億元全口徑銷售目標，經營端以财務安全為底線，同步保障回款率、毛利率及經營性現金流的健康穩定，同時預判2026年為房地産市場底部，市場機會将高度集中在核心城市核心地段。

中國海外發展則明确2026年有信心實現銷售“穩中有進”，全年可售貨量近6000億元，其中一線城市（含香港）貨值占比超五成，二線及強二線城市貨值占比近三成，憑借核心城市的優質貨值布局，持續夯實銷售的基本盤。

綠城中國提出2026年力争完成1300億元左右的全口徑銷售目標，政策端預判高質量城市更新與“好房子”建設将成為2026年行業兩大關鍵發力點，市場端預計2026年下半年核心城市房地産市場有望止跌回穩。

華潤置地表示，行業最艱難的時期已過去，市場進入觸底回升、深度分化的新周期。2026年公司不含新增土儲的可售貨值達4500億元，為銷售規模穩定提供充足保障，預計全年銷售規模與2025年基本持平。長期戰略層面，華潤置地将開發銷售業務定位為業績基本盤與營收、現金流主力，規劃“十五五”末開發業務營收規模維持在2000億元- 2500億元，穩居行業頭部，營收占比保持70%—75%，利潤占比接近40%。盡管2026-2027年傳統房地産市場仍承壓，但随着投資質量提升與“做一成一”策略的兌現，開發業務将逐步企穩回升，公司将持續深耕一線及強二線核心城市，挖掘有産業支撐的價值窪地，聚焦住宅核心業态，優選快周轉、高性價比的項目。

本文節選自《2026年4月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
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